深圳6万6！南京3万9！苏州3万！地价还能涨多久？

1

深圳6万6/㎡！杭州4万5！南京3万9/㎡！苏州3万/㎡！成都无锡1万8/㎡！

这是近期各城土拍的楼面价。

毫无疑问，全国范围内，新一轮的地价疯狂已经开启。

深圳，上周迎来近十年最猛的一次土拍，70多家房企激烈抢地，5宗地成交总价224亿，而在周边二手房价7万左右的区域，拍出楼面价约6万6/m；

杭州更猛，望江地块土拍，20分钟溢价封顶，1个小时成交，楼面价45326元/m，溢价率30.0%，自持22.0%，实际可售楼面价超5万/m，刷新了杭州最高地价纪录；

南京，城中朝天宫土拍，溢价34.18%，楼面地价39199元/㎡，创下城中区域地价最高纪录；

苏州，园区住宅地块土拍，中海溢价率37.67%，摘地楼面价30287元/㎡，超越过去28057元/㎡的最高单价，成为新地王；

成都，去年地王楼面价15940元/㎡，今年3月地王楼面价17200元/㎡；5月再刷新高，锦江区三圣乡地块拍出楼面价价18400元/㎡，溢价134%，地王楼面价半年涨2500；

无锡更火，同一天60多家开发商抢地，拍出3个区域新地王，最高楼面价18000元/㎡；

常州，一天出让4宗地，拍出3个地王，全部50%以上高溢价成交，楼面地价15665元/㎡，突破历史新高；

山东烟台，土拍经历9个小时厮杀、587轮竞价，成交溢价85%、楼面价首次突破1.1万元/㎡，刷新纪录；

合肥，近两个月，几乎每场土拍都有70多家房企疯狂抢地；

……

2019年以来，一二线城市的地价犹如刹车失灵般疯狂，就连很多三四线小城，地价也一波接着一波频繁刷出新高度。

诸如河南，最近的短短一个多月中，安阳、洛阳、开封、濮阳、驻马店、新乡、周口，甚至烂尾房泛滥的南阳，等8个县城都拍出了新地王，洛阳地王单价已经高达1401万/亩。

2

地王！地王！不是地王，就是在地王边缘。

提起地王，印象最深刻的就是市场疯狂的2016年，2016年上半年，全国50个主要城市拍出219宗地王。

“最严调控”以来，地王经历了两年熄火期。

2019年，尽管部分城市已经出台执行了比较严格的土地限价，但土拍成交溢价势头仍然足够强，一个个地王高调卷土重来。

——数据来源于wind

前5月，合肥土地溢价率高达79%，东莞土地溢价率47%，严控溢价率的杭州、苏州，土地溢价率也分别为24%、26%，紧贴红线。而且1-5月杭州单城市土地出让总金额高达853.29亿元，高居全国第一，天津、武汉、北京、苏州等TOP5城，土地出让金额都在500亿以上，土地市场非常火爆。

如图，这是近两年全国百城土地供应、成交、价格走势图。

从2019年1月起，100个样本城市土地成交楼面价呈直线上升，楼面价平均水平由2300元/㎡上升至3800元/㎡，短短5个月上涨65%。

尤其是今年4月，全国土拍溢价率创过去10个月新高，而苏州单月出让宅地总建面达119.95万平，平均溢价率为33.9%，是去年同期土地出让量的整整10倍。

直线上升的土地成交楼面价，背后都是血淋淋的房价成本。

3

但接下来，“地王”大概率要熄火一阵儿，各地不断狂飙的地价也要消停一阵儿。

为什么？

地价猛涨，势必引发房价大涨，这是违背政府意愿的。

政府想要什么？

政府想要的房价、地价，不能大涨、更不能跌，涨了、跌了都会被盘，只能保持稳定，最好稳中微涨。

而最近的一系列动作，也都是在围绕“稳”这一核心目标。

1、地市、楼市政策端多方围堵。

在国内房地产市场，所有动作的顶端决定权，都在政策端。

前5月，几乎所有土地溢价率过高的城市，都迅速地出台了严格的土地政策：

诸如合肥、杭州、苏州吴江区、昆山、太仓等，都直接下调了土拍的最高限价，从开拍前就死死压住土地溢价率，防止高溢价土地产生；

诸如东莞，直接改变土拍竞得模式，由高价者得改为最接近平均值者得，从房企端，有效控制报价过高；

诸如苏州，一头把土地溢价至市场指导价的25%下调至10-25%，另一头直接用“最强限售”政策围堵，开启苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域，新房限售3年；苏州工业园区全域二手房，限售5年。

如此，多方面打压，严格控制地价暴涨。

——数据来源克而瑞

2、增强供给，多个城市已经加大推地量。

从各城市2019年供地计划中不难看出，2019年的土地供应量同比2018年上涨近10%。诸如厦门供地量同比涨幅高达113%，郑州供地量同比涨幅46%，成都涨幅22%，宁波、重庆分别为19%、17%等等；而三四线城市中过半城市宅地供应量都是同比上涨。

土地供应正在大幅提速，加快推地，下半年非常有利于缓解地价高涨的态势，让地价保持稳定，甚至小幅回落，这是大趋势。

3、 房企融资被严控，资金端收紧。

如图，房企融资额与土地溢价率是呈正相关的，土地溢价率会稍微滞后一个月。

很明显，去年下半年，房企融资渠道一直处于收紧状态，相应的，全国土地市场主旋律都是“底价成交！”“底价成交！”甚至“”流拍！”“”流拍！”。

而1月起，房企融资渠道稍有放宽，几十家房企陆续开启密集融资，地价也随之涨了上来，这才给了“地王们”诞生资本。

但今后，又不同了。

5月17日，银监会发文中提出一系列严查：

重点关注银行业务中的“表内外资金直接或变相用于土地出让金融资”；

要严查违规向“四证”不齐的开发商项目提供融资；

严查个人信用卡透支、消费贷、经营性贷款等资金挪用于购房；

严查资金通过影子银行渠道流入房地产市场；

严查并购贷款、经营性物业贷款等管理不审慎，资金被挪用于房地产开发；

……

总而言之，一句话就是，严控房地产融资规模，减少房企可用于拿地资金，给土地市场降温。

5月开始，房企融资已经出现大幅下降。切断了资金源，开发商们囊中羞涩，报价抢地必然会大大收敛。

政策多方围堵、加大土地供应、严控房企融资……这一系列的动作背后，与之对应的结果是，开发商拍地限制更多了，用于拿地的资金更少了，地更多了。

未来不久之后，开发商面临的情况是，钱少地多，大手笔抢地现象必然会越来越少，高地价必然越来越少。

很显然，地王也必然会在未来一段时间内，消停些日子。

米宅，研究全国城市的房地产宏观数据、人口、经济、政策，用全国视野，去合理配置、规划自己的地产投资。更是地产人的学习课堂，一起成长，一起成为地产极客。《米宅》：MizhaiPlus