武汉土拍上半年压轴戏!华侨城9542元/㎡夺青山滨江“回炉地”,龙湖溢价落子白沙洲

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  今日成交地块由中指地主提供地块可研报告,从多个维度数据帮您分析地块。(扫描屏幕上方二维码下载土地云,邀您参与中指地主年中大促,可享有15天产品免费试用,本次活动截止6月30日。)

  时隔1日,武汉再度上演土拍大戏,6月28日,武汉市10宗住宅及商办用地出让,总出让面积488101㎡,总规划建筑面积1827890.5㎡,起始总价1121725万元。今日地块由华侨城、龙湖、碧桂园、正荣、联发、景瑞、武汉地产+华润联合体等房企分食。

  地块编号P(2019)087号

  最终,由武汉旭荣房地产开发有限公司(龙湖)以成交价92650万元摘得,折合楼面价3901.05元/㎡

  土地位置洪山区光霞路与白沙三路交汇处东北角。用地性质为综合用地(含住宅),总用地面积48652㎡, 规划建筑面积237500㎡,容积率≤4.88,出让年限住宅70年、商服40年,起始价92150万元, 起始楼面价3880元/㎡。据出让文件显示,该地块以限地价,竞配建,含租赁用地方式出让,根据洪山区人民政府意见:1、项目建成后自持经营商业建筑面积不低于8万方,且10年内不得分割或整体销售;2、项目须引进2019年中房协“商业地产运营10强”的公司整体运营商业物业。

  >>>> 地块区位

  本地块位属于白沙洲板块核心区位,位于白沙三路与光霞路的交叉路口,佳兆业金域天下二期的南面,也是省妇幼用地的附近,清江商业用地的北面。在轨道交通方面,地块正好位于在建的地铁5号线与12号线交汇处,5号线目前在建,预计将于2021年开通,12号线一期武昌段也即将开建,预计将于2022年一期武昌段开通,可见地块区域未来对外交通体系非常方便。

  >>>> 地块解读

  根据《武汉城市总体规划(2010-2020)》以及“十二五规划”的指导性方针,白沙洲板块作为武汉城市总体规划中主城外围10个综合居住组团之一。

  目前,从常住人口数量看,白沙洲2014年底已经突破11万人,达到“十二五”规划的人口数量。同时,随着区域内大型居住社区的建成和入住,以及产业发展带来的从业人员不断进入,预计白沙洲人口仍将保持稳定增长的态势,预计到2020年,区域人口有望超过25万人。

  近年来,白沙洲板块利好不断,无论是轨道交通、路桥建设、商业布局还是对接军运会的临近,白沙洲板块的居住环境,已有了巨大进步,板块的迅速发展,也吸引了大批购房人群来此购房,造成市场供需两旺,住宅成交均价也稳步上升,而区域可供开发的土地日益减少,造成区域土地市场的竞争激烈。

  根据中指地主产品提供可研报告可知,周边土地市场,可以参考18年出让的两宗地块,即P(2017)173号、P(2017)174号地块,两宗地块的溢价率均超过50%成交,竞得人分别为金地和正商,两宗地块的最高成交楼面价在8390-8397元/㎡的范围内,相比而言远高于本地块起拍楼面价3880元/㎡。而本地块正处于两条地块交汇,东侧即为省妇幼地块,南侧即为40万方清江锦城商业地块,周边入住楼盘众多,优势较上述地块更加明显。

  地块编号P(2019)088号

  悬念揭晓,降价后再挂牌,青山滨江地块终由华侨城溢价摘得!楼面价9542元/㎡。

  2018年12月29日,武汉市迎来当年最后一场土拍,当日成功出让3宗地块,而原定于当日出让的P(2018)178号、P(2018)180号、P(2018)140号地块终止挂牌出让。

  2019年6月28日,时隔半年之久,该地块再次挂牌出让。地块位置青山区东至建设八路,南至红钢一街,西至建设七路,北至临江大道。用地性质为综合用地(含住宅),总用地面积65836㎡, 规划建筑面积285000㎡,容积率≤4.33,出让年限住宅70年、商服40年、体育50年,起始价270750万元, 起始楼面价9500元/㎡。

  此次该地块起拍楼板价以及最高楼板价较上次均出现下调,根据公布资料对比,P(2018)180号起拍楼板价为10800元/㎡,P(2019)088号起拍楼板价9500元/㎡,下调幅度达到12%,起拍价下降3.7亿元。而目前青山地王为P(2017)142号地块,位于青山区滨江商务区核心区47-1、47-2、48-1地块,土地面积65900平方米,为住宅、商服、公园绿地用地,由大华集团以10430元/平米楼面价在2017年拿下。

  

  此次再度挂牌,绿地、华侨城两家企业均有意于此,经过一轮竞争,最终该地块由华侨城以成交价272000万元摘得,成交楼面价9542元/㎡,溢价率0.5%。

  此外,此次重新挂牌,在下调价格的同时,也增加三条承诺事项:

  (1)在地块内建设一座不少于4.5万平方米的五星级标准酒店和不少于6000平米的国际交流中心,自持不少于10年,并引入1家世界500强企业(以2018年美国财富杂志公布的企业名单为准)旗下自营的酒店管理公司入驻经营;

  (2)在地块内建设一座不少于5万平米的5A甲级写字楼,引入不少于1家(含1家)控股股东为世界500强前300强企业(以2018年美国财富杂志公布的企业名单为准)的华中区域总部,引入不少于2家(含2家)取得“一行三会”颁发金融许可证的全国性金融机构的区域总部;

  (3)引入1家世界500强企业(以2018年美国财富杂志公布的企业名单为准)旗下自营的全球商品直销中心入驻经营,且经营面积不低于3000平米。

  可以看出,如此高的承诺要求以及不低的起拍楼板价已将不少品牌房企排除在外,值得注意的是,与该地块相仅两街之隔的招商一江璟城项目,由招商集团于2016年摘得的P(2016)071地块开发而来,当时包括招商、绿地、恒大等企业在内不少品牌房企均有意于此,最终由招商集团摘得,此次再度挂牌的P(2019)088地块,相较之,除各种资源配套共享外,更加一线临江,位置绝佳,绿地再次出手,最终仍与之失之交臂,华侨城将之揽入囊中。

  根据中指地主产品提供地块可研报告,地块所处青山滨江板块伴随着长江主轴、滨江商务区的规划建设,吸引了不少开发商均在此拿地,目前包括中冶、联泰、招商、奥山、大华等企业所拿地块均已入市。

  地块周边在售新房项目较少,多以三居为主,业态也主要为精装高层以及超高层,销售均价在20000元/㎡左右。

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