郁亮：对房地产行业来到白银时代判断没有改变过

6月28日，万科企业股份有限公司（000002.SZ）召开2018年度股东大会，审议万科董事会报告、年报、利润分配方案等。会上，郁亮重提白银时代，并称对“对房地产行业来到白银时代判断没有改变过”，万科当初提“活下去”是对自己的警醒，“可能有时候在行业上大家浇点冷水，让大家清醒一下，对我们自己是有帮助的。”
万科董事会主席郁亮、万科总裁兼首席执行官祝九胜、董事会秘书朱旭、万科独立董事刘姝威、孙盛典、吴嘉宁等出席此次股东大会。
头部企业竞争激烈
按照万科年报，2018年，万科全年累计实现合同销售面积4037.7万平方米，合同销售金额6069.5亿元。相比2017年，去年全年万科销售金额实现14.5%的增长，合同销售面积增长12.3%，6069.5亿元的销售额也创万科单年销售额新高。
股东会上，祝九胜表示，我们判断这个行业还会碰到一些挑战和不确定性，经济碰到下行的压力并没有消除，人口面临着少子化挑战，住宅全面短缺时代已经结束，行业增速放缓；行业集中度提升，头部企业竞争更加激烈。
面对上述情况，祝九胜称，这一方面给我们带来挑战，同时我们也在当中力争寻找发展的机会。发展的机遇仍然还是存在，两点：一个是中国城市化进程仍然继续，房地产开发仍然维持较大规模水平。人民美好生活还需要更多内容的供应和更多空间服务，企业的转型也并非一朝一夕，并非是容易的事，我们也探讨了几年，也取得了经验教训。
在谈及万科工作重点时，祝九胜指出主要是五个方面：一是基于战略明确发展方向，聚焦主航道，巩固提升基本盘，开发业务仍然是万科基本盘； 二是基于市场积极销售，做好投融资工作；三是基于客户，打造客户愿意买单的好产品，好服务；四是，基于安全，守住安全、质量与价值观底线；五是基于事业合伙人机制，完成组织重建，实现事人匹配。
累计现金分红573亿元
会上，对于股东关心的利润分红逐渐降低的问题，万科董事会秘书朱旭回应称，万科是A股上市公司中坚持长期现金分红的公司。据万科方面统计，万科也是A股市场连续分红时间最长的公司，累计现金分红573.6亿元，远远超过这么多年在二级市场股权融资的金额260亿元。
朱旭指出，万科的分红政策基本比较稳定，2018年分红118亿，比2017年度99亿元增长19%，分红比例基本保持35%稳定水平。这次分红方案综合考虑了短期市场环境和公司需求，未来希望保持一个稳定35%分红比例。
对于跟投是不是伤害了股东权益的疑问，祝九胜给出解释称，“万科员工跟投现在都跟不动了，压力挺大的。全国前50强房企中接近30家，都出现跟不动的情况，我们不是唯一一家。现实情况是没有那么多现金流可以跟，即使是有足够现金流，我们员工也是劣后的，分完股东再分给员工。”
土地市场太热就不跟，合适的一定会去拿
今年上半年，一二线城市供地力度明显较去年同期加强。据克而瑞地产研究中心数据，一线城市土地成交面积同比上涨20%，二线城市土地成交面积同比上涨9%。在加大土地供应力度的同时，一二线城市的土地成交量和成交金额同比均是上升趋势。
面对土地市场活跃的情况，祝九胜给出了对当前市场的看法。祝九胜指出，我们看到房地产市场、土地市场还是有不同表现，可以说是一个问题的两个方面。我们对房屋市场的判断，虽然有一些小小的波动，总体上目前处于平稳发展的方向。至于土地市场，大家可能也关注到了，至少在竞争方面比较激烈，个别城市有过热现象，我们自己同行当中，有的同行的企业比我们更乐观一些，我们显得更谨慎一些。在投资方面，我们一直是谨慎投资，对于土地市场，太热就不会跟，合适的一定会去拿，还是要保证足够的储备资源保证可持续发展。
对房地产行业来到白银时代判断没有改变过
2018年9月，万科董事会主席郁亮在万科南方区域9月季度例会上将“活下去”作为三年事业计划书制定的基本要求，同时强调战略围绕“活下去”展开。
对此，郁亮再次重申，“对我们来说就是三个：活下去、活得好、活得久，大家只看到前面一个，没有看到后面两个。”
面对提出“活下去”口号后当前是否有所改变，郁亮则明确指出，对房地产行业来到白银时代判断也是没有改变过。
万科当初提“活下去”也是对自己的警醒。“有时候对自己浇点冷水，让大家清醒一下，对我们自己是有帮助的。”
郁亮称，万科有几个基本判断没有改变过。“比如说我们这个行业房子是用来住，不是用来炒的，租购并举是一个长期政策；对房地产行业来到白银时代判断也是没有改变过。万科致力于为客户提供好产品、好服务的策略也从来没有改变过。万科做城乡建设与生活服务商的战略定位以及和城市同步发展、客户同步发展的具体业务策略也没有改变过。”