城中村20年拆不动，地王盘8万起，海珠这个江景洼地迎翻身机会？

正所谓“三十年河东，三十年河西”，放在今日的海珠区，还是有点意味。

这个昔日工厂密布、城中村散落分布的“河南”，因为四周被珠江水包围，面积也较大，过往交通不便，发展也相对缓慢。

如今，搭上了“三旧改造”的快车，旧改正在为城市发展腾出大量的优质土地，四面的珠江水，也成为了市区难得的江景资源。

当下，最贵的房子在广州CBD珠江新城，这点大家毫不意外。那又有多少人知道，接连刷新广州全市地价的住宅“地王”，都是出自海珠的临江宅地？

▲海珠区

2013年5月，越秀地产以24.6亿元的最高保密地价夺得海珠区南洲路大沙围地块，扣除保障性住房后楼面价34590元/平方米，成为广州最贵的单价地王，轰动一时，当时周边地段的新房售价约2.8万-3.1万元/平之间。

2016年11月，中冶置业以30.7亿元加上33750平方米配建面积竞得海珠区江燕路万宝冰箱厂地块，折合楼面地价达42573元/平方米！但这里的地王还没有止步。

随后，2017年3月，时代地产最终以203699万元+配建44100平方米安置房夺得海珠区石岗路地块，折合楼面价55437元/平！时至今日（2019年），地块周边的在售新房也就5万-6万元/平之间。

▲震惊吧！

当然，这些高价地项目也没有想象中轻松，就如越秀地产当年拿下的南洲路地块，出规划、开工、停工，调整规划，重新开工等，辗转6年的时间，直到最近才低调登场。高价地化身全新盘——越秀·天悦江湾，已经悄然开放销售中心，接受预约参观板房。

毫无疑问，这里拥有一线临江的优势，项目定位打造豪宅产品。但在如今低迷的市场，地王豪宅又将如何定价，市场的接受程度又如何？

买买君决定到南洲路走一趟。想不到，在南洲路地王项目引路之下，竟然发现了海珠区的一个“江景洼地”板块。

4万出头置业海珠南成熟江景学位大社区

根据中原地产的资深中介介绍，越秀·天悦江湾位于海珠区的南洲路板块，临近沥滘板块，项目周边比较有参考价值的二手房项目有珠江御景湾（建筑年代2005年）以及罗马家园（建筑年代2007年）。

整体上看，这两个盘放盘单位的价格约在43000-45000元/平之间。这看上去，在广州市区，能以“4字头”的价格买到交通便利、望江又带有优质学位的大型园林小区，还算是“价格洼地”吧。但仔细一看，却发现这里大部分产品，与总价，都并非刚需置业能轻易承担。

根据介绍，紧邻越秀·天悦江湾旁，同样是一线临江的珠江御景湾，主要放盘的单位都是大面积，建筑面积约130到160平的大户型，参考放价45000元/平。

重点，小区还带有幼儿园和省一级南武实验小学。物管和户型设计都不错，因此，产品都是走舒适路线，预算没有500-600万，基本不用考虑，如果不差钱，千万级别的四到五房也是有得选择。

▲珠江御景湾大户型阳台，户型居住舒适度很高

紧邻沥滘村的罗马家园户型相对丰富，主要集中在建筑面积90到120平的户型，项目相对较新的龙禧组团则主打约250平的五房，参考价格43000到45000元/平，龙禧组团放盘报价相对较高，达65000-72000元/平，不过近两个月的实际成交价还不到6万元/平。

▲罗马家园三房主卧

教育配套方面，罗马家园也带有幼儿园和南洲小学。比较受家长欢迎的是，项目旁有一所北大附中为明国际学校。这是目前广州唯一一所采用全美教育标准(CCSS)的纯美式国际学校，是一所涵盖国际初中预备班、国际高中的纯美式国际学校。参考学费约3万-4万元/学期。

▲北大附中为明国际学校

这边虽说自驾车交通便利，江景资源也不错，但比较尴尬的是，周边的城中村尚未拆迁，从小区出口后画风突变，环境落差很大，如果需要乘搭地铁出行，都要穿越城中村而行，非常不方便。

罗马家园一出门口就是沥滘村，这个村早在2001年，就成为广州“城中村”首批试点之一，2011年也被珠光集团拿下进行改造，但至今接近20年的时间，还没有正式开拆。

▲沥滘村牌坊

▲南洲街大沙村实景

二手成交创新低 地王项目吹风12万元/平？

而就在走进越秀·天悦江湾项目沿途可见，尚未改造的大沙村、还有大量的工厂等，周边的居住环境档次确实与豪宅格格不入。

再加上，海珠南部的沥滘和南洲板块的二手市场交投并不活跃，尤其是大户型产品，实际成交价格更是不断创新低。

从链家的最新放盘情况看，珠江御景湾有部分房源放盘价已经跌破4万元/平的大关，但放盘超过5个月了，还没有成交。

那么，接下来，南洲地王项目越秀·天悦江湾的登场，会给海珠南的这边江景洼地带来一场漂亮的翻身仗吗？

▲越秀·天悦江湾需预约才能接待

资料显示，越秀·天悦江湾规划建有5栋住宅，其中3栋为46-51层高的高层住宅，2栋18层高，还有一个下沉商业广场。

其中西北角的一栋51层高的建筑是建好交给政府的人才公寓。而对着绿地、最近珠江的两栋18层高的住宅，位置最好，居住密度也较低。

▲越秀·天悦江湾规划图

根据销售介绍，预计首批推出的是靠东南的楼宇，18层住宅全部是复式设计。四梯五户，每层有四套140㎡单位面积和一套102㎡单位。而根据透露，项目在北面两栋住宅单位也都是复式产品，面积102-120㎡左右。

▲项目沙盘（来源：羊城派）

看看户型图。最低的置业门槛，102平的3+1房，开门就是卫生间和厨房，客厅带有超宽景观阳台，一层有一个卧室，以及一个超大的生活阳台，可以改造成一个房间；二层为赠送的主人套房和卧室，主卧带有拐角的采光空间，感觉比较光亮，不过主卧的卫生间可能没有自然采光。

▲越秀·天悦江湾102平户型图

140平的四房两厅三卫单位户型图，双向电梯门到户，带有一个入户花园，上下两层分别有两个套房，楼上的主卧和卧室均为赠送空间。这种户型，高层单位的客厅和四个卧室都能望江，景观视野一流。

▲越秀·天悦江湾138平户型图

至于大家最关心的价格，之前有吹风价12万元/平，而销售报出“实价”，参考范围在800万-1200万左右一套。

以这个参考价折算下来，项目约8万元/平起步，几乎是旁边二手房的翻倍价格。但产品的居住舒适度是否比旁边的大平层舒适呢？市场的接受程度又将如何？非常值得关注。

也有一些买家关心越秀·天悦江湾的学位配套情况，根据2019年最新的海珠区公办小学招生地段表可知，南武实验小学（省一级）的招生地段为南洲街①大沙社区；②珠江御景湾社区。至于项目未来地段如何划分，只能有待教育局的公布了。

更有趣的是，昔日地王江燕路万宝冰箱厂地块已经定名中冶·逸璟公馆，于6月29日正式亮相，项目规划打造48套别墅产品，据称验资1000万才能看！

接下来的海珠区，豪宅新品接连登场，定位一个比一个高端，土豪们的豪宅盛宴真的要来了吗？大家又怎么看？

▲中冶·逸璟公馆打造纯别墅高端社区

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