二手房有价无市 只要限购不放松房价难坚持

【二手房有价无市 只要限购不放松房价难坚持】

（文/马跃成）

北京周边楼市在燕郊被稳定之后，今年以来还能热闹起来的也就是固安了。如果说燕郊打造的是副中心概念，想借助与副中心“四统一”规划搭上通州房价平台的话，那么固安打造的却是北京新机场国门概念，固安无需借助北京大兴形象，因为固安距离机场候机楼更近，有很多话题可以说。

如果把固安和燕郊进行比较的化，这两个河北小镇有不少相同的地方，当然不同的地方也很大。相同的地方是，两个小镇发展迅速，都具备了一个中小城市的规模和条件，另外，两个地方都和北京紧密联系，都几乎与北京一体化了。无论到燕郊，还是到固安，根本不会有出北京的感觉。还有一个相同点，就是两个小镇都是以盖房子作为发展路径，其他高科技产业大旗举得挺高，但是，效果不咋地。此外，还有一点就是两个地方的楼市主要都是投资需求，并且投资者多来自北京。

固安和燕郊不同的地方是，燕郊发展较早，燕郊具备北京睡城的功能，主要是燕郊距离北京更近一点，燕郊距离东五环有20公里左右，特别是北京年轻人主要在北京东部和北部就业的比较多，在燕郊住相对来说，更方便一些。而固安距离南五环有35公里左右，并且北京的南部产业发展也比较慢，住在固安进城上班还是不大方便。因此，固安没有形成北京睡城功能，这样，固安的投资者只能是短期投资打算为主。

此外，固安起步较晚，燕郊在上世纪70年代，就开始打造北京概念，到80年代已经有30多家中央企事业单位落户，而固安在那个时候，还是一个典型的农业县。直到本世纪初，固安才开始打造环京概念，因此，从规划上看，燕郊的街区相对来说，比较乱一些。而固安的居住区分工更加清晰，相对来说居住起来会感觉更安静、方便、品质也觉得更高。

两个地方相对来说，还有两个共同点，都是依河而建，燕郊附近有条潮白河与北京的通州顺义隔河相望，而固安有一条永定河成了北京和河北的界河。同时，两个地方的开发建设都主要是当地开发商主导，全国著名的大开发商几乎没有参与项目开发。就楼市的调控政策来说，两个地方都属于廊坊市管辖，因此限购政策并无二样。这也成为两个地方楼市几乎同时陷入停滞的主要原因。

相对来说，固安的新房项目更多一些，而燕郊已经有两年多时间没有新项目开盘，这样也是固安房价一直比较低的原因之一。在上篇文章中，专门谈过燕郊的二手房整体情况。对比固安的二手房市场的房价要更低一些，燕郊基本上在2万左右，而固安的二手房价基本上在一万五左右。当然，根据楼盘不同，价格差别还是比较大的。

同时，在固安同一个案名的项目，由于分期不同，位置不同，价格也不一样，比如英国宫项目，最低的在11000元/平米左右，高的也有达到14000元/平米的，主要是位置不同，一个在国道东侧，一个在国道西侧，建造的年代不同，品质差别也很大。比如一套3室2厅1卫的房源，在中层/共26层的位置，97平米精装修，报价110万元，折合11340 元/平米。

孔雀城项目是固安最大的楼盘招牌，分很多个单元，即使是同一个单元，还有洋房、叠拼、高层等不同品质的楼盘。因此，价格也有较大的差异，二手房价在12000元/平米至16000元/平米之间。比如一套，孔雀城剑桥郡的78平米二室二厅住房，2016年建成，售价是95万元，折合为12179元/㎡。

固安城堡花园的价格在15000元/平米左右，比如一层南北通透两居赠送30平花园，总价105万元，两室两厅共76平米。折合房价为13816元/平米。据了解，在城堡花园，一套两居室的房租也就是1400元/月左右，需要大约90年才能收回成本。显然，这个投资是失败的。固安房租比较低的原因，是因为，本地流动人口较少。

固安也是因为限购措施，本来火热的楼市急速冷冻下来。但是 目前的房价水平并不算低，因为，在2015年，这轮房价上涨潮之前，像英国宫、孔雀城这些项目的房价只有7000元/平米左右，所以，目前来看，在本轮房价上涨之前，投资入市的投资者，还有利可赚。但是，在2017年以后购房的投资者，肯定是赔大发了。

固安新盘价格是对二手房造成巨大压力的一个重要方面。最近，固安房管局对区域内的各大售楼处进行了一轮突击检查，其中，中南·熙悦售楼处被贴上封条，另有一些等待最新房源预售批复的售楼处选择“暂时歇业”。报道称，近日有购房者反映，固安多个楼盘销售人员在卖房时表示，只要银行征信及首付资金没有问题，即使未满当地三年以上纳税或社保条件也能顺利购房，网签仅需要一个月左右时间，且开发商可免费包办准购证。包括金海·梧桐郡、和美·帝宝壹號、中南·熙悦、城市之光在内的等多个固安新房项目都做出了“外地人可网签”、“在一个月内就能出签”的承诺。

据一名承接固安各大楼盘房源的渠道商透露，因为购房准入门槛被打破，三月以来固安售房数量已有几千套，一些售楼处每月房源销售量都在两三百套左右。这种情况在年初的时候在香河楼市也出现过，但事实上，目前固安限购政策并未解除。按照政策规定，非固安籍的外地人若想在固安买房，必须要满足不少于3年的当地社保或纳税，且限购1套。违法违规购房，风险巨大。只要限购不放松，仅依靠固安本地人购房，供大于求的关系就不会改变，必将会对未来房价产生更大影响。【本文由“马跃成”账号发布20190626】