投资需谨慎:棚改与旧改并行,或将影响楼市供求关系!

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  ▎市场分析丨By:世联评估武汉

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  背景篇:寻找新的经济增长点

  基建作为我国经济增长的基石,近期全国各地区加速推进重大基建项目投资建设,上至中央下至地方,各类项目审批不断加快,基建补短板力度不断加大,尤其是西部地区基础建设和中东部经济发达地区5G、人工智能等信息技术等基础建设,在基建投资中所占幅度不断上升。加大基建投资已成为我国保经济增长,拉动内需,对冲房地产投资下降的重要举措。

  尽管我国近期在增加基建投资,更加注重基建带来的经济效益,但由于基建投资的总体基数十分庞大,实际带来的边际效益是呈递减趋势,这就要求我国寻求新的经济增长点。房地产市场棚改的不断深化和旧改的重磅出台,也是拉动经济、扩大内需的有效措施。

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  棚改篇:总体趋势减缓

  棚户区改造是中国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民生工程。棚改又分为货币化安置和实物安置,货币化安置在过去几年对商品房去库存起到了积极的作用,但也一定程度上推高了商品房价格,城市之间的分化也开始形成,商品化库存多的城市货币化安置较多,去库存完成的城市,实物安置不断提高,因城施策。

  3月13日,住建部官方网站公示,全国12个城市入选了2018年棚户区改造工作拟激励支持的城市名单,这些城市都是棚改力度较大,市场反馈较好的城市。出台的名单也是旨在激励各个城市高质量的进行棚改,棚改政策在当前的市场环境下还将持续发挥作用,但由于总体去库存任务的完成,棚改总体趋势开始减缓。

  

  图片来源:网络

  03

  旧改篇:抑制市场需求,影响供求关系

  旧改顾名思义是对城镇老旧小区进行改造,与棚改的区别是减少大拆大建,在原小区的基础上对基础设施进行有机更新。

  6月19日,国务院常务会议上部署推进城镇老旧小区改造,顺应群众期盼改善居住条件;确定提前完成农村电网改造升级任务的措施,助力乡村振兴;要求巩固提高农村饮水安全水平,支持脱贫攻坚、保障基本民生。

  

  图片来源:网络

  根据官方数据统计,全国共有老旧小区近16万个,涉及居民超过4200万户,建筑面积约为40亿平方米。国常会称 “涉及居民上亿人”。国务院参事仇保兴曾指出,据初步估算我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元,如改造期为五年,每年可新增投资约8,000亿元以上。这么大的规模,足以说明旧改是棚改之后的又一项撼动房地产市场的重大政策。

  旧改对房地产市场的影响也是多方面的。各种设施设备的更新对水电基础设施以及家电、装修等房地产下游行业产生积极效应,起到扩大内需的作用。

  而对整个房地产市场来说则是抑制了房地产市场的需求,众多老旧小区因基础设施陈旧而产生的改善型需求得到了缓解。旧改之后,各项基础设施得到了完善,提升了居民生活的质量,再加上政府或多或少对老旧小区改造进行财政补贴,使得对住房的需求自然不再强烈。从长远来看,这一政策将深刻影响房地产市场的供求关系。

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  总 结

  棚改侧重于去商品房库存,也是导致上一轮房价上涨的重要原因,期间出现各种等待拆迁暴富的新闻,国务院放缓棚改的同时以实物安置为主,一夜暴富的新闻在今后将很少出现,房地产市场平稳为主的基调不会动摇,炒房投资的预期不再有。

  而旧改政策的重磅出台旨在加大基建,拉动内需,促进经济增长。附带的才是抑制改善型需求,调整房地产市场的供需结构,对防止房地产价格过快上涨产生积极的作用,与棚改的根本目的不同,想和棚改一样大炒楼市的炒房客也应当息了念头。

  ◆◆◆ ◆◆

  本文作者世联评估,全国领先土地房地产、资产评估机构,拥有强大的评估师团队,持有RICS、AI、HKIS等国际学会资质,致力专业持续领先,深度、前瞻市场解读,内容首发价值领地公众号,原创精彩不断!

  -The End-

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