杭州修改土地出让规则 首次出现“限房价”条款

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  6月29日,浙江杭州市区9宗地块发布挂牌公告。

  引人关注的是,出让条件中首次设置了“限房价”。至此,市场疯传已久的土拍新政终于尘埃落定!

  这9宗地块分别望江、金沙湖、乔司等板块,部分地块非常优质。

  以望江地块为例,当溢价率达到30%上限后,进入自持比例投报环节。若自持比例达到100%,进入配建养老设施投报环节。建成后,养老设施无偿移交给政府。

  记者观察9宗地块的商品房限价情况,相比目前在售楼盘均价,部分持平,部分微涨。

  出让土地限房价,将深刻改变楼市预期

  “限房价、竞地价”,作为楼市调控的一个举措,意味着调控升级,将对未来楼市产生深刻影响。

  杭州此举,显然是为了给此前火热的土地市场“降火”。

  今年上半年,杭州土地市场多宗土地单价创下板块新高。若以地价计算保本房价,已远超当前板块在售楼盘的备案价。开发商如此激进,除了资金宽裕这一因素外,恐怕还与其赌博心理有关。寄希望限价逐步松动,届时的开盘价全面超过当前备案价,即便高价地也有利可图。

  如今,政府在土地出让时就设定最高售价,那就意味着彻底封死了开发商对未来房价的幻想空间。开发商唯一能做的,是针对最高限价来倒推拿地价,而不是像过去那样,在预判未来房价的基础之上评估拿地价。如此一来,等于是先把谜底亮了出来,不再需要猜测、幻想和豪赌。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,杭州此次土拍新政是价格管控上的一个很大的创新。“有了限价,房企拿地的时候就会更加保守和约束。这对于稳定地价,将起到较为积极的作用的。”

  浙江中原地产首席分析师荆海燕认为,还要看限价的标准,如果跟目前的价格体系一样,市场有可能降温。另外,从限价方式看,很明显的好处是更直接的稳定房价,“这对购房者而言是非常实在的举措”。

  也就是说,“限房价、竞地价”将大大有助于土地市场回归理性,重新建立拿地逻辑,通过精确的成本计算来确定合理的拿地价。同时,土地市场的理性也将逐步传导到楼市。政府为地块设定最高房价,也就是一两年之后这个楼盘的开盘价,这就为购房者提供了预判未来房价的准确参照物,远比“未来房价不会涨”这类口号式的喊话更有效。

  北京早在2010年就已开始试点,浙江省内,湖州曾做过尝试

  “限房价、竞地价”。简单来说,就是指,事先限定将来房屋销售的最高价格,而土地则由参与竞买的房地产开发企业竞拍按出价最高者获得的土地出让方式。

  北京作为全国范围内最先开始尝试和探索该模式的地区,早在2010年,就曾进行了“限房价、竞地价”土地出让模式试点。

  也是在2010年,国家土地副总督察甘藏春就曾公开表态,可以探索、推广北京等地试点的“限房价、竞地价”出让方式,国土部也将总结、完善一些地方的经验,并出台规范性的文件。

  资料显示,在北京之后,天津、昆明等多地也试行过“限房价、竞地价”的土地拍卖模式。

  而浙江省内首例限房价的土地出让,则出现在湖州,其后丽水也曾试水。

  在2017年6月28日,湖州19宗宅地的出让条件中,明确提出:限房价、限车位价、限装修价,还规定了开工期限、预售时间等等细节,但出让方式依然按照“价高者得”进行。几乎将开发商可以“变相涨价”的途径一一封锁。

  而被限制的房价,基本跟当时周边房源的在售均价一致。但据记者了解,该模式并没有在湖州持续,仅仅在2017年、2018年楼市火热时,针对个别地块有选择的推行该模式。至于后续质量如何,由于这些地块上的商品房都尚未交付,仍有待观察。

  土拍新政改变游戏规则,楼盘品质将遭遇考验

  然而,在一些业内人士看来,虽然限房价一定程度上有利于控制房价稳定市场,但也将不可避免地将会留下后遗症。比如是否会造成楼盘品质下降,有待市场验证。

  既然售价不能突破,不排除一些房企为了追求利润,刻意控制成本,甚至偷工减料。尤其是精品装修房,目前虚高现象屡见不鲜,已成为购房者维权的重灾区。土拍新政下,精品装修房虚高现象可能愈演愈烈。后续如何更好地进行监管,这对相关部门来说,显然是一个不小的考验。

  这样的担心并非多余。以北京为例,原本作为市场红利的“限价房”,事实上并不畅销。据媒体报道,除了五年限售因素之外,担心楼盘质量得不到保证,也是其中一个重要原因。

  此外,土拍新政还将加速行业洗牌。虽然地价成本相对固定,但不同的开发商融资成本相差甚远,这就意味着同样的地价,同样的房价,有的开发商利润可观,有的开发商保本无望。拥有国资背景的房企以及品牌实力房企,融资成本远低于其他房企,也将在新一轮夺地大战中拥有更多获胜的筹码。

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