广州楼市“诡异”回暖！房价降到位了？别急，大咖揭秘楼市真相

“这届广州人”买房不容易，2019扑朔迷离，房价到底降了没？买房最佳时机是否已到？

上周，网易房产特别邀请中原地产项目部总经理黄韬，带来微信大讲堂《大咖把脉真假回暖》，进行解读。

微信大讲堂全程回顾↓↓↓

房价到底降了没？

黄韬表示，去年4月到现在，成交量方面，一二手都明显下降。

价格方面，一二手有较大的差别。

一手整体上基本价格稳定，个别有下降10%。甚至，今年一手入市的基本是地王，带动整个一手房市场结构性上涨。

而二手却有10-15%的下降。特别是上千万的楼盘，下降明显，比如去年7月之前，1000万房子目前可以850万甚至800万成交，但是300-400万二手房，下降空间大概是5-10%。

楼市今年会回暖了吗？

3月的确出现了小阳春，4月有个小回落、5月红有所上升，但5月下半月到6月到接下来的7、8月，整体市场并没有那么好。

回暖恢复面临比较大的困难。6、7、8月是传统的销售淡季，一二手市场也不好。

广州买房最佳时机是否已到？

目前的市场来看，对于刚需是好事，而投资是难事。

刚需方面，国家目前不允许大涨大跌，对于刚需买家来说是好事情，买房机会变多。

而投资方面，房产年增值不过超10%的话，这个投资是亏的，因为有税费、管理费、贷款利息等成本。

哪个区域买房升值快、潜力大？

比较看好东面和南面，南面是南沙、番禺，东面是增城、黄埔。南沙、增城、花都基本是近几年的成交大户。

目前，市区的住宅价格较稳，在4-5万/平之间，而外围距离市中心20-30公里，价格在2-3万/平之间，可以考虑地铁附近或者是各区的中心来考虑。

买房有买贵没买错，越贵的房子越有价值，便宜又好的房子基本不存在。

经济好，人口净流入多的城市，房价才有进一步上涨的空间。比如在清远、从化、韶关、茂名等外围区域买的大别墅，400万的独立别墅，目前卖出去可能就500万-600万，但如果在广州市中心投资400万的房子，现在就过千万了，这就是明显的差异了。

就连开发商的投资，也从早期的三四线城市，5、6年前转向一二线城市。整个中国，三四线城市都还是在去库存阶段，楼市还是比较惨淡的。但是一线城市、二线强城市发展不一样，经济好，人口净流入多，因为限购，导致需求被动抑制，房价越限购整体越高。

南沙值得投资吗？

南沙发展还需要10年8年，南沙整体规划有20-30年，30年才是终极规划。现在买南沙，最好生活或者工作在南沙，但纯属投资，可能会持有的比较久，回报没以前高。

南沙的发展看长远，如果上班在广州市中心，买南沙，没什么必要，南沙距离广州市中心60公里距离，不太适合来回上班。

很多人或者会选择南沙地铁沿线的物业，大家都比较看好未来，都希望增值后放出去，但接下来市场这种模式会改变。现在大家都在等房价增值的楼盘，反而没得增值。买些别人在住，而你在投资的房子相对好。

公寓值得投资吗？

首选投资住宅，买些可以马上出租的住宅，一手也好二手也好，能租出去代表经济比较活跃，保值增值可能性较大。

公寓价值在于可以长期持有，并且出租回报率较住宅高。目前公寓出租回报率在4-6%，相比住宅1.5-2%，有很大优势。而每年增值方面，住宅比公寓大。

去年330政策放开后，公寓成交有回升，过年后，公寓反弹没有太多，目前是低位运行状态，没有恢复到330政策前的状态。

现在投资房地产，还有潜力吗？

未来房地产形势主要看经济形势，经济稳定了，特别是区域经济的发展，房地产也会发展。而不是过去10年20年前，房地产带动整个经济的发展。

未来20年，房地产仍然有上涨趋势，只是没有之前那么猛。但在接下来的发展中，大家租房的观念也有所改变，有能力有条件才买房，而不是焦急的买房。在过去的20年当中，什么人会后悔？就是当时有钱没有买房的人。

有些人手上有闲钱，找不到比房地产投资更好的途径，不得不回到房地产投资里面。

但是房地产投资资金少于100万，不建议投资房地产，或者还有理财、保险等有更高回报的方式。

有200-300万投资，才可以在住宅中找到合适的楼盘，毕竟资金太少，买广州市区老破小，不太值得投资。

调控近期会放开吗？

中国整体房地产在调整当中，即使经济差，这届政府也会保持稳定，不会放开房地产，房地产保持稳定为主。

目前市场对于刚需是好事，对于投资是难事，对于自住改善，看好有能力就去买了，不要去等，暴跌你也不敢去买。

我看好中国的发展，一线城市的发展还是挺好的，楼价也不会暴跌，只是调整而已。

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