滨江集团一周3次拿地总额近50亿 一年内到期借款43亿猛增8成

2019年，是滨江集团向千亿目标冲刺的关键一年，最直观表现是积极拿地。

近一周时间，滨江集团(002244.SZ)三次拿地累计交易额近50亿元。不过，值得注意的是，2018年以来，滨江集团新增土地大部分为合作开发模式。

长江商报记者注意到，2019年一季报显示，滨江集团营收下滑46.47%。与之对应的是短期债务猛增。其中，2019年一季度一年内到期的非流动负债从23.19亿元增至42.89亿元，增幅达84.88%。

一周内3次拿地交易总额超49亿

7月1日，滨江集团发布公告称，6月28日，浙江金华义乌市出让1宗商住地，经过65轮报价，最终由杭州滨泽投资管理有限公司(滨江集团)竞得该地块，成交总价43.1亿元，溢价率23.14%。

该地块为义乌市北苑街道义浦路老油库地块，位于北苑街道，东至国贸大道，南至文盛路，西至西城路，北至宗泽路，出让面积约14万平方米，容积率为2.2-2.5，起始价35亿元，土地用途为商服、住宅用地；土地出让年限为商服40年、住宅70年。

值得注意的是，就在6月底，滨江集团刚接连拿了两块地。

6月27日，滨江集团公告宣布引入碧桂园地产集团有限公司合作开发温州市滨江商务区洪殿片区D-06地块。目标地块位于温州市鹿城区滨江街道黎一村，土地面积为2.61万平方米，计容规划建筑面积为9.38万平方米，规划用途为城镇住宅用地、零售商业用地、餐饮用地。

根据合作协议约定，滨江集团将通过股权受让方式取得碧桂园全资子公司申耕置业所持目标公司50%的股权，股权转让完成后甲乙双方按50%、50%的股权比例共同开发目标地块，对目标地块对等投入、共享利益、共担风险。

6月25日，杭州滨江房产集团股份有限公司发布公告称，公司于2019年6月24日竞得浙江金华永康市北苑区块SG02-01地块的国有土地使用权，成交总价为5.97亿元，楼面价8240元/平方米，溢价率达83.1%。

该地位于永康市西城街道，东至小白溪，南至小白溪，西至永义公路，北至田。地块出让面积4.03万平方米，出让地上建筑面积7.25万平方米，为城镇住宅用地。地块起价约3.3万元，起始单价8101元/平方米。

按此计算，一周内滨江集团累计拿地20.64万平方米，成交金额累计49.07亿元。

合作项目增多营收下滑

不过，加速扩张背后，是合作比例增加和负债增长。

近日，滨江集团在回复深交所问询函中自述，滨江集团2019年主要竣工项目的权益比例大部分在30%左右，且在2018年财报的报告期内，其新增土地储备176.93万平方米，同比增加101.38%，大部分为合作开发模式。

合作项目增多，反映在财报上则是营收下滑。2019年一季报显示，滨江集团实现营收17.86亿元，同比下降46.47%；净利3.92亿元，同比增长13.91%；扣非净利3.7亿元，同比增长13.66%；经营活动产生的现金流量净额2.42亿元，同比增加102.34%。

负债方面，2019年一季度，总资产1042.34亿元，负债合计835.17亿元，资产负债率80.12%。流动负债从2018年年底469.53亿元升至603.44亿元，增幅28.52%；非流动负债从212.85亿元增至231.74亿元。

值得注意的是，2019年一季度，滨江集团一年内到期的非流动负债从23.19亿元增至42.89亿元，增幅84.88%。滨江集团解释，因本期有较多借款将在一年内到期。

此外，短期借款12.6亿元，应付票据及应付账款25.86亿元，三项累计81.35亿元，是同期营收的4.55倍，净利的20.75倍。这意味着，滨江集团短期还债压力增大。

与此同时，其他流动负债则增幅80.44%达37.26亿元，主要因为发行短期融资券。长期借款达169.39亿元，同比增长30.81%。

由于借款和债券利息增加，2019年一季度财务费用也出现大幅增长，由1.41亿元升至2.40亿元，增幅达70.39%。

从现金储备来看，由于预收房款、借款增加，2019年一季度货币资金达124.04亿元，增幅72.53%。