土地成交价款下降，楼市走到“岔路口”

分析和预测房地产行业，说简单也简单，路边的买菜大妈都能跟你侃几句，说难也难，各城市之间房价的变化，宏观大势、行业数据、微观情绪变化，牵扯的维度太多。

在2019年，各种观点的争执达到了白热化。

1-5月，全国房地产开发投资额为46075亿元，连续5个月保持两位数高增长。5月单月开发投资额达11858亿元，环比大涨13.87%，投资热情可见一斑。

看涨房价的人，看到如此强劲的房地产投资数据，自然满怀信心。

然而，一个关键指标的下跌，却让楼市走到了岔路口。

近日，联讯证券分析师李奇霖发文指出，1-4月房地产投资11.9%的累计增速，大概率是今年的高点。在三四线城市加快竣工的支撑下，三季度地产投资有支撑，四季度则有加速向下的风险。

李奇霖发布的数据显示，年初以来土地成交价款的增速转负，且跌幅不断扩大，前5个月跌幅高达-35.6%，这给今年的土地购置费用带来较大压力。

而参考2018年，以土地购置费用为主的其他费用，占当年地产投资的比例达到了35.5%，这使得今年的地产投资承压。

说白一点，上半年房地产投资坚挺势头的背后，却是土地成交价款的萎靡。

这个指标跌幅持续扩大，对楼市的影响到底有多深远？我们不妨做个简单的梳理。

第一，众所周知，房地产之所以成为“各行业之母”，就在于其上下游相关产业链非常丰富，从建材到工程机械，从家具到家电，从施工到消费，都跟盖房子有关。

第二，决定这么多行业景气度的重要先行指标，就是房地产投资，只有投入楼市的钱越多，下游各行各业的需求才能释放出来。

第三，按照专家的观点，决定房地产投资的核心因素，就是土地成交价款，36%的跌幅，足以说明风向可能真的要变了。

笔者认为，专家提及的时间点同样值得注意，在2019年四季度，也就是今年的10月-12月份，购房者需要小心。

逻辑很简单，近年三线及以下城市的施工面积占比在65%-66%，二线城市占比在28%-29%，一线城市的施工面积占全国施工面积的比例不到6%。广大三线及以下城市、非热点二线城市加快存量项目竣工，将使得三季度的建安投资有支撑。

所以，度过了7月-9月份的建安投资支撑之后，土地成交价款的“拖累”作用就会体现出来，到时候房地产投资额的增速下降幅度必然会扩大。

假如你在三线以下城市，在接下来的几个月，会有大量过去几年售出的期房竣工交房，看起来似乎是买现房的机会，但是，也极有可能是房企有序撤离三四线楼市的先兆。

假如你在一二线城市，同样需要小心，别看上半年最火的苏州、西安、成都、厦门、南京、杭州都是大城市，但前两个月因为房价过热被预警的城市，也大部分都是一二线，这些城市在四季度也极有可能会成为他调控“瞄准”的对象。