从“棚改”到“旧改”,谁来主宰南阳房价的未来?

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  在同一座城市,你时常可以看到天壤之别的风景。

  同一条街道,一边是碧桂园、恒大、建业的高大上,一边是家属院和城中村的老破小。

  一边住着城市的新贵,一边住着老南阳。

  

  阁老庄一块儿被高楼包围的净地

  如何提高旧城区居民的生活品质,一直是一个复杂的事。

  于是旧改,应运而生。

  

  什么是旧改?

  通俗点说,给城中村外墙刷刷漆,统一广告牌、改造电网、升级通信、改造下水管道、通燃气、安装电梯……这些都算。

  所以,旧改不是凭空出世,它一直都在默默进行。

  

  七里园刷过的黄墙

  再说直接点,旧改就是不拆房子,只改造。

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  用“旧改”代替“棚改”,一字之差,就是拆与不拆的区别。

  当所有沿街的门面和楼房都写着“拆”字,拆不拆得动,谁来拆,从来都是个问题。

  

  然而所有掌控资本的TOP30开发商,都一致选择了郊区拿地,或者轻资产运作,避开了旧城区的拆迁难问题。

  经历了2016年、2017年和2018年三年的棚改大潮,南阳的房价翻番。

  拆旧建新的棚改,对于老城来说,未必是一剂良药。采用货币化安置,撒出去太多钞票,带动房价疯涨,民怨纷纷。

  不采用货币化安置,开发商没动力,拆迁又安置,没人愿意啃骨头。

  终于,在“房住不炒”的压力下,2019年,全国棚改缩水。

  但在南阳,依然有着卧龙岗升级改造、梅花寨老城棚改的攻坚战。尽管棚改缩水,但旧城改造的行动,在一些城市早已悄然运行多年。

  既然拆不动,那就改造吧。

  

  某小区供电改造

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  为什么要旧改?

  ZF会议文件说得很明白:

  “会议认为,加快改造城镇老旧小区,群众愿望强烈,是重大民生工程和发展工程。据各地初步摸查,目前全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人,量大面广,情况各异,任务繁重。”

  看看那些路边的外墙,刷成红的或者灰色,空调外机免费加个罩子,还是不错地,不要跟我谈什么审美。

  当然,这么说是“面子”上的话,但没说到“里子”。“棚改”变“旧改”的里子,是拉动内需。

  什么是经济下行压力大?

  就是有钱的人无处花钱,没钱的人挣不到钱。资金这条大河,水流不动了,干了或者臭了。

  什么是经济危机?

  就是有钱没钱,人们都把钱放进楼市,变成比特币,换成美元,转移资产……

  当钱不能合理流动,经济就出了问题。

  于是,鼓励有工资的人出去花钱,鼓励没工资的人出去挣钱,就比任何时候都更加重要。找途径撒钱,是最常见的做法。

  我们不妨回顾一下历史。

  1930年,美国遭遇大萧条。

  农民生产了太多粮食,卖不上价,罗斯福政府就花钱补贴农民,帮助农民减产。当时美国农村,还实施了大胆的通电计划,修水坝发电,拉电线,让村村通上电。

  用上了电的农民,就要买家电啊,就要看电视,用洗衣机,各类工厂因此重新开工。

  

  1930年代,罗斯福新政下,农村开始架设电线

  城市里呢?政府搞“铁公基”,发展基建,让工人有工作,能挣钱。国会还通过了社会保障法,帮助社会底层和老弱病残有最低的生活医疗保障。

  一句话,政府通过各种途径撒钱,让老百姓有钱花,有事做。

  

  罗斯福新政,大搞基建,让人人有活干。

  2008年,美国金融危机,奥巴马政府的做法,同样是撒钱:

  政府投资+减税。奥巴马抛出了7872亿美元的救市计划。

  

  奥巴马一揽子救市名单

  通用汽车要破产,政府给你钱,帮你重组。

  银行要倒闭,花旗银行、美国银行要倒闭,OK,政府给你钱,让你度过难关。

  中产阶级生意要完蛋,OK,政府给你减税。

  

  奥巴马政府为特斯拉提供了4.65亿美元的低息贷款

  同一时期的中国,同样迎来了四万亿的一揽子提振计划。

  2008年9月16日到12月23日,央行连续五次降息。

  发改委降低地铁申请标准,一口气批复了28个城市的城轨规划,总投资超过1万亿元。

  家电下乡,买一台电视机,最高能补贴2000,买冰箱,补贴2500,买手机补贴2000……

  

  首套房购房,个人契税下调1%,首付比例下调到20%,贷款利率下限为基准利率的0.7。

  外地户口购房补贴5000到1万,免契税……

  2008年的四万亿之后,中国一度到处都是放水。

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  2019年6月,美国政府的债务达到了22万亿美元的新高,为了提振经济,全球央行放水在即。

  中国呢?同样如此。

  央行调高总额,释放更多流动性。

  

  旧改,是另一种形式的放水。

  放水了吗?我们把钱用在了提高老城人民居住和生活水平上。这一次,钱绝对没有跑到楼市。

  水管旧了,全部换新的!

  电网老化,全部换新!

  没有电梯,全部装上电梯!

  外立面破旧,敲掉换新颜!

  没有充电桩,全部安装!

  门口路不平,敲掉重新铺!

  ……

  旧改这样的工程,可大可小,可多可少。这些钱,都可以是政府掏腰包。

  看到没,旧改拉动了内需,又没有让钱流到楼市。

  

  外贸家属院,二十年前的门球场

  如果有一天,老南阳的老破小,经过改造,变成了这个样子,是不是很惊艳?

  

  北京大栅栏杨梅竹斜街72院的嵌入式改造

  

  这老旧小区既然升级改造,居住价值提升了,房价不就涨了吗?

  不一定!

  原来老城区的房子住着像贫民窟,升级改造后,居住价值有所提升,等于是释放了房子的供应量。

  市场上适合交易的房子更多了!代表着南阳的房价可能会变得更加合理!

  况且旧改不可能重演棚改的房价翻番,如果再把钱都赶到楼市,房价2万的三线南阳,将会是毁灭性的后果。

  然而,一切的判断,都还来的太早,由于旧改因城施策,还存在很大不确定因素。

  南阳的旧改,还在赶来的路上。

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