关注：龙光地产 凭什么暴赚

内容来源：英才杂志

83亿净利润，718亿元销售额、441亿元营业收入，尽管龙光地产（03380.HK）名气不及“恒碧万融”，但其盈利能力却丝毫不弱。

根据乐居财经发布的“2018中国内房股归母净利润50强”榜单，龙光以82.88亿元归母净利润总额排名第10位，成为港股上市房企中唯一的销售规模在千亿之下，但净利润规模却跻身行业前十的房企。

在整个中国房地产企业中，这一利润规模也排在了16位。要知道，其销售规模还只排在30名开外。也就是说，相比规模更庞大的房企，龙光更能赚钱，盈利能力已经跻身第一梯队。

市值超越千亿级房企

从资本市场给予的估值来看，龙光也远优于同等规模房企。

过往八年中，ROE超过20%的房地产公司，仅有龙光地产一家。

据统计，2011－2018年，在A股3610家上市公司中，仅有29家上市公司ROE连续超过20%，占比不足1%。

港股方面，2011－2018年，在2372家港股上市公司中，仅有11家上市公司ROE连续超过20%，分别为腾讯控股、龙光地产、瑞声科技、恒安国际等。

Wind数据显示，龙光地产上市后股价表现出众，累计涨幅达630%。从资本市场给予的估值来看，龙光也远优于同等规模房企。

截至6月11日，龙光地产总市值为579.10亿元，远高于雅居乐、首开、蓝光和融信，甚至高于旭辉、金科以及富力等千亿房企。

成长速度来看，龙光的业绩增长表现可圈可点。数据显示，2018年，龙光实现合约销售额约718亿元，同比增长65.4%，实现营业收入441.37亿元，同比增长59.4%；归母净利润82.88亿元，同比增长26.98%。

在衡量企业核心盈利能力的净资产收益率这一指标上，龙光地产也呈现连续上升态势。根据财报显示，2016、2017、2018年公司ROE分别为23.10%、28.01%、28.34%。

2018年万科A的ROE为23.24%，中海为15.84%，碧桂园为28.53%，融创中国为29.15%，但融创和碧桂园净资产收益率波动较大，2017年两家公司均未超过20%。

在依靠金融杠杆撬动快速增长的房企江湖，龙光却同时具备低负债、低借贷成本的特征。根据财报，2018年公司净负债率为63.2%，较2017年的67.9%下降近5个百分点，加权平均借贷成本6.1%，低于行业平均水平。

值得注意的是，公司手握357亿元现金，比2017年增加59.4%，现金相当于1年内到期债务的逾2倍。

逆周期拿地

只要拿地成本低，赚钱只是时间问题。

“地买的便宜，怎么都能赚钱。”孙宏斌的话一点都没错，在商业模式相对简单的中国房地产市场，只要拿地成本低，赚钱只是时间问题。

逆周期拿地，是龙光地产穿越牛熊的不二法门。据报道，在2007年，龙光将惠州龙光城项目收入囊中，平均地价仅300元/平米。而在2014-2016上半年，深圳楼价急速上升前，龙光又斩获四个地铁沿线项目。

2016下半年开始，龙光避开了土地周期高点，以收并购和旧改方式纳储。这使得龙光始终保持低成本扩充土储的重要竞争力，如龙光在2018年获取的东莞长安项目、珠海金湾、佛山平洲项目地价均低于周边20%-30%。

龙光在行业低谷期拿地，有效避开地价高峰，投资的时机选择避开行业高点，基本处于土地市场谷底，拿地后地价都出现大幅上涨。截至目前，该公司还没有拿过高价地和受限价影响而亏损的地块。

数据显示，2018年龙光合约销售均价为16008元/平米，土地储备成本仅为3900元/平米，较2017年有所下降，平均土地成本占销售均价仅为24%，低于行业平均水平，为未来的持续高盈利打下基础。

优异的表现，引来了国际投行花旗持续“看好”的目光。花旗甚至认为龙光地产(03380.HK)为中国地产行业首选，目标价为16.8港元。

花旗认为，集团80%以上土储货值超前布局在大湾区内经济高增长区域，区内土储货值高达5000亿元以上，平均土地成本不到每平米4000元，低于平均售价的三分之一，盈利能力长期领先同业。

“房地产不好干，可谁能找到比房地产更好的产业？”龙光创始人纪海鹏铁定了心坚持房地产主业。

在2018年业绩发布会上，他表示，龙光拥有土储权益总货值6520亿元，82%位于大湾区，平均楼面价仅3900元。

“随着外来开发商纷纷涌入，大湾区资产价值必将水涨船高。单一个大湾区，强劲的市场需求及低成本的优质土储，可保证公司未来五年销售和利润的持续增长。”

从土地储备分布来看，龙光地产过度依赖大湾区，占比超过八成；南宁区域占9%，汕头区域占5%，其他区域占4%。但在国家政策支持，高科技产业政策日益聚集的背景下，这种深耕大湾区的策略或许也是上策。

当前，不少规模房企开启多元化之路，所投资的产业可谓五花八门。但纪海鹏却坚持在房地产主业，他对此非常清醒：“龙光一直坚持不要去做多元化，我们要高度投资主业，而且要去做可销售的物业，因为周转快、利润高。

反过来，如果去投资很多占用资金的其他产业，那么现金流就会有压力。其他领域如商业、旅游长期是看好的，但短期内资金沉淀大、效益不高，除关注高潜力的轨道物业外，其他暂时谨慎看待。公司要集中资金投入在盈利性最高的行业跟区域。”

郁亮曾经说过，指望新业务赚大钱是痴心妄想，目前还是房地产业比较赚钱，很难找到比房地产更好的市场和行业。

押注一个极具潜力的市场，坚持主业，逆周期抄底，龙光地产的非典型策略，让其在资本市场受到热捧。

近期，挑剔的惠誉已将龙光地产的评级展望从稳定调整为正面，并确认其长期外币和本币发行人违约评级为'BB-'。