征收补偿“拆一还一”标准如何把握？这4件事砸实补偿少不了！

导读：“拆一还一”是征收拆迁领域补偿安置的一大原则标准，老百姓将其形象地解读为“拆你一头牛，还你一头牛”。自然，在征收拆迁项目适度改善居民生活条件的政策指引下，补偿安置条件较拆迁前通常都会适度提升，以补贴、补助、奖励等各种名义予以实现。那么，这众说纷纭的“拆一还一”在实践中究竟该如何把握标准呢？本文，在明律师从实践出发，为大家全面解析与此密切相关的4件大事。都落实了，确定了，补偿自然就不会少。

【要事之一：“拆一还一”补偿范围需全面】

简单地将“拆一还一”理解为拆一间房补一间房、征一块地补一块地是错误的。所谓公平、合理的补偿，最基础的前提就是补偿范围需全面，项目需完整。

譬如根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条之规定，对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿和因征收房屋造成的停产停业损失的补偿3大方面。此外，还要有政策性的补助和奖励。

实践中，比较容易出现争议的一是经营性用房停产停业损失的补偿，二是奖励金的扣除问题。显然，仅仅把房子这部分补偿全是远远不够的。

同理，农村集体土地征收中的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费、宅基地上房屋的补偿费及失地农民的社会保障费用同样缺一不可。缺哪一块，都不能叫“征一还一”落到实处了，补偿安置都有可能大打折扣。

【要事之二到四：“拆一还一”补偿标准需合理】

“拆一还一”中的“一”究竟价值几何，无疑是补偿公平、合理的关键问题。《条例》第21条就规定，被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

简言之，在严格执行“拆一还一”原则的各类棚户区改造、旧城改造项目中，被征收人完全可能面临“添钱”购买面积较大的安置房的可能性。譬如原先的房屋面积仅有40平方米，改造后的安置房最小户型是70平方米的，那么多出来这30平方米“亏空”完全可能需要由被征收人从补助、奖励金中划钱去购买。

在这种情形下，被征收房屋价值的计算标准就是最重要的事情。在明律师所反复强调的重视评估的意义就在于此。

一般而言，直接影响被征收房屋评估价值的因素主要是评估方法选择、调查登记及实地查勘数据和评估时点选定。那么对于这3点，被征收人一定要在与上门入户人员的沟通中及时询问了解，保留相关解释说明的证据材料，并仔细阅读分户评估报告中的详细记载。遇有质疑，可及时申请复核评估直至专家委员会鉴定。

我们逐一来分析一下这3大要点：

其一，评估方法。我们多次讲过，市场比较法、成本法、收益法、假设开发法、基准地价修正法等不同评估方法的选用会导致评估结果的很大差异。对于城市房屋拆迁而言，市场比较法自《城市房屋拆迁管理条例》适用时起就被明文确立为首选方法。既然要“比较”，那么可比实例的选择就是重要的问题。审查评估报告时多看看这部分内容实属必要。

需要指出的是，并不是所有的房屋都适用市场比较法。有些具有独特建筑价值的非文保“历史建筑”显然就不适合进行市场比较，因其价值具有唯一性、不可替代性。对于这类尚未获评为文保建筑或不可移动文物但确有历史价值的建筑，在维权时需特别注意评估方法的选择。

其二，调查登记和实地查勘。征收调查登记主要是房屋征收部门对房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，而这些情况都会直接影响到房屋价值的评估。特别是老百姓所极为敏感的有证还是无证、合法还是违法的问题。

实地查勘则由房地产价格评估机构负责，主要反映房屋的客观状况、新旧程度、建筑结构等相对具有专业性的因素。这两个步骤，都要有人上门，有书面材料，有人签字。

实践中，无人上门就直接送达所谓“估价单”的情况并不鲜见。对个别样本房屋进行的“预评估”数据是不能直接套用在所有被征收房屋上的。若因征收方的原因而无人上门，其势必导致补偿结果的失真，被征收人可通过起诉征收补偿决定依法维权。

其三，评估时点的确定。《国有土地上房屋征收评估办法》第10条规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。但在实践中，征收方因被征收人拒绝签订补偿协议而拖延履行补偿安置法定职责的情形比比皆是。

在房价大幅上涨，补偿决定作出时间与征收决定公告之日相距甚久的情形下，被征收人的补偿权益显然会面临减损的风险。对于这种情形该如何处置，最高人民法院在（2018）最高法行再202号行政判决书中给出了答案：

《房地产抵押估价指导意见》第二十六条规定，估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。

已经废止的《城市房屋拆迁估价指导意见》第十一条第二款规定，拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。

公平补偿的基本要求即为不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。但近年来由于房屋价格波动幅度较大，如果征收决定公告日、签订补偿协议日或者作出补偿决定日、强制搬迁日以及实际支付货币补偿金日之间差距较大，尤其是如果确定并支付货币补偿金时点明显迟延于房屋价值的评估时点（征收决定公告时点），则难以保障被征收人得到的货币补偿金能够购买被征收房屋类似房地产，无法体现公平补偿原则。

不能静止、孤立、机械地强调不论征收项目大小、征收项目实施日期、以及是否存在市、县级人民政府及其职能部门的单方责任，也不考虑实际协议签订日或者补偿决定作出日甚至实际货币补偿款支付到位日的区别，均以征收决定公告之日作为评估时点。

人民法院对在“征收决定公告之日”或者估价报告出具之日起的一年后作出的补偿决定是否仍应继续坚持以“征收决定公告之日”为确定补偿的评估时点，应结合以下因素综合判断：一是注意当地房地产市场价格波动的幅度并考虑评估报告的“应用有效期”。

要参考《房地产抵押估价指导意见》第二十六条规定，原则上应当在估价报告应用有效期内作出补偿决定，从估价报告出具之日起计，无正当理由的，市、县级人民政府一般宜在一年内签订补偿安置协议或者作出补偿决定。

二是市、县级人民政府未在一年内作出补偿决定，是否存在可归责于被征收人的原因。

三是补偿决定时点明显迟延且主要归责于市、县级人民政府与其职能部门自身原因的，同时房地产市场价格发生剧烈波动，按照超过“应用有效期”的评估报告补偿，明显不利于被征收人得到公平补偿的，则不宜再坚持必须以“征收决定公告之日”为确定补偿的评估时点。四是坚持《征补条例》第二十七条规定的实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。即“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。”

此处的“对被征收人给予补偿后”应当作限缩性理解，即不仅仅是签订协议或者作出补偿决定，而应理解为补偿协议约定或者补偿决定确定的款项已经交付（被征收人不接受的已经依法提存）、周转用房或者产权调换房屋已经交付（被征收人不接受的已经依法提存相关凭证与钥匙）。此时，市、县级人民政府申请强制搬迁的条件才符合《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》。

五是征收房屋范围是否过大，难以在一年内实施完毕，并存在分期实施征收决定情形，且被征收房屋在强制搬迁前仍然继续由被征收人正常使用等因素。

事实上，类似的裁判思路同样出现在在明律师代理的许水云诉金华市婺城区政府行政赔偿一案中。当征收方怠于履行补偿安置法定职责，无故拖延作出征收补偿决定甚至采取非法方式强拆被征收房屋时，“征收决定公告之日”这一评估时点完全可能根据具体案情发生调整和变化。从以上引述的裁判理由不难看出这一判断过程是较为复杂的，这就需要广大被征收人及时委托专业征收维权律师来协助大家进行判断了。

而在农村集体土地征收中，区片综合地价虽为一个统一公布的土地补偿标准，但却同样涉及是否及时更新调整的问题。若未依据自然资源部文件的精神每2至3年调整一次，也同样存在标准调整滞后所导致的补偿结果偏低的可能。

在明律师最后想提示大家的是，“拆一还一”原则之下如何让“1:1”落到实处不吃亏，无疑是一项技术活。但从整体而言，主观感受仍是被征收人选择是否依法维权的重要依据。标准如何把握不能全凭征收方一家说了算，我们自己也要做到心中有数。（王小明/文）