二线城市的房价宿命：80%都是瞎折腾！

1

在城市之间折腾

每天，我接到最多的一类咨询就是：

成都是不是到顶了，大家都在炒重庆，我要不要把成都抛了，进重庆？

南京的房价是不是太高了，我看合肥好像涨了，我是不是该买合肥？

都说郑州太受限于教育，西安看起来不错，而且一直在涨，我是不是应该卖郑州，买西安？

我看最近南宁很热啊，限购和门槛也不高，我要不要卖掉昆明去南宁搞一套……

把这些问题归一下类，大概的特征就是：

卖掉“貌似横盘，似有疲态”的某二线城市房产，追涨另一个“貌似在涨、似有热度”的二线城

市。

当下这种花式操作，在我看来：都是瞎折腾。

在上一波行情，教会全国人民一个技能：跨城投资。

郑州涨起来了，就去西安买；南京暴击了，就去杭州干；成都不让买了，就去重庆搞；合肥玩不动了，就南下长沙……

这么玩的前提逻辑是：

当时的房价是轮动的，有的城市先涨，有的城市后涨，先涨的城市降维打击后涨的城市。

这是上一波行情中，2016年典型二线城市的均价格局图：

通过这张图，我们发现：

彼时，基本面相同的同类级城市之间，房价截然不同，存在极大的价差；

彼时，房价被低估的城市，大量存在。

比如，从基本面上讲，成都要明显优于郑州，但房价远低于郑州；

比如，从基本面上讲，杭州和南京基本趋同，甚至杭州要优于南京，但房价却低了一大截；

比如，从基本面上将，郑州和西安基本趋同，但西安的房价也远低于郑州……

但凡，有不合理的价差存在，就必然有套利空间存在。

在那个时间节点，郑州到西安/南京到杭州/郑州到成都/合肥到长沙……跨城投资，是有套利空间的。

是，值得搏一搏的。

3年之后，我们再来看这些城市的房价时——

杭州补涨了，均价超过了南京；成都/西安补涨了，不仅追平了郑州，甚至略有超过……

该涨的都涨上去了，该填平的都填平了，洼地都彻底消失了。

城市值多少，房价就是多少。

没有被低估，只剩被高估。

刚性套利空间不复存在，一切都是如此平衡，一切都是如此扁平。

此时的跨城投资，此时的跨城调仓，卖掉郑州买合肥，卖掉成都买重庆，卖掉郑州买西安，意义何在？

大家都是二线城市；城市基本面基本趋同；你是1000万人口，我也有千万出头；你是万亿GDP，我也能干个9000万以上；咱俩房价都差不多，你也没有确定的洼地……

谁也不敢说，5年后就一定比谁强；谁也不敢说，5年后就一定比谁涨幅高。

无非就是徒增一买一卖所产生的，“20%以上的交易成本”。

无非就是放弃了主场优势，去赌一个不确定的客场收益。

这就是典型的瞎折腾。

2

在城市内部折腾

每天，我接到最多的另一类咨询就是：

成都老城的青羊/锦江涨幅太慢了，天新那些房子动不动就暴击。我要不要卖掉老城区，去搏天新/东安湖/青羊新区？

合肥主城都不怎么涨，政务区涨幅太慢了，滨湖都翻番了。我要不要抛掉政务区，去搏滨湖？

现在的主城区是不是都到顶了，大家都去炒新区，我要不要跟进……

卖掉“貌似横盘，似有疲态”的成熟主城，追涨 “过去暴击、热度满满”的概念新城。

当下这种花式操作，在我看来：也是瞎折腾。

在上一波行情中——

成都的天府新区轻松翻番。但值得注意的是，它的翻番是建立在6800元/㎡的低价基础上；

合肥的滨湖新区轻松翻番。但值得注意的是，它的翻番是建立在7500元/㎡的低价基础上；

南京仙林湖、重庆中央公园、南宁五象新区、西安、武汉……等城市亦如是。

上一轮行情中，绝大多数二线城市的概念新区涨幅，普遍高于成熟区的涨幅。

但，这种暴击的前提是：

概念新区价格足够低，与成熟区的价差足够大，预期中的概念足够狠。

3年之后，我们再回过头来看这些城市的房价格局时——

合肥西南向，但凡有点概念都是2万起步！

成都东三环至东五环，绵延15km，价差不足2000元/㎡！

不仅是成都、合肥，还有南京、济南、重庆、西安……

它们城市内部的价差越来越小；主城和新区的价差越来越小；充满概念的空白之地和填满人口的成熟主城的价差越来越小；好板块和坏板块的价差越来越小。

房价扁平化，正如一种瘟疫，在全国的二线城市中弥散、蔓延！

上面说过，我们之前炒新区的前提是：基价低，有价差，大概念，轻松一炒就能暴击。

3年之后的今天：有概念的都涨上去了，是洼地的都填平了，房价扁平化了，价差消失了。

城市搞新区，人民炒概念。

所有洼地，在以肉眼可见的速度被快速填平。

只有被高估的新城，没有被低估的概念。

当成熟区和待成熟区的价格趋同；当5km和15km的价格趋同；当空白之地和人满为患的价格趋同；当有商业有学区和没商业没学区的价格趋同；当大家价格都一样……

谁敢说，5年后的概念新区一定比成熟主城涨幅高；谁敢说，5年后的空白之地一定能兑现的比成熟主城更好！

到最后——

无非就是放弃了租金和流动性，去赌一个不确定的概念。

3

在折腾中，心态崩了

如今的二线城市楼市里，弥散着一股不正常的情绪。

我们太爱追逐涨幅，对高昂的交易成本视而不见。

你长持的省会没涨，隔壁的省会却补涨不停。

你慌张、你焦虑，你调仓，你折腾。

却忽略了大家基本面都一样，却忽略了确定的高昂交易成本，却忽略了主场优势的丧失。

我们太爱追逐暴击，对正常的收益和流动性视而不见。

哪里有概念，你往哪里去；哪里是新区，你往哪里去；哪里过去暴击过，你往哪里去。

你生怕错过暴击，为此甘愿踏坑。

却忽略了流动性才是收益的关键，却忽略了租金才是现金流的补充，却忽略了概念大都是无法落地的深坑。

我们太想复制过去，对早已改变的行情视而不见。

我们太想复制上一波的行情，我们太想通过在城市之间找洼地，在城市内部找洼地，以洼地来换涨幅。

遗憾的是，洼地早已填平，只剩下日趋扁平的房价。

如今，二线城市的楼市已经陷入了“囚徒困境”。

去折腾，面对的却是“洼地尽失”的扁平房价，收益是不确定的，交易成本却是一定的。

不折腾，面对的却是“与日俱增”的通胀压力，我家楼下的小番茄已经卖到5元/斤。

最终，我们只能被动的瞎折腾，沦为那“80%瞎折腾”里的一个泡沫。