【专栏】陈洪海丨深圳的地王之路

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  ◎ 文/陈 洪 海

  易居克而瑞深圳区域总经理

  有很多维度可以评判深圳的土拍盛况,比如众所周知的“物以稀为贵”。也因此大家早已预料到这个结果,这与湾区投资者的财务测算没啥关系。

  

  首先,对深圳的一系列问号被湾区战略解答

  曾经房企对于进入不惑之龄的深圳有很多个问号。深圳高房价的支撑在哪里?是否可持续?深圳土地稀缺的矛盾怎么解决?深圳在湾区以后的位置如何?……但随着湾区战略规划的出台,逐渐看清了:

  第一,深圳是湾区的产业内核,也就是科技企业总部聚集地;

  第二,深港两地的合作,物业资产价值的金融属性越发凸显。

  其次,深圳城市更新放缓脚步

  深圳的城市更新曾经成为外企房企的香饽饽,放下身段,积极洽谈、勾兑、收购,但随着综合整治的放缓、尤其是工改的“真产业、轻开发”的战略调整方向,房企开始望而却步。更何况进入大湾区既然已经是集团的战略,那自然首当其冲进入招拍挂更丰沛的广佛市场。

  再次,深圳土拍市场趋之若鹜

  于是既然布局湾区,势必布局深圳。但既然城市更新欺生,人生地不熟,又要慢工出细活,那对于深圳土拍势必趋之若鹜。

  曾经深圳个案房价拱到了20万/平米,随着一线城市强调控,深圳均价一直在5.5万元/平米。近期颇受瞩目的两个项目,一个是金茂府,一个是首创·龙华中心。

  2016年6月2日,金茂府地块,由电建集团和中国金茂联合体以82.9亿元高价拿下,楼面地价达56781元/平方米。而当时周边在售新房均价在5.5-6万元/平米,可以说是真正的“面粉贵过面包”。作为现房销售,金茂府单价超8万元/平米是势在必行,这一数字在业界据传是12万元/平米。如果按面积155平计算,单套都在1300-1800万左右,这与深圳湾豪宅无异。

  相比之下,首创·龙华中心更靠谱些。2015年,首创进入深圳,2017年6月28日,首创以18.45亿元拿下龙华商业地块,楼面地价达4.23万元/平米,再次打破了龙华商业拍地记录。首创·龙华中心作为首创的创新产品体系,业界传均价在8万元/平米,当然这是商业用地,40年产权。

  深圳的地王之路

  分析外地房企进入深圳,也有两个特点:

  第一,开发策略基本上都是——招拍挂地王拿地、精品开发成本难控、项目定价尴尬、项目难以盈利——作为亮相项目,多数房企作为重中之重来打造,比如“作为集团在深圳的首个项目,一定是要做得有口碑,就是定位高端,在打造上也比较细致。”

  第二,拿地渠道单一,短期零星项目操盘,难成规模。

  这条路,不是一个数学计算公式,即经济测算可以回答。深圳的地王之路该怎么走,从政府到房企都在思考。或许又是无解,因为“物以稀为贵”,又或许,走的人多了,就便成了路。

  END

  说 明

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