风光背后隐患大，长租公寓又看中了这片新蓝海

毕业季一到，最火热的话题除了找工作，就是租房了。近几年，随着年轻一代对生活品质有了更高的追求，长租公寓一下成了租房市场上的香饽饽。

长租公寓优点多

的确，和普通公寓相比，长租公寓有不少优点，首先一点就是装修风格符合租客各类型的喜好。有的租客喜欢温馨的韩式风格，有的喜欢简约低调的日式风格，也有人喜欢个性时尚的欧美风，这些在长租公寓都能得到满足。

第二点是设施齐全。普通公寓的租客由于担心搬家时行李过多，因此很少在公寓中添置新物件。不少配套设施也过于陈旧，使用起来并不方便。而长租公寓中的家电、家具不仅样式齐全，布局整齐，款式也都比较新，不仅给租客提供了便利，还一下为租客减少了不小一笔开支。

除此之外，长租公寓的“售后服务”也相当到位。比起普通公寓租出去就再也见不到房东的情况，长租公寓还提供了周到的管理服务，比如维修家电、清洁卫生等。另外，长租公寓还有配套的游泳池、健身房、餐厅、酒吧等等，力求给租客带来最佳体验。而且，住在长租公寓里也不用担心突然被房东下逐客令，搞得狼狈不堪。因为一旦房屋出现变动，会有专业人士帮忙寻找同片区房源，同时还会赔偿损失费。

风光外表背后的隐患

就是这样的优势，一度让人们十分看好长租公寓的发展前景。但从去年起，长租公寓市场上的安全隐私、设备老旧、装修污染、哄抬价格等问题就逐渐显露了出来。不少知名长租公寓平台也纷纷被约谈，并要求其说明情况后立刻整改。

此外，长租公寓前景大好的背后，实际上还存在着很多问题。虽然从数据上来看，长租公寓的市场体量依然有着巨大潜力，但是作为重资产投入领域，其所需的资金是非常庞大的。众所周知，长租公寓的痛点就在于“地贵、钱贵、周转慢”，如果贸然在高杠杆模式下进行扩张，恐怕也不是个明智的选择。业内相关人士也表示，房屋租赁市场和传统地产开发周期截然不同，它属于周转期比较慢的行业，企业如果没有足够耐心，不能持续不断地投入，很难在市场上立足，甚至会被迅速边缘化。

另一个问题则是企业的盈利困境，这一点从多家长租公寓企业急着涨价就能看出来。数据显示，与海外相比，我国的城市租金回报率普遍偏低，主要是因为房价过高。再加上租赁周期短、空置率太高这些普遍现象，企业很难长期维持盈利。一旦资金链断开，暴雷等问题就会一触即发。

还有一个关键点是企业的运营能力。目前来看，很少有企业能处理好房源、资金和管理服务的关系，形成完善的运营体系。

聚焦蓝领公寓新蓝海

或许是看到了长租公寓市场的巨大隐患，不少企业开始寻找新的突破口——蓝领公寓。目前，聚焦于蓝领公寓市场的运营商还不算多，竞争也不如长租公寓激烈，因此有不少眼光长远的房企开始看好这片新蓝海。根据业内相关数据统计，2018年我国的蓝领公寓市场融资额已经突破了100亿元，融资增速超过100%。不少专注于蓝领公寓市场的企业，投后品牌估值都超过了10亿元。

蓝领公寓为什么更受青睐?首先是因为目前蓝领公寓市场竞争压力小，市场溢价相对较低。另外，与长租公寓不同，蓝领公寓不需要把地址选在公交站、地铁附近或热门区域，租客对于公寓的装修需求也没有那么高，所以可以根据统一标准来装修，这样算起来投资就少了很多。而且，蓝领公寓不像长租公寓一样按套计费，而是按床位计费，客户群也更加稳定，所以其空间利用率和回报率都更高。

不过，蓝领公寓也存在着许多不确定因素。

1. 政策落地效果差

虽然政策鼓励将商业、工业用房改建成租赁用房，但由于大多城市缺乏改组实施细则，所以落地效果也不尽人意，这就导致房企很难获取房源。

2.监管难度大

整个蓝领公寓市场还没有统一出台相关政策性文件，没有身份认证也很难进行监管。因为不同的物业验收标准都不同，如果有不法分子想趁此获利，那还会影响投入和运营成本。

3.安全管理体系不完善

蓝领公寓的客群的确比长租公寓要更难管理，因此就需要更加完善的安全管理系统，但这一系统目前来看是还没能成型的，所以如何解决租客关心的安全问题，也是蓝领公寓市场面临的挑战。

业内人士表示，想发展蓝领公寓市场，核心就在于控制成本和租金。企业可以在集体宿舍和床位租赁上下功夫，必要时可以提供租金补贴。毫无疑问，未来蓝领公寓市场的业务范围还将继续扩大，当吸引到一定数量的客群后，企业就要考虑推出更加多元的服务，从而推动行业的可持续发展。