房价降低、成交延缓，济南二手房市场进入胶着状态

6月18日，国家统计局发布2019年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，济南二手住宅销售价格指数环比上月99.8，该数据表明，济南二手房价格出现下跌。

单价下调一两千元属常态

在实际市场中，购房者和中介公司感受比这个数据更明显，与去年年底之前相比，每平米下调1000—2000元，是非常普遍的事情，尤其是老城区的一些房龄比较大的房子，有些每平米下调达到4000元。不单单是价格下调，现在的成交周期明显拉长，以前一套房子出来，平均一个月左右就能出手，现在平均需要三个月甚至更长时间。炜哥从贝壳网上看到，有的房子甚至卖了一年，仍处于在售状态。

炜哥了解的一套七里山南区的房子，50平米，去年6月份开始卖，当时房主感觉市场不错，而且这个房子楼层低，装修也可以，所以就报价100万，挂到中介之后不出一周就有客户出93万想买，但是房主没有同意。随着市场行情的发展，房主没有及时调整价格，一直拖到现在。上个月，房主由于买了其他地方的房子，需要交首付，所以着急用钱，直接将价格调到了75万元，但是一个月过去了，这个房子仍没有成交。前两天，房主又一次调价到73万，但仍旧没有真心实意的买家。房主现在感觉非常后悔：“早知道如此，当时93万就卖了，现在真是肠子都悔青了”。

和上述房产类似的情况，目前还有不少。炜哥在贝壳网上看到，挂牌在三四个月以上的房源很多，并且近一个月的带看量也很少。炜哥随意搜索了一套甸柳五区的房子，该房源单价为2.3万元，而同小区的历史成交价格都在2.6万元—2.7万元左右浮动；该房源的挂牌日期是2019年1月13日，到目前还没有出售，并且近一个月以来，只有一次带看。当然具体的二手房源价格受到楼层、户型、装修等多个因素的影响，但房价降了是不争的事实。

刚需、投资、改善型客户购买力均收窄

目前真正有购房需求的人，凑齐首付相对困难，在济南买个差不多的房子基本上需要200万元左右，即使按照首套房也要拿出60万元的首付，这对于刚参加工作的年轻人来说有一定的压力，即使首付齐了，每个月要还8000多元的月供，这个压力非常大。

对于有钱人来说，他们大多没有购房资格，也无法买。按照济南目前的限购政策，一个家庭只能购买两套住房，即使为了买房子夫妻双方去办理离婚，加起来最多4套房子，而真正有钱的人，大多数家庭的房产配置已经超过了这个数字，所以他们想再投资房产也没有办法。当然，这个也符合中央“房住不炒”的大基调，将真正投机倒把的炒房者驱逐出市场。

银行政策收紧，对于改善型客户，他们大多有了一套贷款房，再买房的时候，无论是否将第一套房产卖掉，都会算作二套房，首付比例要提高到60%。改善型的房产一般都是三室以上户型，客户对于地段和品质有所要求，所以总房价一般在300万左右，其首付款要达到至少180万元。这个对于多数工薪阶层来说，还存在不小的压力。

下半年或将稳中有压

之所以会出现目前的胶着状态，和2016年下半年到2017年上半年房价疯狂的上涨有关系，那个阶段，房价一天一个价，基本上处于一个癫狂状态。总体算下来，房价基本上翻番了，泡沫太大，虚火太旺。济南市出台的住房政策一次比一次严厉，一次比一次精准，所以从2018年开始，济南的房价慢慢地回归，逐步恢复理性状态。就像一辆高速行驶的汽车，虽然刹闸了，但是还有惯性，靠着惯性还会往前走，但是速度会慢慢减下来，直到停止，甚至往后倒。

近期很多朋友也咨询炜哥，未来的市场会如何走向？房地产圈一直重复的一句话是“短期看金融、中期看土地、长期看人口”，太远的无法预测，而近期的金融政策并没有要放开的迹象，并且有进一步收紧的动向，部分银行已经被召集去开会，首套房利率至少上浮10%。所以这可能是一个信号，短期内房地产市场不会有太大的变动，还会维持目前的平稳状态，上涨或者下降均不会有太大的幅度。

炜哥建议，对于真正有需求的购房者来说，当前是购房的相对比较好的时机，如果用心筛选，能淘出不少性价比比较高的房产；对于投资者，炜哥建议不要出手，因为政府在大的基本面上并没有放开政策，会以各种手段和政策去打压投资者，所以务必慎重。