楼市又曝大动作！新一轮房价暴涨来了？

　　房地产市场又有一波大机会了？继棚改之后，旧改了解一下。棚改那轮周期，直接带动了三四线城市的去库存和房价大涨，同样是改变几亿人的居住环境，旧改又会对房价有何作为呢？

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　　新一轮“棚改”来了？

　　新一轮“棚改”来了？

　　棚改尚未退去，旧改接踵而来了！

　　就在不久前，国务院发布了一个重磅文件，主题是加快推进城镇老旧小区改造。

　　文件说到旧改规模涉及居民上亿人，顺便还会带动消费。

　　所以，楼市圈儿就自然发生了联想：旧改怕不是新一轮“棚改”？

　　反正相关砖家说了，论这个带来的投资体量能达到4万亿！

　　那么究竟旧改堪比棚改是否成立？从定义来看，就不是。

　　棚改属于典型的大拆大建，旧改现阶段只是小修小补。按照相关文件：

　　重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。在小区改造基础上，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。

　　可见，老旧小区改造的活儿就是水电气路和光纤配套设施改造，加装电梯、配建停车场，发展带动养老医疗等服务。

　　所以，无论是规模体量还是投资能量，都无法与棚改相匹敌。

　　也就是说，旧改受益者主要是老小区居民，提高他们的生活质量和居住环境。

　　（棚改）

　　（旧改）

　　在很多城市，旧改的另一个称呼是“城市更新”：微改造为主，大拆大建为辅。

　　说白了，一个是大拆大建，一个是小修小补。

　　那能否直接推动房价大幅上涨？这后面其实是还有一些本质的区别。

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　　旧改没那么大能量？

　　首先呢，棚改背后是个政策逻辑和民生逻辑，财政、信贷资金自然要往这方面倾斜。

　　而旧改呢，则是商业逻辑，财政补贴不是主角，就看相关商业服务有没有利益可图。

　　顺便回忆下棚改。

　　棚改最早出现在2005年，是一项民生工程的横空出世。

　　最初资金支撑来源是财政，但是财政的资金是很有限的，棚改不能得以快速推进，而且对于拆迁户还要实物补偿，拆一补一，对楼市供求更是影响有限。

　　但直到2015年，在大宽松的货币环境下，才成了楼市发动机，催生了三四线库存大将。

　　截至2018年，棚改总规模超过1800万套，货币化补贴一度上升到60%左右！

　　直接结果就是，三四线楼市房价大涨！

　　那怎么宽松的呢，就是央妈参与进来了，以提供PSL贷款的方式，也急速棚改的专项贷款政策，棚改获得了一次大放水。

　　有国开行等政策性金融机构的大力支持，地方政府和被拆迁的业主双方都受益。

　　这就是有名的棚改货币化来源！

　　
再看旧改，旧改主要资金来源就是财政资金和居民共同负担，比如政府对小区加装个电梯做个补贴啦，房屋修缮补贴啦。

　　至于整体拆迁大换血，则要看开放商愿意不愿意了。老旧小区往往地段核心，寸土寸金，改造成本较高，大拆大建性价比不高。

　　本质的底层逻辑区别就是，棚改有货币大放水做背书，能大力推广；旧改暂时没有央妈的参与，很重要的杠杆效应出不来；棚改是侧重去库存拉动房地产增长，而旧改则是侧重拉动基建而促需求。

　　所以，这个能量还有待观察，但是对三四线楼市的大规模涨价没有什么帮助。

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　　如何影响房价？

　　so，到底会不会影响房价？

　　毕竟旧改在提高老小区居住环境，发展社区养老、托幼、医疗等服务。

　　如此一来，改造升级后的老旧小区在功能、品质上，将和新小区体验靠拢。

　　老小区本来地段优良，只是因为“老小”而存在估值洼地，若能得到改造，或许能迎来估值的回升，有望达到周边新建小区的程度！

　　举个例子，北京中关村一小的学区房有不少是80年代的，后来经过了加固，重新粉刷，重新安装了新的门禁，水电气光纤全部换新，绿化重新修缮。

　　除了居民家里，全都跟新建的一样，房价自然水涨船高了！

　　毕竟小区有绿化和没绿化，漂亮和破落，差别是很大的！比如广州老城区的次新基本面能干到4万+，而老破小却盘踞在1.5万/㎡

　　棚改刺激了三四线吃那个是房价上涨，那旧改则会对一二线城市的主城区有比较大的影响。

　　说到城市实力，这两天，一份权威的2018年城市竞争力排名出炉。

　　深圳、香港、上海位列综合经济竞争力前三强。

　　香港、北京、上海、深圳、广州成为可持续竞争力排行榜上的优等生。

　　太原、唐山、石家庄、济南、长春、厦门、长沙、郑州、合肥等城市可持续竞争力上升。

　　其中，二线城市中太原、唐山上升幅度最大，分别上升16位和14位。

　　一旦这些一二线城市的主城区的老破小得到改善，其附着在区位地段之上的交通、商业、配套、学区……等等诸多价值几乎是无可复制和替代。

　　而且这次旧改不是个别小区，而是全国铺开，4万亿旧改资金，将会给房地产带来新的期待。