堪舆，城市和商业地产战略定位内核-城市与产业地产战略定位策划

堪舆，城市和商业地产战略定位的内核（上）-戴欣明城市与产业地产战略定位策划专著《发现味道-人文商业地产策划》精彩不断，连载36

1. “生活方式”、“营商方式”与风水共生

堪舆在古时候应用的非常广泛，那时的堪舆有现在“战略定位”的味道，像紫禁城就是用堪舆理论进行规划。

也在城市的战略定位中，项目的战略定位中。有些项目的不成功就有风水因素，简单的理解就是没有注意一些应该注意的风俗习惯，进而造成项目的失败。

　　堪舆者自然相信风水。也有持迷惑意见之人不禁要问：“我们是否应该相信风水？”

　　首先要明确的，在中国，“风水”可以分为三大类：

　　第一类、玄学、传统人文：学问范畴，中国传统，博大精深，这里面分为若干流派，数不胜数，这类人士分散于全国各地。

　　第二类、传统风水加上环境设计（科学）：一些资深设计师经过长期实践，认识到风水在环境设计中的作用，悉心探究中国风水理论并结合于设计，这类人士在京城以及大城市居多。

　　第三类、传统风水加人文创新再加上环境设计（科学），还要融入社会科学等成为“新人文”。

　　这三类并没有高下之分，只有横向比较，反应的是服务的群体不同，这里不好细说“群体”有什么不同，但是有一点是可以肯定地讲，都在为特定的群体解决各式各样的问题，并不冲突，都在营造好风水。

　　“宁可信其有，不可信其无”是目前普遍对风水的观点。

　　现实中，有些人制造好风水；有些人破坏风水；有些人使用风水；有些人享用风水。总之，笔者认为：无论你相信与否，风水就在我们周边，身边，耳边，脑海里，甚至是灵魂深处。作为楼盘，营造的水平差异很大，风水“吉”的程度也就不同。当然，这里面还有人与住宅相配问题。

　　回到主题，风水，你信还是不信？这个问题回到起来不是非常容易！风水在发达国家的流传；因为加入了“实证心理学”等学科，容易理解，也利于操作。在中国，风水成为多数被看成预测，甚至完全不可以言传，只可意会；虽然也有“推理”成分，脱离了风水（堪舆）营造主流：越整越玄，成了玄而未决。

　　正如李廉教授在1994年4月第一版《周易的思维与逻辑》阐述：“《周易》为预测或推理确立的前提，是以8卦为基础的，然而，8卦的划分，既天、地、雷、风、水、火、山、泽，完全是从直观现象之不同来分类的，而没有把握自然现象的本质。例如天与风如何区别？风是空气流动的现象，天作为空气也无时无刻不在流动。天与空气的组成元素本是一样的。如何将它们划分为自然界的两大类，如何能将它们对立起来……”地与山、水与泽也有类似情况。当然，周易有它自身的精髓！比如：01二进制。这也侧面地说明，以玄学作为一些风水流派的存在有一定的局限性。

　　早些年，“香港式”风水非常流行，“香港式”以玄学（学问）为主，却出现了本不应该的一幕：一名资深的设计师在做完设计，与业主请的“师傅”一起看房。其实，这时图纸已经设计好就要施工了。结果是这位设计师愤怒地同业主说：“你要不信他；要不就信我！你信他，我退还设计费。”可以说到了水火不相容的地步。赶巧业主、设计师都是我的朋友，经过我的协调：各取精髓融成新“方案”。这里的问题是：“师傅”不懂设计；设计师不懂风水。所以也就衍生出我在上面说的第二类从事风水的人。而我这十几年一直坚持“设计”与“风水”必须都能走的通才是正道；是吉相；是吉宅！

　　古老中国，风水一直和营造，或者说建造结合的非常紧密。比如，古时候讲的开门与我们现在高楼大厦的开门有非常大的不同，不融合现代建筑学意义在里面很难用风水（玄学）来解决好。

有些人，或许不相信风水，但是他们一直有好风水：这类人实际上是能制造好风水的人。很多人跟了他们也就飞黄腾达，其实这里面就“蕴含”了风水。有些人，可能在不经意中理不顺关系，和一些不合性格的人在一起：相克，自然就走背运。有些人不懂风水，却事事顺利，殊不知有人为他安排好了一切：贵人相助；享用风水的人。所以说“风水”，看你怎样去看待。我认为舒适也就是好风水！

　　也有人说，风水也是一种“教”，相信它是种信仰，生活可以舒适。也对，好风水就是要舒适！曾经有位朋友移民到了德国。他非常聪明，马上加入了当地主流教派组织，很快就融入了这个社会。现在，他正过着舒适的生活。他在中国的时候，什么也不信。

对于风水相信与否？笔者持的态度是，不论你相信与否都不重要，因为其就是存在，区别是表现形式不同而已，也可能是别的什么“名词”，也可能是一种舒适的“生活方式”，也可能是一种有效益的“营商方式”，一定存在不同，这些不单可以用经济学、管理学来解释，也可以用风水来解释，都是相通的。一个好的楼盘名字也是好风水的表现，这是人文的“级别”；也是风水的“级别”；也蕴含者豪宅“豪”的级别。这个世界还存在很多我们未知的事物，但是有一条是可以肯定的：如果你相信风水，由于你在不同的社会层面，就要“找寻”不同类型的人营造的“风水”，适应不同的人；只有这样，“风水”才能在居者居其屋的过程中起到“上风上水”的作用，既是你相信的“好风水”，进而有了舒适的“生活方式”，赚钱的“营商”方式。城市、区域、项目，再到楼盘、户型的营造也是如此。

作者戴欣明介绍

　　戴欣明，字：青藤，号：山人，七大山人

　　籍贯东北（沈阳），长期居住深圳市，2001年创立动能智库（前身为戴欣明工作室）

城市与产业地产战略定位专家、投资人：中国著名的战略定位专家，中国著名的资本运营专家，搏实资本控股有限公司投资合伙人、深圳市前海动能投资有限公司总裁，中国品牌管理研究中心深圳中心总经理，深圳市动能企业管理咨询有限公司董事长、总经理，中国城市运营管理研究中心主任，中国商业地产管理研究中心主任；

戴欣明是通才型专家，投资人，其在人文（含堪舆）学，社会学，消费心理学，经济学，管理学，规划建筑设计学、艺术设计学，营销学等方面在全国具有权威专家地位。被誉为具有经济学家头脑的营销学家、策划人；策划人当中的管理学家；

设计师出身，曾经是商业运营机构及城市开发建设集团经理人（时任总裁6年），身经百战，是一位理论与实践高度结合的专家、投资人。

凤凰卫视中文台、资讯台等财经、社会观察等频道特约评论员，深圳电视台、成都电视台、上海电视台第一财经等各大主流电视台特约评论员（涉及：商业、财经、城市、产业、地产等）。因其独到的观察视角，洞见的观察能力，即广泛又深入的调查研究，10多年接受电视台采访超过2000次以上。

戴欣明还是中国房地产四大名嘴之一，深圳市城市与地产“深圳四杰”。

戴欣明主要成就：

1、把人文融入地产之中：人文城市、地产和商业地产的开创者，人文因素决定了城市开发和项目开发的差别化（1998年）

2、改变中国城市与地产战略定位法的空缺：创立“七合一战略定位法则”，以及“人文+”系统战略定位模式，强调非数字化的因素的量化（2003年）

3、中国城市和地产实证分析派（南派）代表：创立“262实证分析法”，以“七合一战略定位法则”，以及“人文+”体系为基础，强调分析者的作用，既福尔摩斯式的演绎推理（2005年）

4、提出“软实力杠杆”理论（双杠杆理论）：通过软实力的打造，特别是战略定位的介入，实现的“杠杆率”倍增；其中重要的是，在城市开发、产业项目的实施中，“软实力杠杆”和“金融资本杠杆”应同时介入，互为补充，这样的“杠杆率”才是有效的（2008）

5、提出“新黄金十年”投资理论：把城市和产业由静态竞争模式变成动态竞争模式（2012年）

推荐序　

策划人功力胜在超常规思维模式

南方略咨询集团董事长　刘祖轲

认识戴欣明有13个年头，一直关注他，体会他的裂变式成长。在技术上他是个多面手，在专业上他又是个复合型专家，在实践上他是的“接地气”咨询师、策划人，在媒体上他是财经评论家。

他的特别之处在于他的经历和思维模式：他做过设计师，包工头，开发建设集团企业总裁，投融资人，商业运营操盘手，企业管理咨询师，品牌营销人，再到如今的城市与地产策划人，从基层一步步做起，一直走到今天，伴随着他的是实践、实践，再实践，思考、思考，再思考。如果说每一个人的成功都有他的故事，那么戴欣明也有他独特的故事。但他的成功更源于他的热情，对待朋友的热情，对待事情的热情，以及对待工作的热情，积极向上。我认为在这种情况下的思考就会表现出“正能量”就会应用到实践上，进而发挥出对社会有用的潜能优势。这些都是一个成功的策划人所必须拥有的素质之一，这种素质决定一个人始终想着如何把事情做好，如何把策划的项目的成功路径找出来，策划出来。

因为他的热情，就有了他的责任感。他不断同我谈起社会责任，企业责任，咨询师的责任，策划人的责任；社会要造福人民，企业要盈利，做人要有礼、有度，咨询、策划要合适，而这些都与他主张的战略定位息息相关。

戴欣明的勤奋好学在业内是出了名的，以至于他在人文学（含堪舆）、社会学、消费心理学、经济学、管理学，艺术设计学、营销学七个领域在中国都有公认的权威学者地位，他是彻头彻尾的通才。在“唯一不变的就是变”的社会大背景下，城市与地产的发展也变得越来越复杂，单一思维模式已经落伍，也如他实践证明，以独特的视角观察、认知、分析大千世界，用“七合一”的超常规思维方式才能找到最合适的解决问题的方案。更重要的是他追求“适度”的哲学思维，把儒释道思想融会贯通并与西方哲学结合，形成他的人文思想内涵并支撑着他的战略定位策划体系。

他20多年的工作经历多与城市开发，房地产开发，商业地产开发，建筑集团管理有关，算是彻头彻尾的业内人士。由于他的思考习性，以及对地产行业的熟悉，以及平均每年150多个地方的实地观察，分析得出的独到的观点影响着中国城市的发展变革，甚至影响了城市与地产行业政策的制定。

由于深圳的特殊历史原因，一直以来是前沿思想的诞生地。在城市开发，特别是地产方面更是走在其它城市的前列，深圳的城市与地产的开发思想，战略思想也影响着中国城市与地产的进程。而在这个过程中戴欣明也深深地浸泡其中，也由于他擅于思考，再加上他设计师特有的细致观察力，造就他理论与实践高度融合的特性。

在业内，他是人文城市与人文地产的开创者，人文的大旗是他的典型特征与标识，也因此铸就了其在“七合一”学术方面的人文性；创立“262实证分析法”、“七合一战略定位法则”，以及“超常规战略定位策划三部曲”，成为中国地产实证分析派（南派）代表。他的成就与学术贡献是有目共睹的，我认为他的成就本身还在于他所在行业外的观察与了解，也就是说，城市与地产战略策划人的功夫在功夫以外。他在城市与地产领域是著名策划人，但在凤凰卫视、深圳电视台、上海第一财经频道，成都电视台等主流媒体上又是以著名财经评论家身份点评社会热点与财经时事！这是他过人之处，因此能够理解他为什么是难得的、走在时代前面的权威专家。

与其说《人文商业地产策划》一书是他的城市与商业地产战略定位策划经验要点的浓缩，更可以看成是他作为公众人物对社会责任的表现，对中国城市发展，以及房地产、产业园区、旅游地产、商业街、零售业商业地产理性开发责任的表现。

刘祖轲

2015年3月21日二月二写于深圳市

自序 感悟“商业味道”

戴欣明

能够让我确定来深圳的理由是我还在大学时对深圳的一次考察，那是一次“味道”之旅。

1986年春节期间，也是我第一次来深圳，借住在当时深圳非常时尚的滨河小区。这个小区里有个小店，就是20多个平方米的社区杂货店，卖一些生活日用品，用现在的商业状态来形容很像“屈臣氏”，还有点“7-11”的感觉。当我第一次进到这个小店，我看到从来没有看过的味道，闻到一种从来没有闻到过的味道，那些由商品包装出来的味道，以及商品本身的香气散发出来的味道。这种味道触到了我的神经，各色日用商品琳琅满目，基本上都是香港那边过来的进口商品，看上面繁体的文字知道是干什么用的，那些商品都可以拿在手上看，那时内地还没有超市。……就是这样的味道让我久久难以忘怀，那种味道让我感到这是到了“外国”！我那时去深圳，起码比内地早10多年进入市场经济环境，积累了在其它地域不可能有的经验、经历，现在看来，有种节省了生命历程的感觉。也就是那随后不久，我就扎根于深圳这块改革开放的“试验田”了。

现在的深圳已经不是这样只有小味道的城市了，是个由经济为主线组成的新城市味道。由于深圳已经是超大城市，不同的人能够感受到不同的味道，这些味道不断地吸引着四面八方的人们过来。

味道，可以吃出来，可以看出来，可以体会到，可以感知到，可以品味到，也可以形成心灵上的沟通，是消费者梦寐以求的感受。城市与商业地产的味道是什么？简单地说是风格，品味，商业氛围，复杂地说是特定人群的生活方式的一部分，有属于这些群体的习俗、习性、习惯，并有特定的人文文化特征，具有“中国风”特征，即中国风格，是建立在中国传统文化的基础上，蕴含大量中国地域元素并适应全球流行趋势的艺术品味形式或生活体验方式，以及商业创新形式。这就是趋势，跟不上这个趋势就会顺之则昌，逆之则亡。往往专业人士会用灵魂、智慧、思想、主义来诠释，甚至各种学术术语，比如：战略、管理、运营、系统、营销，咨询、策划等，以及只有专业人士才能听懂的词汇定义城市或商业地产，但这些交织在一起形成的“味道”却是消费者最先感知的。就像一幅画，你感觉很好，但是他也是某个流派，某种思想，某种主义下的作品表现，还有画作背后的故事。当无数的城市与商业地产策划人在谈论那些技术上的细节，比如招商管理，商业的项目管理，开发的项目管理时，却忽略了那些最能够和消费者沟通的最重要的东西，最能让商业有生命力的东西——“味道”！

一个城市，一个商业地产项目的战略定位的成功与失败最终归结于“味道”给消费者的感受，不同的“味道”吸引不同的人，有什么样的“味道”就能聚集什么样的消费者。有的人喜欢深圳，可能因为她是经济特区，有经济的“味道”；有的人喜欢杭州，可能因为有西湖，有人文的“味道”；有人喜欢上海，可能因为有上海滩，有时尚的“味道”；有人喜欢北京，可能因为北京是皇城，有贵族文化的“味道”；有人喜欢香港，可能因为她是国际化大都市，有全球化的“味道”。

为什么人们愿意去上海的田子坊、老城隍庙、新天地，北京王府井、琉璃厂，广州的上下九，成都的宽窄巷子，南京的夫子庙，山西的平遥古城等无数的地方，那都是因为有种独特的“味道”吸引着人们。

或许，有些项目是非常成功的，好像也没有谁刻意去营造所谓的味道，其实她们本来就已经存在那些独一无二的“味道”，某个老街，某个古城，某个现代的城市综合体，它们的“老、古、新”本身就是味道。

戴欣明

2015年2月4日　立春写于深圳市

官网：

动能智库-戴欣明工作室：

www.daixinming.com

中国城市开发网：

www.cnud.net.cn

声明：

本号连载的《发现味道-人文商业地产策划》为戴欣明所著专著，目的在于分享戴欣明、戴欣明工作室、动能智库独创及独家的知识财产，欢迎转载并关注本公众号，转载请注明出处。

本著作内容对读者的项目、企业不构成交易，需要根据自身情况做专项战略定位策划、产业规划以及相关的设计，甚至资本运营的介入。