公司 | 龙光的深圳地王“赌局”

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  中房报记者 翁晓琳 | 深圳报道

  得益于新单价地王诞生,久滞不涨的龙华区房价似乎又有了松动。6月24日,深圳土地市场上演一场拍卖盛宴,新地王诞生的随后几天,深圳市龙华区房产经纪人小康(化名)明显感到了市场变得火爆,

  小康提到的新地王,是龙光地产控股有限公司(股票代码03380HK,以下简称“龙光地产”)在6月24日经过了160轮的叫价、70分钟的角逐、以总价65.85亿元新拿下龙华宅地,包含商业在内可售楼面地价6.31万元/平方米,超过了2015年金茂电建前任地王楼面地价5.67万元/平方米。

  这已经不是龙光地产第一次在龙华区拿地王,2014年、2015年其分别拿了一宗单价地王和一宗总价地王。除此之外,龙光地产还在光明区也拿了地王,成为了深圳地王“专业户”。

  有接近龙光地产的人士和中国房地产报记者透露, 2014年的地王项目拿地之前,龙光在深圳已没有新项目,谁都没想到深圳房价在2015年上涨迅猛,孤注一掷高溢价拿地王,让龙光地产收益颇丰。龙光地产董事局主席纪海鹏屡屡在业绩会上也表示拿地“成本很便宜”,2018年还提出未来3至5年,公司核心利润进入全国前十。

  业内测算,该项目未来售价也达到每平方米10万元以上才有盈利空间。美联物业研究中心总监何倩茹直言,龙华区域难以形成深圳南山后海区域的豪宅规模效应,对项目的未来价格预期会有一定影响。

  高成本拿地和获取高利润之间没有必然性,过去几年龙光地产搭上了深圳市场上行的“顺风车”。

  对于房企来说,敢于在深圳拿高价地的勇气是笃定没有解套不了的地王。但资金成本、限价政策势必会影响地王入市。如深圳尖岗山地王,泰禾一直未能入市,深圳坪山地王泰禾代替信达操盘也一直没能入市。多年的资金成本沉淀足以让地王变成烫手的山芋。

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  新地王的隐忧

  小康对龙华新地王诞生后的市场表现十分高兴:“龙光地产拿下新地王给了龙华市场注入了‘强心针’,这块地的地价比一些二手房的售价都高。购房者对于龙华市场更热情,这几天来问价的人都比之前多了2至3倍。”

  此次土地出让采用“单限双竞”,在规定配建14100平方米后,龙光报出了22600平方米的竞配无偿移交的只租不售人才住房面积。经过多家机构测算,包含了商业在内可售楼面价高达6.31万元/平方米。

  这样的地价,龙光地产方面并未回应是否过高。中国房地产报记者实地走访周边项目发现,受限价影响,新房价格在6万至7.1万元/平方米,二手房价格在5.5万至7.8万元/平方米。地王价格一出,有部分二手房业主进行提价。

  何倩茹对中国房地产报记者表示:“龙光地产新拿的这块地王项目销售均价在10万元平方米以上才有盈利。龙光地产拿地较为大胆,拿地区域集中,容易形成规模效应、拉升区域内价格,短期内会带动周边房价有一定的上涨。”

  但摆在龙光地产面前的难题是未来1年至2年后,龙华区能否成为真正的豪宅片区 ,在何倩茹看来“龙华区配套水准尚不达标,无法匹配价格,对未来项目的价格预期会有一定的影响。”

  戴德梁行研究院副院长张晓端也对记者指出:“龙光地产拿下的这些新项目预计是走豪宅路线。而龙华地产早期的一些产品明显还是刚需型产品,即便现在地价高,促进了价值提升,但项目的豪宅属性还是要结合产品来体现。”

  龙光地产在深圳再度拿下一宗地王项目有其必然性。年报显示,截至2018年末,龙光地产的土地储备为3626万平方米,深圳仅有190.87万平方米,占比为5.3%。但2015年至2017年,龙光地产在深圳区域的销售占比均达到了40%以上,2018年龙光地产在深圳区域的销售额达到246.96亿元,占比则下降至34.4%。

  换句话说,龙光急需在深圳进行土地补仓。有业内人士对中国房地产报记者直言:“前两年通过高周转运作龙光地产在龙华区域没有少赚。对于房企来说,在深圳拿好的地太难了,但手里有钱不去拿地企业就没得做了。现在房企对二三线城市的后续市场稳定性有担心,深圳市场无疑是保险的。”

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  高周转命题

  对龙光地产来说,地王项目的盈利似乎并不是难题。其此前在深圳接连拿下了多宗地王项目,都成为了支撑业绩的重要来源。

  2014年,龙光地产以46.8亿元拿下白石龙地块,折合楼面地价25094元/平方米,彼时该地块周边的二手房价在2.5万至3万元/平方米。2015年,其又以112.5亿元拿下龙华红山地块,创龙华总价地王;2016年,以140.6亿元总价拿下光明区商住地块,刷新了全国总价地王。

  龙光地产提高土地溢价能力的主要方式是高周转运作。纪海鹏在今年业绩会上直言:“龙光地产的可销售物业周转快、利润高。”

  例如当时不被市场看好的2014年10月白石龙地王(案名龙光玖龙玺),赶上了深圳房价2015年涨幅37%的上升通道。龙光在一年内完成“拿地—开发—销售”三大环节,2015年10月将龙光玖龙玺推出市场,一期均价为5.5万元/平方米。二期开盘时隔不到两月,项目均价达到了6万元/平方米,上涨10%。

  年报显示,2015年至2018年,龙光玖龙玺的销售额达到36亿元、75.5亿元、10.58亿元、29.97亿元。

  有接近龙光地产的人士和中国房地产报记者透露,“2014年拿地之前,龙光在深圳仅有三个已售罄的项目,纪老板再三强调不惜高价要在深圳拿下一块地。因而有了龙光玖龙玺。谁都没想到深圳房价助推了龙光一把,孤注一掷高溢价拿地王,一个项目就赚回本”

  尝到甜头后,龙光地产再度通过高周转模式操作高价地。2015年9月龙华“巨无霸”地块变成了龙光玖钻项目,2017年入市均价是6万元/平方米。2016年拿下的光明项目变成了龙光玖龙台项目,2017年入市均价是4.9万元/平方米。

  高周转下的土地溢价空间变大,尤其是一些地块虽然总价不菲,但折合单价颇为划算。纪海鹏为深圳这些大体量项目做过总结,称之是“抓住市场时点”的杰作,“房地产行业2013年高峰期以后,2014年下半年进入低谷,我们抓住这个时点,在深圳大量拿地,布局了几百万平方米土地储备。”

  有接近龙光地产人士对中国房地产报记者透露:“公司非常强调利润率,注重销售回款、控制成本。”

  中国房地产报记者拿到的一份内部资料显示,以往龙光地产拿地到可供销售时间为11个月,去年对预售工程进度指标较高的地区(主要为大湾区内)要求拿地8个月后可供销售;对预售工程进度指标较低的地区(主要为大湾区外)要求拿地5个月后可供销售。集团还将对项目公司在每个时间节点进行考核并给予激励。

  而在房地产行业普遍追求快开发、快销售的高周转风气下,品质和工程安全容易成为被忽视的一环,也有不少被外界诟病的前车之鉴。龙光地产设定的5个月、8个月可供销售的目标,也给企业风控和管理提出了更高的要求。

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  “抽屉协议”引入投资者

  对于2015年业绩才超过200亿元的龙光地产来说,敢于拿高价地,也要承受高额的资金成本。龙光地产为了抵御风险引入投资者,如平安大华。

  2014年龙华白石龙地王,平安大华注资20亿元;2015年龙华红山地王,平安大华后续注资48亿元;2016年龙华“巨无霸”总价地王,引入了浙银钜鑫(杭州)资本管理有限公司,背后也有平安大华的身影。

  龙光地产在融资方面展示出高超的财技,这也是不少地王项目操作时惯用的手法,房企引入熟悉的金融平台或是金融机构参股结合成“利益共同体”,进而降低资金成本,控制公司负债率。

  不过,双方因为这样的关系使得毕马威在龙光地产2016年度财务报告中,给出了“保留意见”的评价。在毕马威方面看来,平安大华和龙光地产签订的“明股实债”属于“抽屉协议”,在有股份回购条款的背景下,这些交易会对公司财务结构进行影响。

  毕马威的“保留意见”显示,龙光地产和平安大华的框架协议中所涉及权益,一旦出现任何调整都会形成一连串反应,直接影响龙光地产年度业绩报告中所表现出的负债、净资产、净利润等数据。

  虽然和平安大华的合作,降低了其资金成本,令其踏准了深圳房价上涨的节奏,出售项目赚取资金来进行股份回购,但这种回购也对2017年年报产生影响。在这之后,龙光地产也不再和平安大华进行合作。

  除了引入投资者共同抵御风险,龙光地产也在思考更为多元化的发展策略。

  在房企规模化竞争的今天,并不是依靠深圳几宗地王项目就能赢得规模进阶。

  “此前龙光地产为了利润率,更倾向于做深圳的项目,毕竟在深圳一个项目就是其他三四线城市数个项目的贡献总合。”上述接近龙光地产的人士直言,“但龙光地产在长三角、京津冀等区域缺少布局,其在去年5月才首进长三角区域,在浙江省嘉善拿地。想成为深圳首家破千亿的民营企业,龙光地产还需要更加多元化的布局。”

  

  记者观察

  谁在角逐深圳土地

  翁晓琳/文

  地少人多的深圳在推地上越来越“小气”,推出的土地多为“只租不售”或 “限售地块”、 “竞配建人才住房”。但“求地若渴”的房企,终于迎来了6月24日一口气推出5宗土地的盛宴,现场吸引了30多家房企到场参与、总拍卖额达224亿元,房企缴纳保证金高达1000亿元。

  外埠地房企越秀地产借此机会首进深圳,以59.08亿元、含商业可售楼面地价6.26万元/平方米拿地,成功和泰禾做邻居。广州老牌房企越秀地产一直发展十分稳健,虽然很早就进行全国化布局,但是其长达五年时间进入的城市都维持在12个。出于国企负债率考量,越秀地产拿地十分谨慎。

  不过,从2019年开始,随着二股东广州地铁加入,越秀地产积极扩大土地储备,为了达到2020年销售规模要到800亿元的目标。值得注意的是,在深圳拿地当天,越秀地产还在广州从化和杭州临安各落一子,投资总金额达到87.52亿元,向前的拼劲十足。

  越秀地产和此前通过招拍挂首进深圳的世茂、首创置业、龙湖一样,把深圳作为重要战略布局。而华侨城、金茂、中海、华润置地、龙光等拿地大户,也在6月末表现出对深圳土地的志在必得。

  积极的背后,是众房企在深圳土地储备告急的现状。“巧妇难为无米之炊”成为了中海在深圳的真实写照。在2018年2月以12.545亿元竞得坪山5年限售地块之前,其在深圳已经3年没有拿地。在6月24日龙华地王上输给了龙光地产后,中海与华润置地进行了数轮竞争,终于以54.08亿元拿下光明区一宗住宅用地。

  还有房企希望能继续扩大在深圳的优势,如电建地产以20.11亿元拿下了光明单价地王,可售楼面地价达4.11万元/平方米。 随着地产央企整合重组持续进行,迫于业绩压力央企也不得不往前快走,和合作伙伴金茂相比,电建地产更希望能凭借深圳市场使其业绩迎来小高潮。

  深圳给了普通人一个造梦的机会,也给了房企一个业绩腾飞的机会。只是几家欢喜几家愁,在深圳市场想要成功并非易事,多宗未能如期入市的深圳地王项目还历历在目,这些包含多重限制条件的土地能否转化成高利润也犹未可知。

  (此文刊于中国房地产报7月1日05版 责任编辑 徐妍)

  流程编辑:曹冉京

  审读:戴士潮

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