广州楼市“诡异”回暖!房价降到位了?别急,大咖揭秘楼市真相

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  “这届广州人”买房不容易,2019扑朔迷离,房价到底降了没?买房最佳时机是否已到?

  上周,网易房产特别邀请中原地产项目部总经理黄韬,带来微信大讲堂《大咖把脉真假回暖》,进行解读。

  

  微信大讲堂全程回顾↓↓↓

  房价到底降了没?

  黄韬表示,去年4月到现在,成交量方面,一二手都明显下降。

  价格方面,一二手有较大的差别。

  一手整体上基本价格稳定,个别有下降10%。甚至,今年一手入市的基本是地王,带动整个一手房市场结构性上涨。

  而二手却有10-15%的下降。特别是上千万的楼盘,下降明显,比如去年7月之前,1000万房子目前可以850万甚至800万成交,但是300-400万二手房,下降空间大概是5-10%。

  楼市今年会回暖了吗?

  3月的确出现了小阳春,4月有个小回落、5月红有所上升,但5月下半月到6月到接下来的7、8月,整体市场并没有那么好。

  回暖恢复面临比较大的困难。6、7、8月是传统的销售淡季,一二手市场也不好。

  广州买房最佳时机是否已到?

  目前的市场来看,对于刚需是好事,而投资是难事。

  刚需方面,国家目前不允许大涨大跌,对于刚需买家来说是好事情,买房机会变多。

  而投资方面,房产年增值不过超10%的话,这个投资是亏的,因为有税费、管理费、贷款利息等成本。

  哪个区域买房升值快、潜力大?

  比较看好东面和南面,南面是南沙、番禺,东面是增城、黄埔。南沙、增城、花都基本是近几年的成交大户。

  目前,市区的住宅价格较稳,在4-5万/平之间,而外围距离市中心20-30公里,价格在2-3万/平之间,可以考虑地铁附近或者是各区的中心来考虑。

  买房有买贵没买错,越贵的房子越有价值,便宜又好的房子基本不存在。

  

  经济好,人口净流入多的城市,房价才有进一步上涨的空间。比如在清远、从化、韶关、茂名等外围区域买的大别墅,400万的独立别墅,目前卖出去可能就500万-600万,但如果在广州市中心投资400万的房子,现在就过千万了,这就是明显的差异了。

  就连开发商的投资,也从早期的三四线城市,5、6年前转向一二线城市。整个中国,三四线城市都还是在去库存阶段,楼市还是比较惨淡的。但是一线城市、二线强城市发展不一样,经济好,人口净流入多,因为限购,导致需求被动抑制,房价越限购整体越高。

  南沙值得投资吗?

  南沙发展还需要10年8年,南沙整体规划有20-30年,30年才是终极规划。现在买南沙,最好生活或者工作在南沙,但纯属投资,可能会持有的比较久,回报没以前高。

  南沙的发展看长远,如果上班在广州市中心,买南沙,没什么必要,南沙距离广州市中心60公里距离,不太适合来回上班。

  很多人或者会选择南沙地铁沿线的物业,大家都比较看好未来,都希望增值后放出去,但接下来市场这种模式会改变。现在大家都在等房价增值的楼盘,反而没得增值。买些别人在住,而你在投资的房子相对好。

  公寓值得投资吗?

  首选投资住宅,买些可以马上出租的住宅,一手也好二手也好,能租出去代表经济比较活跃,保值增值可能性较大。

  公寓价值在于可以长期持有,并且出租回报率较住宅高。目前公寓出租回报率在4-6%,相比住宅1.5-2%,有很大优势。而每年增值方面,住宅比公寓大。

  去年330政策放开后,公寓成交有回升,过年后,公寓反弹没有太多,目前是低位运行状态,没有恢复到330政策前的状态。

  现在投资房地产,还有潜力吗?

  未来房地产形势主要看经济形势,经济稳定了,特别是区域经济的发展,房地产也会发展。而不是过去10年20年前,房地产带动整个经济的发展。

  未来20年,房地产仍然有上涨趋势,只是没有之前那么猛。但在接下来的发展中,大家租房的观念也有所改变,有能力有条件才买房,而不是焦急的买房。在过去的20年当中,什么人会后悔?就是当时有钱没有买房的人。

  有些人手上有闲钱,找不到比房地产投资更好的途径,不得不回到房地产投资里面。

  但是房地产投资资金少于100万,不建议投资房地产,或者还有理财、保险等有更高回报的方式。

  有200-300万投资,才可以在住宅中找到合适的楼盘,毕竟资金太少,买广州市区老破小,不太值得投资。

  调控近期会放开吗?

  中国整体房地产在调整当中,即使经济差,这届政府也会保持稳定,不会放开房地产,房地产保持稳定为主。

  目前市场对于刚需是好事,对于投资是难事,对于自住改善,看好有能力就去买了,不要去等,暴跌你也不敢去买。

  我看好中国的发展,一线城市的发展还是挺好的,楼价也不会暴跌,只是调整而已。

  以上是讲座的全部精彩内容,更多买房交流加小编:WXDJT163,备注“进群”,进入广州各区置业交流群吧!

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