泰禾集团退出济南章丘项目——资产负债率较高，在全国收缩战线

◆经济导报记者 孙罗南

曾经斥巨资拿下项目，运作两年多后项目进展迟缓且资不抵债，泰禾集团日前选择将这个项目原价出售。

6月29日，泰禾集团发布公告称，旗下全资子公司济南中维置业有限公司(下称“济南中维”)以3.97亿元的价格转让达盛集团山东置业有限公司(下称“达盛置业”)70%股权并退出达盛项目。

经济导报记者注意到，此次泰禾转让的这一项目资产位于章丘。此前泰禾将进入济南的第一站选在了章丘，当时其以3.97亿元将上述项目70%的股权收购而来，项目位于章丘圣井片区，共6块土地，面积合计409亩。

而在退出章丘项目之前，资产负债率较高的泰禾集团已经在全国退出多个房地产项目，整体呈现收缩战线之势。

股权转让价3.97亿

在济南经十东路以北、潘王路以西，有一片面积很大的土地。这里属于章丘圣井片区，有很多楼盘正在开发中。最近，这片土地的项目公司发生变更。

根据泰禾集团发布的公告，济南中维、济南泰悦房地产开发集团有限公司(下称“济南泰悦”)及相关金融机构于6月28日签署《项目退出协议》及《股权转让协议》，根据相关协议，济南中维向济南泰悦转让达盛置业70%股权，股权转让价格为3.97亿元。

经济导报记者注意到，达盛置业原为济南泰悦房地产开发集团全资子公司，该公司在2014年至2016年，陆续取得前述经十东路以北、潘王路以西的6宗土地，占地面积共计27.2万平方米(约409亩)，用途为城镇住宅用地。土地容积率为地上1.2-1.8、地下小于1.5，建筑密度不高于30%，绿化率不低于30%。

据了解，泰禾集团于2017年3月8日第八届董事会第十六次会议审议通过了《关于受让达盛置业70%股权的议案》，同日，泰禾及全资子公司济南中维与济南泰悦、达盛置业签署了《股权收购协议》，以达盛置业股东全部权益评估值6.64亿元为依据，济南中维以4.27亿元受让达盛置业70%股权。

2017年3月，在项目交割过程中，双方协商一致签署备忘录，将实际履行的交易对价减少3000万元。上述交易已于2017年3月完成，并完成了项目公司工商变更。

作为起家于福建的地产商，泰禾的成名产品是“院子”系列，属于中式别墅。当时章丘地块项目被收购后，业内预计会被打造成泰禾“院子”产品，几个地块的容积率比较低。

项目资不抵债

“因经营需要，经协商，济南中维、济南泰悦及相关金融机构于今年6月28日签署《项目退出协议》及《股权转让协议》。”泰禾集团6月29日发布的公告显示，交易完成后，济南中维不再持有达盛置业的股权。该事项已经公司第八届董事会第九十八次会议审议通过。

截至2018年12月31日，济南泰悦总资产6.97亿元，归属于母公司净资产5.77亿元，2018年实现营业收入0.46亿元，归属于母公司净利润0.02亿元。

根据公告披露的信息，达盛置业的注册资本为2618万元，成立日期为2001年10月15日。

达盛置业的财务数据显示，其2018年12月31日(经审计)的资产总额为19.01亿元，负债总额20.44亿元，所有者权益-1.428亿元，其他应收款5.4155亿元；2018年1-12月(经审计)的营业收入为0，营业利润-3720.2万元，净利润-3720.2万元，经营活动产生的现金流量净额为-2342.1万元。

其2019年3月31日(未经审计)的资产总额为22.73亿元，负债总额24.31亿元，所有者权益-1.58亿元。

“泰禾在2017年入手这个项目后没多久，就有传言说泰禾不操盘该项目了。”济南一房地产业内人士对经济导报记者说，“从账面上看，这个项目公司目前的资产情况不算好，项目处于资不抵债的状态。此外，还有一个大背景是章丘当前的房地产市场形势，现在章丘整体供应量较大，周边市场压力比较大。”

止血止损增利润

在2017年3月，济南中维最终以3.97亿元受让达盛置业70%股权。到2017年5月，因项目开发建设之需要，达盛置业向中融国际信托有限公司(下称“中融信托”)进行融资，根据融资协议安排，中融信托从济南泰悦和济南中维分别受让达盛置业30%和19%的股权，其中，19%股权对应的股权转让价格为497.42万元，并由泰禾对相关债务按转让后持有股份提供保证担保，同时济南中维以其持有的达盛置业51%的股权提供质押担保。转让完成后，济南中维持有达盛置业51%股权。

截至2018年12月31日，中融信托对达盛置业享有债权本金余额为15.87亿元。为进行项目退出，在本次济南中维与济南泰悦进行70%股权转让前，由济南中维向中融信托以原转让价格回购达盛置业19%股权，回购完成后济南中维持有项目公司70%股权。

公告披露,《项目退出协议》及《股权转让协议》已签署并生效。根据《项目退出协议》，中融信托向济南中维转让持有的达盛置业19%股权，股权转让价款为497.42万元。转让完成日后，济南中维持有达盛置业70%股权，中融信托持有达盛置业30%股权；完成济南中维持有的达盛置业51%股权的解质押手续。

经济导报记者注意到，谈到本次交易的目的和对上市公司的影响，泰禾集团称，“本次交易为公司根据经营需要，调整项目储备。本次交易完成后公司不再持有达盛置业股权。本次交易预计增加公司合并报表归属于上市公司股东的净利润约3365.52万元。具体影响以经会计师审计的财务报告为准。”

前述业内人士分析：“章丘项目目前处于亏损状态，而且亏损额度不小。在泰禾将该项目出手后，项目不再并入泰禾的财务报表，这样它的亏损情况就会不在公司财务报表中显现。如此，将减少亏损，也就是增加上市公司的净利润。从某种意义上说，这是一种止血止损的行为。”

快速扩张拉高负债

经济导报记者注意到，泰禾在济南借合作模式进行扩张的步伐也十分迅速。从泰禾进入济南的路径看，其以并购和联合拿地为主，还包括代建项目，将合作作为在济扩张的一个重要途径。

2017年8月，泰禾下属全资子公司济南泰禾置业与济南高新控股集团组成联合体参加了济南市的土拍，分别以4.22亿元、2亿元、9.4亿元(合计15.62亿元)竞得高新区汉峪片区B-05、A-13及A-14地块。泰禾目前正在旅游路南、凤凰路以西打造“院子系”产品。

泰禾近年来扩张迅猛，与快速扩张相伴随的是较高的资产负债率。而近期，公司呈现明显的收缩战线的势头。

泰禾集团在2018年的年报中强调，去年其把提高周转、加强现金回款作为财务管控的重心，“通过加快项目周转、缩短开盘周期、严格考核项目回款等管理措施，积极增强资本实力，降低负债率。”

泰禾集团截至2018年底的资产负债率为86.88%，2017年底的资产负债率为87.83%。泰禾集团在2018年年报中提到，报告期末，公司经营性现金流为正；同时，资产负债率较报告期初下降0.95个百分点，净负债率较报告期大幅下降90.15个百分点。

值得一提的是，在全国范围内，泰禾也对一些项目进行了调整收缩。比如，近期，其郑州一项目终止收购并以12.6亿元进行了转让；还以18.22亿元转让了广州增城项目29%的股权；此外，泰禾还陆续将几个项目的部分股权出售给世茂。

（编辑：曲波 陈德罡）