土地吸金1400亿、溢价率封顶 杭州控地价风声再起？

今年以来，杭州供地节奏一直大步快走，仅最近三天出让13宗地，金额接近200亿元。而这仅是杭州土地市场的冰山一角。

综合机构数据统计，上半年杭州土地出让总额已超1400亿元，遥遥领先于其他城市。而这一供地速度的推力则来自于较低的库存。

虽然业内人士认为，当前杭州地价水平风险可控，但在杭州部分楼面价创新高、主城区溢价率屡屡封顶的背景下，相关地价管控的声音也越来越多。

三天出让13宗地，吸金近200亿元

6月26日，杭州余杭区一共有5宗住宅用地集中出让，出让地块总面积490亩，总建筑面积68.6万平方米，最终全部成交，土地出让金总计81.74亿元。

其中，位于老余杭板块的杭州未来科技城两宗地块起始楼面价已达到20000元/平方米，在竞拍之前就已刷新区域楼面价的纪录。而其他三宗地块的溢价率均达到近30%。

众所周知，此前杭州土地市场迅速升温，溢价率接连走高。3月，杭州主城区土地出让做出调整：当溢价率达到30%时锁定限价，转入竞报自持比例。而此前，溢价率天花板的比例是50%。

6月26日的土地出让仅是杭州土地市场的冰山一角。与6月24日深圳200多亿元的“史诗级”土拍成交纪录不同，今年以来，杭州的供地节奏一直是大步快走。

同样在6月24日，杭州8宗地块成交，总起价95.1亿元，最终成交总价113.41亿元，总出让面积573亩，总建筑面积87.54万平方米。

其中萧山区的5宗地块，分别由新希望、中天、众安、浙江赞成控股集团、平安不动产分得。临安区3宗地块，分别由越秀、美好置业、杭州铭伦实业竞得，成交总价29.05亿元。

从6月24日至6月26日三天时间内，杭州成交13宗地，土地出让金总计近200亿元。

在杭州，土地市场刷新楼面价也是常有的事。6月14日，杭州富阳区银湖、东洲共4宗宅地成功出让，总出让面积27.92万平方米，总成交价为49.03亿元。其中杭州银湖36号-C地块由碧桂园子公司以19.21亿元摘得，楼面价12630元/平方米。这不仅是碧桂园首次进入富阳区域，而且楼面价刷新富阳宅地纪录。

与此同时，在杭州主城区土地溢价率封顶也屡见不鲜。5月17日，杭州主城区8宗土地出让，总起价124亿元，最终总成交额163.4亿元。在5宗涉宅用地中，除人才专用地外，溢价率均达到30%。

上半年土地出让金超1400亿，遥遥领先

今年上半年以来，杭州在土地市场的销售金额一直遥遥领先。

据中原地产数据显示，截至6月17日，今年卖地最多的城市是杭州，达到1220亿元，而在其之后的其他城市均未过千亿元。比如苏州卖地827亿元，天津卖地802亿元，武汉卖地758亿元，北京卖地714亿元，上海卖地670亿元。

从目前来看，6月26日，是杭州土拍2019年上半年的收官之战。截至6月17日，杭州土地出让金额达到1220亿元，如果加上6月24日及6月26日的土地成交金额，今年上半年杭州土地出让总额已超过1400亿元，与2018年上半年相差不多。而据不完全统计，杭州十区共出让地块也达140多宗。

事实上，今年1月2日，杭州首场土地出让就推出了4宗地块。据杭州市政府官网显示，2019年，杭州市全市计划出让357宗地块，总出让面积13423亩，其中杭州十区计划出让288宗地块，面积11474亩。如此看来，上半年的土地市场完成了近一半的计划。

据悉，为了确保完成2019年年度目标，2018年12月，杭州召开批而未供闲置土地大清查大处置专题会议，目的在于加快供应，按照“先易后难”的原则，能补尽补，尽快完善已用未供土地用地手续。 与此同时，2019年度主城区完成经营性用地收储3000亩，也纳入市政府年度综合考评。

杭州这样的供应力度，保证了其在土地市场大步快走的节奏。

因为前因带来的结果是，“自2019年开年以来，杭州、宁波、合肥等城市作为长三角区域的核心二线，市场热度一直比较高，因而地价上涨也较快。同时，高溢价地块成交也集中在杭州、苏州等东部热点城市。”克而瑞研究中心的报告如此显示。

中原地产首席分析师张大伟也认为，自4月以来，部分城市的土地市场出现了局部升温现象。本轮土地市场升温是从二线城市开始，特别是以杭州、苏州、武汉等城市为代表。

库存去化周期2.4个月，增加供地也要控风险

杭州为何如此密集推地？对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，杭州当前密集供地，体现了上半年积极增加供应和补库存的导向。

今年4月，自然资源部就做好2019年住宅用地“五类”调控目标制定实施工作下发通知，要求消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要适当减少供地；18-12个月的，维持供地持平水平；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。

而从易居研究院发布的5月份全国百城住宅库存数据看，杭州的库存去化周期仅为2.4个月。位居百城的倒数第二位，仅略高于郑州，属于应加快供地的城市类别。

众所周知，库存去化周期即存销比=当月新建商品住宅库存面积/最近六个月新建商品住宅成交面积平均值。2019年5月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.8个月，这也意味着市场消化完库存需要9.8个月。这一数值远远高于杭州。

严跃进认为，对于杭州来说，现在库存去化周期比较低，肯定需要加大供应节奏，下半年仍会加大供地。

另有业内人士预计，按照杭州目前的供地节奏，今年土地出让金超过2000亿元似乎没有悬念。

“杭州1月-5月地价几乎与2018年持平，但较2017年高点仍有15%的差距，整体拿地风险依然可控。”易居中国执行总裁丁祖昱如此认为。

不过，在增加供地的同时，严跃进认为，需要防范土地价格的上涨。

今年市场热度上升较快的城市，如合肥、东莞等地纷纷修改土拍规则防止市场过热。而杭州继3月主城区限制溢价率之后，有传言称“土地市场或实行高层限价和带装修限价”。

对此，严跃进表示，在土地市场最敏感的还是地价问题，杭州在土地价格管控上有新的动作无可厚非。房地产企业切忌盲目抢地，更应算好账，防止将来受累于地价成本。