肖钢：发展公募REITs势在必行

来源：金融界网站

6月27日，由北京大学光华管理学院主办的中国REITs论坛2019年年会在京召开。本次年会主题是“中国REITs市场和全球REITs投资”，来自境内及美国、新加坡、日本、香港等多地不动产与金融领域政界人士、经济学家、商业领袖齐聚一堂，共同探讨在金融创新加速、不动产市场模式转型期下，中国REITs市场发展和全球REITs投资。

肖钢首先回顾了各国/地区REITs推出时点所处的经济发展周期和经济发展阶段。历史经验表明，REITs市场建设对于经济的发展有着重要作用，一定程度上有利于引领经济摆脱困境，为经济持续发展提供新动能。

据肖钢介绍，REITs产品的设计初衷是为投资者提供获取稳定现金流收益和持续资产增值的投资机会，而稳定现金流收益来源于“双重稳定性”，即物业成熟稳定性和分配比例稳定性。与此同时，REITs具有被动投资属性，不依赖于频繁交易来获取主动投资收益，而强制性高比例分红也抑制了REITs利用留存资金进行扩张的冲动。

在肖钢看来，与投机型投资者“追涨杀跌”模式不同，REITs更具备长期价值发现能力：当不动产因价格大幅下跌或上涨导致投资价值变化，在内部治理与投资驱动下，REITs的收购或处置不动产的行为会起到有效平衡不动产二级市场供需关系的作用，从而稳定“不动产价格”。

结合美国、日本等国家REITs市场的典型案例，从微观视角分析，肖钢指出，REITs同时具备四方面特性：

第一，资产处置规律性。REITs资产处置速度较为平稳，未出现快进快出的投机性交易行为。

第二，增长可持续性。REITs资产规模稳中有升，逐步增长实现规模效应。

第三，资产持有长期性。REITs是持有型不动产的长期投资者，其平均持有期限远远长于投机型投资者。

第四，价值投资合理性。REITs资产处置的主要目的并非低买高抛的价差，而是更关心租金合理性以及未来增长性，且其增值幅度处在合理范围内。

综合宏观与微观角度分析，肖钢最后认为，当前发展公募REITs势在必行，不但可为金融供给侧结构性改革提供重要抓手，为经济持续发展提供新动能，也有助于降低不动产市场波动性，提升金融市场稳定性。主要表现在，一是拓宽不动产投融资渠道。丰富了物业退出渠道，让开发过程形成了“投融管退”的闭环，对于商业地产企业快速回笼资金、实现项目融资有着重要作用。二是增强包括房地产企业在内的非金融企业财务稳定性，强化重资产企业资本形成机制，降低负债率。三是培育专业化不动产运营机构发展，提升管理品质，也有助于形成职业经理人市场。四是疏解居民储蓄投资渠道，增强抗通货膨胀能力。REITs有效降低不动产投资门槛，能够成为有效投资替代品，疏解住宅市场的储蓄资金，减少住宅市场的资金囤积。同时丰富公众投资理财选择，提升居民财产性收入。五是有助于促进消费升级，进而带动相关产业转型升级。

同时，肖钢强调，作为新型金融品种，推出REITs也要根据国情加强风险防范，针对此问题，他提出了几点建议：第一，制定REITs法律和规则体系；第二，建立规范REITs内部治理要求，完善REITs管理人的激励约束机制；第三，强化REITs分红机制和杠杆率约束；第四，制定扩募机制，明确REITs扩募标准，形成严格的市场化扩募约束；第五，坚持做好投资者教育，让投资人更好理解REITs本身特性。