西部楼市观察 | 大理房价同比涨约22% 调控温和未限购

受海南全域限购影响，部分购房需求涌入云南房地产市场。但是随着昆明、西双版纳等地出台限购、限售政策，云南房地产市场也进入调整周期，但是不限购的大理房地产市场却一枝独秀，房价涨幅曾经位居全国70城房价中第一。据国家统计局发布的5月份全国70个大中城市新建商品住宅销售价格指数，西安新建商品住宅价格环比增幅、同比增幅均排名全国第一，分别为2%、24.4%，而大理则以1.8%、22.2%的涨幅紧随其后。不同于西安二线、省会城市的强大人口、经济支撑，大理作为三线城市，其支撑房价大幅上涨的原因是什么？在业内人士看来，旅游城市和生态资源、不限购政策以及供需不平衡的结构矛盾等综合因素导致大理房价的上涨。

房价连续5月同比增幅超20%，环比增幅曾居第一

无论是从短期的环比增幅还是长期的同比数据来看，大理的房地产市场回暖明显。

根据国家统计局最新发布2019年5月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数显示，5月单月，大理新建商品住宅价格环比增长1.8%，仅次于西安位居全国70城中第二。事实上，从去年8月份开始，大理新建商品住宅价格就进入快速上涨通道，2018年8月-2019年2月份的环比增幅分别为1.9%、1.5%、2.1%、2.8%、1.8%、2.0%、1.8%，均位居全国70城市房价涨幅中的前列，更是在2019年1月份冲至第一位。

此外，大理新建商品住宅价格同比涨幅也在不断上升，2019年超过20%，1-5月份同比增幅分别为20.3%、21.4%、21.9%、21%、22.2%。

相比新房，大理的二手房也有所上涨。在2018年上半年，大理二手房环比涨幅在1%之下，但是进入7月份后，涨幅均超过1%，并在11月份达到2.6%的小高峰。2019年以来，大理二手房价格则较为稳定。从安居客线上挂牌的6月份二手房价格来看，同比去年上涨了16.77%。从大理上涨的趋势来看，2018年三季度上升的速度更快，而2019年的上涨仅从二季度开始增速。

中国指数研究院的统计数据也显示，过去一年来大理房价增长明显，2019年1-4月份，大理商品住宅价格呈逐渐上升趋势，4月单月环比上涨5.74%，同比上涨46.94%，达到13089元/平米，是近一年来的最高点。在销售量方面，4月份，大理商品住宅销售面积为3.42万平方米，环比增长10.04%，但是同比下降44.59%。2019年1-4月，大理商品住宅销售面积为15.61万平方米，同比下降39.13%。

从户型面积来看，120-144平方米(含)面积段销售套数占比最高，达27.7%，较上月提高6.1个百分点。其次为90-120平方米(含)面积段，占比为23.0%。2019年4月，大理住宅销售金额TOP10共成交3.98亿元，其中7个项目套总价高于全市，7个项目套均面积高于全市。下关镇中梁·大理壹号院以1.51亿元的销售金额位居首位。

对于房价上涨的原因，58安居客房产研究院首席分析师张波分析，究其原因，大理的旅游和生态资源是吸引外来购房者的主要因素，同时大量房企的进驻并带动中介分销的广泛推进，使得区域的热度在春节后不断提升，由于目前全国一二线城市的调控力度依然从严，更多的投资性需求被吸引到不限购的城市，同时由于海南的调控依然从紧，更多的度假型购房需求被挤压到大理等城市。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英表示，大理是典型的热点旅游城市，随着旅游旺季的到来，部分外地高收入人群需求入市，带动价格上涨。综合因素影响下，今年来大理房价上涨明显。

未实施限购限售，调控政策略显“温和”

2018年6月份，央视《经济半小时》推出“热钱追捧下的旅游地产”报道，曝光了大理、西双版纳的房地产市场。报道指出，从2017年8月开始，西双版纳景洪的房价开始飙升，从每平方米4000多元，3个月的时间就涨到接近翻倍。2018年海南全域限购政策发布以来，西双版纳的房价更是飙升过万，销售价甚至达到了每平米2.5万元。同样在大理，房价也持续走高，已经很难找到万元以下的房源。

彼时，云南楼市的高热与海南4月份出台史上最严的限购政策不无关系，使得部分投资客外溢至云南、广西区域，推动当地房价上涨。有业内人士指出，当时，云南的大理、昆明、西双版纳、腾冲、普洱以及广西等旅游地产都有受益。

不过，在2018年3月份，云南就意识到房价的异动，昆明市限售区域由呈贡区扩围至昆明主城二环以内区域以及南市区，限售年限由2年增加至3年。6月7日，西双版纳景洪市成为云南省第二个限售的城市。7月1日，昆明市出限购加码，诸如暂停向在昆明市主城五区（包括三个国家级开发区）已经拥有1套及以上住房的非云南户籍人士销售新建商品房。还有普洱市，也出台了限售与限购的调控政策。

此后，大理加入云南房地产调控行列。2018年7月，大理市人民政府印发《关于进一步稳定商品住房市场有关问题的通知》（以下简称《通知》），在大理市行政区范围内全面实行新建商品住房销售价格申报备案制度，禁止房地产开发企业、房地产中介机构或个人，采取包销、团购等方式销售商品房，严厉打击房地产领域违规销售、炒买炒卖、规避调控政策、制造市场恐慌等扰乱市场秩序的违法违规行为。

在业内人士看来，相比于其他城市限购限售等调控手段，大理的房地产调控政策略显“温和”，更多的聚焦违法违规行为的治理上，未涉及对投资性需求具有较大抑制作用的限购政策。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从实际情况看，此类城市房地产调控政策相对宽松，且房价比周边类似城市诸如昆明要低很多，一定程度上促使了部分购房需求涌入，当然也不排除后续会有政策管控与收紧。

业内人士：结构性供需矛盾是房价上涨主因

不过，对于云南旅游地产比较了解的资深业内人士和全认为，大理房价上涨的主要原因是市场供应太少，“与去年相比，西双版纳、腾冲的量价都有所回落，这是因为去年受到海南楼市全域限购需求外溢的影响，去年楼市涨潮今年退潮，是市场主动调整的行为。但是大理不同，比较特殊，房价上涨，是因为新增供应少，是结构性矛盾。如果后续供应上不来，大理新房成交量就会跌下来，但是价格会稳定。”上述中国指数研究院的统计数据也显示，2019年4月份，大理商品住宅价格同比上涨46.94%，销量却同比下降44.59%。

在和全看来，使大理新房新增供应紧张的一个原因是当地进行环保整治，部分项目开发进程受到影响甚至出现停滞的现象。

2018年5月30日，大理向社会公布《大理市洱海生态环境保护“三线”划定方案》，划定了洱海保护的“蓝线”“绿线”和“红线”。 大理市常务副市长赵永祥介绍，大理将在“三线”范围内实施洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程，项目建设用地依法有偿征收，项目范围内土地房屋有序腾退。

2019年1月份，根据央视节目《经济半小时》，2018年12月份，大理开始全面停止洱海海东开发区建设。2017年底开始，进入的恒大、中梁地产、华侨城、绿城、碧桂园、万科等品牌房企也停下了在建项目。

节目中，大理市委书记高志宏表示，大理海东新城原来计划是123平方公里，后来降到53.49平方公里，最近又降成43.39平方公里，降了将近80平方公里。大理市的发展特别是核心区，必须实行减量，只减不增，现在所有的项目都是叫停的，城市规划修订调整以后，对于洱海周边一些房地产开发肯定是严格限制的。

大理的环保整治工作还将持续，其未来的房地产走势又将会如何？张波认为，大理的购房需求在经历了一波强释放之后，下半年需求增长的动力已经偏弱，但如果没有相关的政策管控，不排除各类中介以及房企的炒作会引起区域内非理性购房需求继续增长，并推动房价进一步上扬。国仕英认为，目前大理并未出台限购政策，若大理房价持续上涨，不排除可能会从限购政策入手。

新京报记者 段文平 编辑 袁秀丽 校对 王心

文章来源：新京报