千亿黑马中梁控股将上市，打法类似碧桂园，号称三四线“小霸王”

内地最后一家未上市的千亿房企中梁控股通过港交所上市聆讯。6月27日，中梁控股宣布，预计将于7月16日挂牌上市。

6月27日到7月8日，中梁控股将在全球发售5.3亿新股，占发行后总股本约15%，每股发行价为5.20~6.68港元，假设以中位数5.94港元计算（不行使超额配股权，扣除其他各项开支），预计将募集29.18亿港元。

中梁控股成立于1993年，是一家以房地产开发为主业，多元化、综合性集团公司，具备一级房地产开发资质，总部位于上海市。

中梁在业界有“小碧桂园”之称，其打法和碧桂园高周转策略相似，采纳“快速资产周转发展模式及使用标准化房地产开发模块及程序”。中梁控股还曾在公司内部提出了“456”模式，即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。

此外，中粮还被业界称为三四线城市的“小霸王”，因为在各路房企抢占一二线的土地市场时，中梁采取的是“农村包围城市”路线，抓住三四线城市的棚改政策红利，向长三角辐射范围内的三四线城市扩张，并陆续向中部地区渗透。

在这样的销售策略和布局推动下，过去几年中梁控股堪称地产圈发展最快的公司之一。

招股书显示，从2016~2018年，其营收分别为29.25亿元，140.26亿元，302.15亿元，年复合增长率344%，其销售额分别为190亿元，649亿元，1015亿元，年复合增长率78%。公司数量从223家增加到839家，同期雇员人数达到12500人以上。

根据相关资料显示，中梁控股的销售额在中国房地产市场的份额从2016年的约0.25%增长到2018年的0.68%，克而瑞研究中心《2018房企排行榜》上，中梁控股的销售额排名第23位。

高速发展也给公司带来高额负债。2016以及2017年，公司经营活动产生的现金流为负数，分别约为176.28亿元、68.4亿元。对此，公司解释主要是物业开发活动持续增加导致的。

2015年~2017年，中梁流动负债总额分别为103.87亿元、351.35亿元和796.81亿元，截至2018年6月30日，这一数字为1184.2亿元，非流动负债总额122.4亿元。对应2015年~2017年中梁净负债率分别为1335%、1790.2%、339.5%。

公司的快速扩张、融资难度加大让中梁控股积极寻求上市。

招股书显示，中梁控股拟将此次发售所得款项净额的60%（17.51亿港元）用作现有项目或项目阶段的建筑成本，约30%（8.76亿港元）用作偿还现有信托贷款，约10%（2.92亿港元）作为一般运营资金。

不过，虽然此次港股融资得以改善公司当前的燃眉之急，但对于深耕三、四线城市的中梁控股来说，棚改红利的机会不再，销售增速逐年下降概率很大。