唐勇商办新任务 华润写字楼里的投资秘密

观点地产网 在不动产领域，写字楼因其良好的现金流且较低的运营难度，成为愈来愈多投资者周期性配置的首选。对于这个细分市场，华润置地作风低调，但野心勃勃。

观点地产新媒体不完全统计，过去近一年以来，华润置地在华南大区、华东大区、华北大区先后举行品牌战略发布会，目的多指向更迭公众对其写字楼项目的认知。

回溯最近一次兴师动众发布新产品，是2019年4月华北大区推出华润时代中心、华润昆仑中心等六个产品。

商业地产运营相对具备优势的房企，诸如中海地产、华润置地、龙湖等，不同产品线兼而有之。但这些企业选择了截然不同的发展方向，一种主打商务写字楼，一种走上了迎合消费升级需求的购物中心道路。

华润置地属于后者，它在近年年报上不厌其烦地重申：“购物中心为代表的投资物业是本集团重点发展的业务板块。”截止2018年，华润置地在营投资物业总建筑面积921.12万平方米，其中商业（购物中心）占53%；投资物业营业额人民币95.2亿元，购物中心占72%。

然而写字楼业务逐渐展现成为黑马业务的潜力，因为核心城市产办需求上升，以及资本市场对投资组合分散风险和稳定现金流的追逐，华润置地也不断刷新对写字楼的重视度。过去四年，该公司未入市写字楼面积年复合增长率达34%，远高于商业（购物中心）及酒店。

6月21日，华润置地、上海地产联合打造的上海陆家嘴滨江中心项目正式发布案名，华润置地华东大区的高层称之为“在长三角的又一大办公产品系列”。而该项目的诞生，与2018年华润参与设立的150亿产业基金有千丝万缕的关系，映射出一条轻资产化的路径。

随着房地产从增量转向存量，多方势力面临混战。

非均衡发展

华润置地的写字楼在近几年比重逐渐提高，反映出其对“城市综合投资开发运营商”的发展内涵有了不同的思考，对于新任董事局主席唐勇而言，这也成为他未来的主要工作之一。

1994年，华润入股华远后开始接触商业地产开发，上世纪90年代开发的项目包括上海华润时代广场、北京华润大厦、北京凤凰城等。但直到2004年深圳万象城试营业，华润置地才真正奠定了在商业地产领域的领先地位。

时至今日，深圳万象城仍是华润置地唯一年租金收入过10亿的购物中心，在该公司54个在营投资物业里属于现象级存在。

万象城的成功，为华润置地的商业地产版图打下了基础，该公司开始明确“住宅+持有物业+增值服务”的发展战略。这种转变类似香港房企上世纪的“租售并举”转型，例如新鸿基地产自上世纪70年代末起加大投资物业占比，至今已基本实现投资物业土储占比约50%。

数据来源：企业公告，观点指数整理

相比于港企，华润置地走租售并举的路线仅十五年，加上内地过去仍以住宅开发为主导，导致其物业结构仍较为不平衡。观点地产新媒体了解，2015-2018年，华润置地的土地储备中，投资物业占比分别为13.4%、15.1%、16.7%及15.8%，比例较过往有所上升且相对稳定。

而以“万象城”为拳头产品进行复制的战略，同样也使得华润置地投资物业业态分布失衡。

按在营建筑面积分，过去四年商业（购物中心）分别达293.85万平方米、318.87万平方米、385.69万平方米及487.80万平方米，占比最高达到59.82%；相比之下，写字楼占比仅在6.87%-8.29%之间。

按营业额分，过去四年华润置地来自投资物业的营业额分别为66.5亿港元、72.5亿港元、87.8亿港元及95.2亿元人民币，其中2017年、2018年购物中心占比分别达到69.93%、72.06%，佐证了购物中心作为其重点发展业务板块的意义。

观点地产新媒体了解，截止2018年，华润置地共有34个购物中心开业，包括22个万象城、12个万象汇。而未来两三年该公司还将迎来新建购物中心投入运营的持续高峰期，包括至2021年将有81个购物中心在营，另有22个购物中心于2021年后开业。

在3月底华润置地业绩会上，唐勇谈及上述新增商场开业的计划时，表示它们“为公司未来业绩增长带来持续动力”。

商办业务倾斜

“万象城”不仅为华润置地贡献了稳定的租金收益，还为它的品牌知名度、上市公司估值都产生了提高效应。相比之下，其它在营投资物业则略显黯淡。

据观点地产新媒体查询，华润置地自发布2017年年报起开始将不同投资物业的营业额进行列示。其中过去两个财年，华润置地的写字楼营业额分别为12.6亿港元、12.4亿元人民币，仅为购物中心同期营业额20%左右，也不及酒店业务，可以说是贡献最弱的投资物业。

上述收入结构仅反映在营投资物业的分布。从未落成启用物业的角度审视，则可以发现华润置地近几年的战略中心调整。

华润置地披露的数据显示，2015-2018年在建及拟建投资物业中，写字楼部分的总楼面面积从95.42万平方米最高增加至257.57万平方米，至2018年底为229.15万平方米；过去四年写字楼在建及拟建物业总楼面面积复合增长率33.91%，远高于酒店（26.31%）和商业（9.14%）。

同时，截止2018年底，华润置地在营写字楼总楼面面积63.29万平方米。这意味着，未来数年入市的写字楼体量将是现在的3.6倍。

在年报数据背后，是华润置地过去几年对写字楼商办业务认识的更迭。

早在2015年3月底，华润置地在深圳发布首个写字楼运营服务品牌“Officeasy”，目的之一便是“推动其在商务办公领域的进一步发展”。“资产管理”的概念也愈来愈多地被华润所提及，Officeasy此后两年开始从华南大区复制到上海、太原等其它大区的城市。

可供对此的是2017年，华润置地将旗下商业地产事业部调整为一级组织架构，预示着商业地产发展与住宅开发两大业务将平行发展。但在公开资料报道中，外界更多是将此次商业地产的架构调整等同于购物中心业务独立开来，对于华润置地的写字楼则甚少提及。

过去两年华润置地的写字楼相关发布及推广，仍集中在几大区域公司。这是华润置地过往管理架构的特点之一，总部对地区公司的授权相对大，与万科存在相似之处。

而不同区域，对于写字楼业务的探索也不尽一致，透露着一股“赛马机制”的气息。

据观点地产新媒体不完全统计，仅过去一年，华润置地旗下华南、华东、华北大区均有写字楼发布动态，这也是该公司业绩贡献最大的三个区域。

其中华南大区旗帜鲜明地表示要“重点更迭公众对于写字楼项目的认知”，披露已有10个项目、近130万平方米在营在建办公面积；华东大区借助万象城购物中心的品牌优势，推出万象版写字楼“MIX”系列；华东大区则延续共享办公及高端两种产品线，今年主推6个项目，并拥有近百万体量的写字楼及园区。

此外，今年上半年，华润置地华东大区在商办领域动作相对频繁，包括1月联合中信、万得信息击败新鸿基、太古，以总价58.02亿元首次竞得上海静安区商办地块，楼面价6.52万元/平方米刷新纪录；6月21日，华润置地与上海地产合作的陆家嘴滨江中心正式发布，体量20.4万平方米。

对于写字楼战略的相关调整，观点地产新媒体致电华润置地相关高层，截止发稿时未获回应。

写字楼磁场

作为央企华润集团旗下房企，华润置地对于质量、效益的重视程度更甚于民企，“高品质、高效率、低风险”的增长口号足以说明其审慎。

发展持有物业需要庞大且稳定的现金流支撑，对于房企而言这主要通过发展物业来实现。以华润置地为例，上文提及其土地储备中大约85%属于发展物业类型；去年该公司实现签约销售额2106.8亿元，同比增长22.3%。

上述销售也有部分来自写字楼散售的贡献，华润置地并非将所有写字楼都列入投资物业清单里。

比如，今年4月，位于深圳的华润前海大厦获批预售许可证，涉及289套商办产品，均价约8.4万元/平方米。还有消息称，深圳华润大冲中心原计划出售，但由于出租情况良好转而选择部分自持。

与香港房企或私募基金常采用方式不同，华润置地尽管选择将部分投资物业散售，但总体而言甚少放售整个项目。

观点地产新媒体了解，曾经有人问华润置地相关人员是否会考虑出售旗下核心投资物业，华润方面给予了否定的答案。该人士追问，“那你们的重资产会不会沉淀很多资金？”华润工作人员稍作犹豫后回答，“我们是央企。”企业属性似乎既是华润置地的底气，也是一种桎梏。

从回报率角度看，截止2018年，华润置地2014年以前开业的7个购物中心平均成本回报率（Yield on Cost）达到37.0%，同比增加4.6个百分点；2014年及以后开业的27个购物中心约为11.9%，同比增加2.9个点。

优秀的回报率促使华润投入更大力度发展购物中心，对于写字楼却甚少提及，过去多年来它大约仅有10个在营写字楼项目，相当于不及中海的1/4。

但外界对目前的投资物业形势有了不同看法。

房地产估价师及经纪人张翘楚对观点地产新媒体表示，华润在一二线城市建造高端零售商场及高端住宅，而零售受网购侵蚀，住宅也受到限购限价等政策影响，若要维持固定的现金流模式，开发高端写字楼会较有保障。

他同时表示，一般而言香港的写字楼回报率约1.9%-2.3%，内地一线城市如北上深等写字楼回报率约4%-5%。“写字楼的回报率比服务式公寓或商场高，同时管理与营运成本较低，净回报率也相对理想。”

另一种观点则指向跨境投资者在内地掀起的商业地产热潮。世邦魏理仕披露，今年一季度，全国大宗商业地产交易总额超过530亿元，其中外资占比约50%；其中写字楼成为更多（36%）投资者配置的首选。

一位不具名的资本人士对观点地产新媒体称，此前某金融机构在北京将一个商场、酒店项目改造成写字楼，租金翻了一倍以上。其同样认为，外资会越来越看好中国经济的净增长。

正因如此，华润置地对写字楼的投资动机可以得到更多解释。其呈现出更加注重投资组合的分散风险和稳定现金流，对资本增值的追逐也较以往理性，与外界的一般印象有所不同。

在商办写字楼的发展战略上，还有包括万科、中海、招商等一批国内房企呈现相似的特点。

比如北京万科酝酿数年的“曼哈顿计划”，中海运营的42栋甲级写字楼以及联合办公OfficeZip探索；招商蛇口4月份推出首个写字楼服务品牌，以及深圳7个核心项目；花样年董事局主席潘军也表示，未来深圳的旧改项目不全部销售，会留一部分物业持有发展。

群雄逐鹿之下，受制于经营管理、风险管控等严格限制，华润置地近年来转向了轻资产扩张。

其中最为典型的是私募股权基金形式，2016年起华润置地涉足多只地产基金，包括2017年启动35亿元写字楼基金，2018年与上海地产集团、中国人寿联合成立150亿房地产投资基金。

与上海地产成立的基金，用于位于上海核心区域的写字楼、酒店、商业、租赁住房等物业，其中上海地产世博B06项目有望成为首个种子项目。而上文所提今年6月21日华润置地、上海地产合作亮相的陆家嘴滨江中心，无论是位置还是体量均与世博06项目接近。