惊呆!两直辖市写字楼空 置 率超3成,未来仍将上升,“罪 魁 祸首”是…

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  版权:来源 价值线 编辑 价值线 边江

  城市写字楼空置率常常用来衡量一座城市经济发展的健康指数。

  如果空置率太高,说明基础建设超过真实需求,城市经济存在泡沫的成分,如果空置率较低,说明真实需求比较充沛,城市发展的后劲较大。

  近日,中国社科院城市所及社会科学文献出版社共同发布的《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.16(2019)》指出,经济增长放缓所导致写字楼需求下滑与持续充沛新增供应叠加,导致一些热点城市写字楼空置率提升加快。

  为何城市写字楼空置率问题日益严重?价值线本期独家数据栏目主要从市场的供求进行分析。

  

  A

  一、二线城市分化明显

  城市写字楼空置率常常用来衡量一座城市经济发展的健康指数,如果空置率太高,说明基础建设超过真实需求,城市经济存在泡沫的成分,如果空置率较低,说明真实需求比较充沛,城市发展的后劲较大。

  资料显示,国内各大城市写字楼空置率较高是近年来普遍存在的问题,特别是一些二线城市。

  根据第一太平戴维斯的数据,价值线整理了2018年各大城市甲级写字楼的空置率排名如下:

  

  (数据来源:第一太平戴维斯)

  如上图所示,广州的甲级写字楼空置为4.3%,全国最低,随后是北京达到7%。广州、北京是仅有的两座甲级写字楼空置率低于10%的城市,同为一线城市的深圳和上海的空置率微超10%。

  相对于一线城市,二线城市的写字楼空置率普遍较高,西安、武汉、重庆、天津等城市的甲级写字楼空置超过30%。在二线城市中,南京、大连、杭州的空置率低于20%,作为直辖市的重庆和天津略显尴尬。

  与一线不同的是,二线城市近年来面临的是发展步伐过快导致的各种问题,南京、杭州建成和形成商务区较早的核心区保持了低空置率是因为新兴商务区还并未形成气候,租金相对比较低。

  总体来说,一线城市家底雄厚,即使在经济下行期,有着较为充沛的商务需求,而二线城市差了许多。

  B

  空置率最低城为何是广州?

  近年来,四大一线城市中广州的地位略显尴尬,存在感越来越低。

  在GDP总量被深圳超越之后,一些细分领域方面逐渐遭受到杭州等强二线城市的挑战,目前广州的A股上市公司数量已经不及杭州。

  那为何在一线城市中,广州的写字楼空置率最低呢?

  据澳洲会计师公会最新调查显示, 在2018年取得增长的小微企业中,广州的比例位居全国首位。

  另外,专业人士认为一些实力较弱的初创型公司在城市的选择上,既不愿意选择资源较弱的二三线城市,又不愿意去北上深,那么锋芒较弱的广州不失成为较好的选择。

  毕竟广州的租金成本相较于北上有很大优势啊!

  

  如图所示,北京、上海的租金水平可以列为第一档,深圳、广州可以视为第二档,杭州、南京、天津可以为视为第三档,其他城市可视为第四档。

  对于初创型公司来说,相对于北上深,在广州办公会节约一笔较大的开支,同样也保留了一线城市的门面。

  C

  空置率继续攀升

  “罪魁祸首”是谁?

  预计至2019年底,17个城市平均空置率将突破20%,其中15个城市空置率将同比上升。武汉、长沙、青岛将迎来历史空置率峰值。

  广州和南京两个城市空置率将保持在10%以下,而成都2019~2021年新一轮供应高峰来临,将令其空置率重回上升通道。

  

  那么,城市写字楼的空置率问题日益严重背后折射出来了什么?哪些因素致使城市写字楼的空置率维持较高水平呢?

  从市场的供求关系来看,目前供已经明显大于求。

  对于很多一线、二线城市来说,金融行业、TMT行业是其写字楼的主要承租客户,毕竟甲级写字楼的租金高,在这租赁办公的企业少不了钱。网贷、现金贷、小额贷等互金公司属于暴利行业,近年频频入住高档写字楼,以彰显自身实力,但是遇到下行经济,很多互金公司出现兑付难题,最终破产倒闭。

  比如深圳某写字楼代理商就表示,2018年过后经济下行趋势明显,实体企业回报率下滑,致使许多贷款项目存在违约情况,对应的大批P2P平台企业出现兑付难题,资金链断裂而破产倒闭,直接影响了深圳中高端写字楼市场的租赁情况。

  还有一些讲得一手好PPT的创业公司,频频获得资本青睐,一时间成为风口上的逍遥神仙,最终风停了,神仙也要落地变凡人,卷铺盖走人。比如2018年下半年,北京的互联网公司出现大规模裁员潮,反映在办公室上,就是缩小办公面积或从租金贵的地方换到相对便宜的地方。

  曾在市场大放异彩的共享经济也倒在寒冬里,摩拜创始人辞职,ofo无力退还租客押金,对写字楼市场不可谓没有震荡。这些等等都说明了需求端正在大幅下滑。

  那么供给端是什么情况呢?通常来说,现有供应量一般反映1-2年前的新开工量水平。在2016与2017年刚好是房企集中拿地,高强度开发的“大跃进”时期,大量的写字楼以综合体部分的形式诞生,时代造就了当年新增供应量的暴增,也使得2018年后市场需要花费更多的时间消化现有存量。

  雪上加霜的是,目前共享办公逐渐走热,新型的办公模式正在兴起。2018年,共享办公在国内主要城市兴起,9个知名共享办公品牌在7个国内主要城市新增125个网点,新增工位数超过10万个,相比2017年均有明显增长。

  结语

  每个城市都建起了成片的写字楼群,高新、自贸、新城、园区,各种概念满天飞,除了能让炒房客高潮,没有足够多的企业进驻有用吗?

  经济从来不是均衡发展的,切勿盲目攀比。

  因地制宜调节好自身市场的供求是每个城市面临的问题!

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