和平分手？ 蔡明辉“出走”禹洲

撰文 | 林振兴

责编 | 王如意

出品 | 乐居财经

蔡明辉的上一次微信朋友圈更新，还停留在2019年2月2日。

那天，禹洲地产（01628.HK）与中国金茂（00817.HK）联合体在北京通州拿了一块地，18.3亿元。作为禹洲地产执行总裁，他转发了这张恭贺海报。

这是他在2019年上半年里，发的唯一一条朋友圈信息。

过往的2018年，他也只发工作信息，没有一条是关于私人的，低调的连封面图也不放。但头像却很炫，是一位戴着Google眼镜的外国男人。

近日，当他离职禹洲地产的信息被公之于众时，为人低调的蔡明辉并没有向外界披露过多，而是前往异国探亲、陪伴家人。

在沙场拼杀30载，他的骨子里，有着自己的坚持，但更懂得放弃。他的离职理由和很多地产职业经理人一样，主要因家庭原因离职。字里行间，透露出他与东家林龙安是一次和平的分手，而这段职业生涯持续了五年。

在蔡明辉任职期间，禹洲的销售金额从2014年的120亿元增长至2018年的560亿元，而他对挑战的渴望，也打开企业发展的另一扇门，推动一向稳健、长期作为区域龙头的禹洲地产，向全国性房企转变。

蔡明辉本人在地产圈久负盛名，是为数不多拥有高级工程师职称的CEO，作为“老闽系”，高效、紧凑是他的一贯作风。

2006年5月，蔡明辉出任厦门特房集团董事长，在厦门翔安这么一个房地产为“零”的地方开发第一桶金，他创造了三个小时内成交1821套住宅、销售合同金额突破9亿元的纪录，被授予“优秀儒商”的头衔。

五年后，他“下海”了。从宝龙集团到融信集团，在不同类型的房企之间来回历练，使他深谙平衡术，更好地驾驭强势与稳建之间的关系。

他的“活动主场”集中于珠三角及长三角区域，这与禹洲地产董事局主席林龙安的扩张方向十分契合。

图片来源：蔡明辉朋友圈

2014年，蔡明辉迎来了的职业生涯的又一个重要节点，来到禹洲担任执行总裁。他的加入，使禹洲地产布局全国的野心加速实现。

一方面，蔡明辉深谙闽商是一个特殊的群体，“家庭内部的不同观念、人才结构重塑、工作思路转变”等因素，让其做出转变“蛮痛苦”；另一方面，禹洲在厦门占主导地位，每10套在厦门销售的住宅里面就有一套是“禹洲制造”，走出海西并非轻而易举。

然而，他还是毅然决然带着禹洲跨出了这一步。这一年，禹洲进军南京，并在长三角的布局逐渐成型。

成功布局南京市场的背后，是蔡明辉七小时内高效的工作任务：探地－拿地－拓展南京市场－奔回机场，他频繁紧凑地往返厦门与其他城市。

也是这一年，禹洲首次步入全国房企40强，并提出“以核心城市带动区域，以区域覆盖全国”的稳健扩张策略。对于布局的每一个城市，蔡明辉强调“深耕”，“进入一个城市，便深耕一个城市”，不是掠夺式开发，而是与城市共成长。

但想在竞争激烈的长三角分得一杯羹，禹洲地产并不占明显的优势。避开领头羊房企拿地锋芒，禹洲的战略是绕道“并购”战场开拓新的土地储备。

收并购也为蔡明辉所擅长。不同于融创、阳光城等大手笔并购公司，禹洲收并购多为单个项目，且大多来自“朋友圈”。此外，他组建了一支在财务、法律、信用体系等方面都相当专业的收并购团队，占据独特优势。

蔡明辉并不是一味追求冲规模，他更加重视企业穿越周期、抵御风险的能力，坚守增长、利润和负债财务“铁三角”的完美平衡。

通过收并购获取价格低廉的土储，从而控制土地成本，使得禹洲取得较高的毛利率，获得“小中海”的美誉。

2016年，是禹洲集团里程碑的一年，其总部由厦门搬到上海。蔡明辉希冀，未来依托长三角这个中国经济桥头堡，把禹洲从区域性开发商发展成全国性开发商。

次年，禹洲正式吹响了“3年冲千亿”的号角。彼时，从规模上看，禹洲地产上方聚集着一批新生闽浙房企力量，滨江、祥生、融侨，其后则是虎视眈眈同样剑指千亿的佳兆业、越秀。

此外，对比同样在近几年把总部从福建搬到上海、在长三角站稳脚跟开启全国化的几家闽系房企，禹洲的步伐明显变慢。

2018年，冲击600亿销售额目标失败的禹洲，在闽系房企中出现“掉队”迹象。数据显示，2018年禹洲地产实现销售额560亿元，同比增长39%，目标完成率93%。

这一年，禹洲内部也出现了变化。去年9月，央企华侨城（亚洲）入股禹洲成为第二大股东后，华侨城（亚洲）行政总裁谢梅也已进入禹洲董事会。一个月后，林龙安的女儿林禹芳获委任为执行董事，开始参与公司治理事务，任期三年。

而今，禹洲官网上的“领导团队”一栏已没有蔡明辉的介绍，取而代之的是去年8月加盟禹洲的许珂。内部高管发生重大变动，不变的却是林龙安对规模的诉求，他将禹洲2019年的销售目标定为670亿元。

今年是禹洲集团创立25周年及成功上市10周年，也是承上启下的一年。失去了蔡明辉的这枚猛将，禹洲的发展节奏又如何？而他本人的下一步将会征战何方？乐居财经持续关注。