深圳224亿土拍大赢家！泰禾的眼光

6月24日，深圳暴雨。

福田区红荔西路8007号的土地拍卖大厅座无虚席。

来自全国各地80多家房企展开了激烈的抢地厮杀。

一天连拍5宗宅地，且全都以最高限价被“秒杀”，对于寸土寸金、“地荒”已久的深圳而言，如此盛况已多年未见。

表面上，当日竞拍胜出的越秀、龙光、中海、电建和平安不动产成为赢家，风光无限。

然而，若论这次“饥饿供地”的背后赢家，可以说，非昔日“深圳地王”泰禾集团莫属。众卿家抬轿、救驾有功。

【一】因祸得福，泰禾“深圳地王”解套在即

时间还得从4年前说起。2015年12月25日，同样的地点，一街之隔的两宗深圳宅地连拍，中海、华润、金地、招商、碧桂园30余家大型房企悉数到齐。

面对如林强手，泰禾叫价坚决，越战越勇，最终以57亿元连夺两地，楼面地价分别拍到5.13万和7.99万，刷新当时全国单价地王纪录，一举惊呆所有在场同行。

泰禾集团董事长黄其森当时坐镇北京指挥这场战斗。他的一个直觉判断就是：“这么低容积率的土地，又是在一线城市深圳，以后很难再有”。

然而，泰禾的眼光搁在当时，并不为大多数人所理解。

有参加竞拍的某头部房企当家人当日断言：“泰禾出价这么高，看他怎么开盘”。

媒体则普遍以“泰禾拿了深圳地王”、“不幸站在高地价历史大顶”为题，对此没完没了地反复质疑。

按照当时的规划，泰禾原本想借此次拍地，把“院子系”产品引入深圳，原计划2016年底就有新品面世。然而时运不济，还未来得及开盘，就赶上调控风向切换。2017年1月，深圳规土委出台《商品住房和商务公寓预、现售价格管理操作细则》，规定新房备案价不得明显高于周边房价。

这相当于釜底抽薪——“院子系”本就是高端豪宅产品线，高价拿了地，又让你低价开盘，周边的中海9号公馆、曦城两个项目，其别墅售价也才10万/平，如果照此定价，泰禾院子别说开盘，恐怕连成本都不够。

地产锐观察从业内了解到，类似的“泰囧”遭遇，实际上颇为普遍，近两年来，全国各地多个热点城市，很多拿了高价地的开发商，也都会被当地政府限价管控，无奈只能趴着不动，被迫接受舆论口诛笔伐。

实际上，政府明知行政指令不合市场规律，豪宅和普通住宅、新房和二手房在售价上不可能一样，但在全国调控从严的大背景下，“政治正确”压倒一切，对房企捂地囤房，也只能假寐迁就。

将“院子系”产品引入深圳，泰禾原本胸有成竹，奈何生不逢时，开盘无力，以至“深圳地王”反复沦为舆论笑柄，特别是去年以来，泰禾资金吃紧，负债高攀，“深圳拿地王”更被说成是导演这场危机的“始作俑者”。

然而，在当前粤港澳大湾区投资潮涌的大背景下，泰禾竟因祸得福，昔日“深圳地王”解套在即。

【二】今天的深圳已是兵家必争地

先来分析下，为什么6月24日这次深圳抢地如此疯狂？

一是，深圳住宅用地长期供给不足。

据中原地产提供的数据，2014年深圳只成交1宗住宅用地，2015年、2016年分别成交4宗宅地， 2017成交2宗，2018年虽然成交10余宗，但其中6宗是“只租不售”的人才地块。而6月24日也是2019年深圳首次集中供地。

美联物业统计数据还显示，2015年-2018年过去四年间，深圳出让的住宅用地多为本地房企所得，外来房企仅获得3宗。

二是，未来十多年，深圳供地有限，商品房预期供应不足。

根据深圳在2018年出台的《深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，2018年-2035年只有40%的商品房用地供应，长期会呈现供不应求状态。

三是，深圳商品房库存告急，去化周期已不足一年。

据易居研究院近日发布的报告，截至5月，深圳土地库存（过去18个月招拍挂成交的商品房土地建筑面积总和）去化周期已小于12个月，对供需关系的判断是房企敢于在深圳押注“千金”的勇气所在。其他一线城市上海、北京、广州的土地库存去化周期分别为14个月、16个月和19个月。

四是，今年2月“粤港澳大湾区规划纲要”出台，提升为国家战略，深圳作为粤港澳大湾区的重要组成部分、核心发展引擎之一，引全国房企大鳄纷纷抢滩，希望谋得一席立足之地。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉分析，对于房企来讲，在深圳拿地，不仅仅意味着土储增长，长期交易走势和盈利预期看好，还意味着对于企业的战略布局、品牌建设、融资、资本市场估值等等，都有重要意义。

【三】越秀地产“救驾”有功

6月24日，被深圳房企秒杀的5宗地块中，有一块与泰禾深圳院子项目仅有一路之隔。

该地块建面约12.1万㎡，容积率3.12，起始价40.74亿元，被广州越秀地产以59.08亿元（最高限价）+配建19610平方米人才房的代价竞得。

深圳业内人士算了一笔账，越秀地产拿下的A122-0360地块，人才房+其他配建共26610平方米，可售面积94450平房米（含商业），如果按照5000元/平的建造成本核算，总成本约60.4亿，折算可售楼面价约为6.4万/平。

而泰禾深圳院子，两块地的平均楼面地价是6.2万/平。也就是说，越秀地产拿下的地块，可售部分的平均楼面地价，实际上已经超过泰禾深圳院子的平均楼面地价。从这个角度比较，越秀地产拿下旁边的地块后，对泰禾深圳院子起到了地价支撑，是个极大利好。

据深圳本地媒体实地探访，泰禾深圳院子营销中心正在进行最后阶段的施工，两块地中的A122-0345地块已经建到二、三层楼的高度，预计今年下半年项目有可能面世。

从区域的增值潜力方面看，深圳院子所在的尖岗山片区，是离前海最近的豪宅区，相比其他豪宅区域（深圳湾、福田香蜜湖），人口居住密度低，有山（尖岗山）有水（铁岗水库），是低密度、自然资源优势突出的高端生态居住区。

区域内不少配套已经成行。比如，商业配套上，总建面为446万平方米的佳兆业尖岗山旧改项目，将建设成为包括工业、办公楼、公寓、商业、酒店及居住配套等大型城市综合体；

教育配套上，泰禾深圳院子项目紧挨新安中学（集团）外国语学校，已于2018年整体交付使用。隔壁还有中海九号公馆配套的幼儿园。相隔不远处还有曦城学校、英伦威廉王子公学等。

目前，在二手房挂牌网站上，泰禾深圳院子附近的中海九号公馆二期挂牌均价最低约7.8万/㎡，最高约10.6万/平；招华曦城二手挂牌价高达约15.1万/㎡。

深圳业内人士评价，虽然深圳为避免产生地王，拍地时采用了竞拍人才房面积的措施，对地块的最高成交价予以了控制，但“实质地价”就摆在那里。

战略就是格局和方向，格局就是视野和远见。

三年前，民营企业背景的泰禾集团进入深圳，在30家当地房企围猎中，尚能虎口夺食；三年后，深圳已对很多房企关闭了大门，除了本土龙头和实力央企尚能拍到地，其他人只能凑凑热闹，打打酱油了。