长租公寓要凉凉?真相只有两个字

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  作者| 猫哥

  来源| 大猫财经

  01

  进入2019年,长租公寓的日子用一个俗词形容,那就是“冰火两重天”。

  降房租的不少。

  比如猫哥2018年关注过的北京天通苑地区的公寓价格,去年一个17㎡的单间还在3300元左右,今年同类型的房子的价格已经回落到2700元左右,还能拿一些“可有可无”的优惠券。

  

  不过,有些长租公寓的价格也在大涨,幅度惊人。

  湾流国际位于三里屯,去年8月份,这里一个28㎡的公寓就已经达到了令人咋舌的1.32万/月,不到一年,房子还是那间房子,广告语都没有变,只是价格快翻了一番,2.57万/月

  

  这个价格,已经大跨步地超过了另一家大家更熟悉的长租公寓——万科翡翠书院。

  当年,万科翡翠书院面世的时候,10年180万的租金是拿了很多头条的,1.5万/月的最低租金单价已经是“贫限想”了,大家都觉得万科疯了,但是没想到人家租的还挺好,首期48套就意向满租。

  如果从月租金总价来看,三里屯的这个公寓是翡翠书院的171%,不到两倍,但是要知道,这间房只有28㎡,而从翡翠书院的资料来看,其公布的最小户型也在86㎡,如果从每平方米的租金来看,翡翠书院只有174.4元/㎡/月,而这间房要916.9元/㎡/月,高了5倍有余。

  如果房租的涨幅都这样,那定了长租公寓的人还真是省了不少,那些长租公寓的运营者估计也会眉开眼笑,可惜,现实并不这么美好。

  02

  长租公寓进入市场是被寄予厚望的。

  无论是政策面,还是资本面,对于长租公寓的发展可以称得上是“扶植”,尤其是在“房住不炒”和“租售并举”之后,租赁市场成为一个大风口。

  国家鼓励租赁市场,努力让租赁成为房地产市场中的一股清流,成为市场中的中坚力量;

  资本在鼓励租赁,除了各种私募基金,连银行、信托这样的传统金融机构都开始向租赁倾斜,入局者众多;

  老百姓们也期待租赁市场能够有所作为,有房的希望能有一个好的租售比,没房的希望大批的长租公寓集中进入市场能够降低房租甚至降低房价。

  当时典型的宣传语是,“不一定非要买房,在租来的房子里依然可以拥有美好的生活”。

  这句话出现频率最高的地方,是一些“高逼格”“精装修”的长租公寓广告,以及这些长租公寓的研究报告中。

  说实话,这话没毛病,但总是透露出了一丝中国式辛酸,租房者心里想的大约是,“在自己的房子里,可以拥有更美好的生活,只是买不起而已”。

  但这样的无奈现实,让长租公寓硬生生地在房地产市场撕开了一个口子,强势进入人们的视野,上百个长租公寓品牌四处圈地,很是热闹。但仅仅一两年的时间,许多公司完整地演绎了一出“眼看他起高楼、宴宾客、楼塌了”的戏码。

  03

  竞争的代价,就是“你死我活”,首先撑不住的,我们都知道了:一些小平台开始跑路,一些中型平台暴雷,终于在2018年年底的时候,市场被长租公寓暴雷炸醒

  时间又过去半年,第二个撑不住的,居然是房企。进入2019年中,上市公司玩不起了。

  一些房企入局属于被迫顺应局势,毕竟拿了那么多自持的物业,盖出来的住宅也是要往外出租的,有的房企就属于在地产转型的过程中,主动入局,“闻着味来的”,在房地产市场中,房企不来分一杯羹也说不过去。

  资本和身处资本市场中的房企谁的嗅觉更灵敏?

  5月14日,朗诗绿色集团(0106.HK)宣布将处于亏损阶段的长租公寓业务等五项非地产业务剥离至控股集团,而就在两个月前,朗诗寓还获得了中房协和易居研究院共同颁发的“2019中国集中式长租公寓运营商10强”。

  6月11日,另一家房企远洋集团(3377.HK)也被曝出拟在年内剥离长租公寓业务,下半年将可能先将长租公寓和健康业务剥离,也不排除将能“自由你灵魂”的远洋邦舍独立出售。

  大企业也在这个领域折戟。中信国安旗下的“国安家”因为拖欠房主租金,诸多租客均遭到房主逼迫搬家,而不少租客至今未拿到“国安家”的退款。虽然跟集团层面的困境有关,但至少表明,长租公寓的赚钱能力堪忧。

  在这种担心下,有的企业停止了拿项目,有的企业开始转手在营项目,团队进行缩编,也有的企业明确不求规模,只开几个精品项目,据说华南万科包租的五万方长租公寓项目,在前期投资1亿后,现金流仍为负,目前正准备转让。

  闻味未来,又拂袖而去,及早抽身倒是对谁都好。

  04

  为什么大撤退?

  真相只有一个:缺钱!地主家也没有余粮啊。

  长租公寓的收益靠什么?美国比较成熟的收益体系是靠资产组合的持续运营、出售资产获得增值回报、资产翻新改造提升竞争力。

  而国内的长租公寓盈利点其实是有的,空置期的收益、租金的收益差额、服务费、违约金、金融服务收益、衍生品的收益,其实如果具体到单套房,其实也还是可以的。

  但现下,很多公司都是在向规模要效益,盈利模式基本上是靠在“拿房-收租-拿更多的房-收更多的租”,所以去年那种“房东都觉得资本要吸干年轻人的血”的事情,基本上都算长租公寓运营方在拿房时的竞争常态。

  这种抢房的状态其实并不可持续,间接推高了成本,对资金链是一个挑战,但是除了在初期有大资金进入,在玩了一圈之后,投资圈基本都不看好,很多项目就断粮了。

  没钱进来,那就自己挣吧,哪那么容易。

  运营方基本都学会了“金融手段”,而这个金融手段不是国外比较通行的“REITs”,因为中国想要发行REITs或者类REITs都很难,他们瞄准了租金贷。

  说到放贷,相关各方一拍即合。运营方用第一个月租出去的房子,拿到了全年的房租,杠杆翘起了更多房源,租金贷的运营方通过租金贷找到了客户,而租金贷真正的放贷人,比如一些“半死不活”的消费金融公司,也找到了新的应用场景…..

  问题只有一个,长租业务融资利率基本在5%以上,而长租公寓的回报率仅为1%-3%,一线城市普遍低于2%。也就是说,规模越大,赔钱越多!

  有人说了,把房都租出去,妥妥的吃差价不就完了?哪那么容易啊。

  2017年3月份,龙湖宣布大举进军长租公寓领域。这一年,龙湖冠寓运营房间为1.5万间,2018年底,运营房间达到5.3万间,整体出租率50.1%,但业内专家说了,这个出租率肯定不挣钱。数据也反映了这一点,这两年,龙湖总共亏损了2.34亿。

  05

  依然还有资本愿意给长租公寓投钱,阿里和腾讯都在加仓。

  3月,蛋壳公寓完成了5亿美元的C轮融资,6月,自如的B轮融资进入尾声,融资5亿美元,估值45亿美元了。

  玩不下去的,就给有资本的让地方。蛋壳公寓拿下了爱上租,湾流国际拿下了星窝创享,我爱我家收购蓝海购,安歆集团并购逗号公寓......

  所以,涨价降价都不意外。涨价,因为有盈利压力,而降价的,还是要吸引更多的入住率,都是在向着盈利使劲儿。

  不过,现在长租公寓的运营方们又推出了“次新”玩法。一年而已,风向就变了,长租公寓运营方的心里的“小甜甜”就从高端白领转向了低端“蓝领”,从租房间,变成了租床位,蓝领公寓来了。

  之所以“次新”,是因为以前这样的“蓝领公寓”还挺多的,但是那时候的名字还是个人开的“白领公寓”,也就是群租房。不过,现在的蓝领公寓做得是租赁性职工宿舍,一下从C2C变成了B2B,一下了高大上了不少,而且也正规了许多,毕竟现在很多像北京、杭州这样打击群租房的城市开始支持蓝领公寓了。

  不过,变更赛道的长租公寓运营者们,对蓝领公寓的涨价别太狠,毕竟基层蓝领们的生存也不易。

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