克而瑞乐苇旅游地产白皮书简版,一文看清文旅地产发展现状

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  2019

  克而瑞乐苇

  《中国旅游地产发展报告》

  精华内容,华丽剧透

  

  克而瑞乐苇出品的《2018-2019中国旅游地产发展报告》于6月12号正式出炉,作为行业普遍认可的权威报告,报告统计了2018年中国范围内六大细分区域与文旅地产发展相关的项目开发量、土地出让量、预投资存量等多方数据变化。

  除数据统计外,本书还有2018年中国旅游地产市场概况、2018年中国重点区域旅游地产发展特征、2018年中国典型旅游地产开发企业解析、2018年中国典型旅游地产开发模式解析、2018年中国旅游地产发展趋势预测、2018年中国旅游地产十大关键词解读等连续七年被业内专业人士认可、含金量十足的干货内容。

  本文将结合2019克而瑞乐苇文旅地产年度发布会现场嘉宾演讲内容、《2018-2019中国旅游地产发展报告》干货选段,让你一眼看清2018-2019年中国文旅地产发展现状。

  2018中国旅游地产市场发展概况(节选)

  

  01

  厕所革命、全域旅游、旅游+

  文化与旅游融合的

  开局之年

  2018年是文化和旅游融合发展的开局之年,也是旅游业发展环境持续优化的一年。这一年,国家相关部门在全国范围内不断部署推进“厕所革命”、创建“全域旅游”示范区、降低国有重点景区门票价格等重点工作。不仅如此,由于国家、地方文化和旅游部门机构改革的顺利推进,受机构调整和政策利好影响,多部门联合推动中国旅游业发展的格局已经形成。在此背景下2018年国内旅游市场依旧持续高速增长,同时中国入境旅游市场,也稳步进入缓慢回升通道,出境旅游市场发展表现平稳。

  旅游产业总收入的增速明显呈现放缓趋势,侧面说明我国旅游市场正向高质量增长转变。受高质量增长转型的影响,国内旅游产业出现了一大批文化旅游、科技旅游、研学旅游、健康旅游、工业旅游、体育旅游等“旅游+”融合发展的新产品。受其影响,市场初步呈现观光与休闲度假旅游并重、旅游传统业态和新业态齐升的新格局。

  

  02

  特色小镇、康养旅游、主题公园

  大投资、大企业、大项目

  跨界融合、层出不穷

  2018年的旅游产业投资向“大投资、大企业、大项目”集中,全国旅游投资规模将持续扩大,国内的旅游投资将呈现投入资主题多元化、创新化、跨界化、融合化的趋势,备受市场追捧的心产品、新业态将加重筹码,而传统旅游领投资将放慢脚步。从投资分布来看,部分领域及地区已经出现投资过度的迹象;从项目体量上看,大项目占比较高,且多由实力雄厚的企业开发。

  2018年的产业投资热点依旧是特色小镇、康养旅游和主题公园。它们的登场会给带来什么样的影响?

  先说下文旅特色小镇——它契合当前文旅产业转型、供给侧改革,以及消费需求等的新时代发展方向。从项目投资主体看,项目投资主体主要包括央企、省企等国企以及政府、大型民企等,国企代表是华侨城、首旅集团,民企以恒大集团、雅居乐集团和佳兆业集团为首。另外,从项目投资金额看,文旅特色小镇投资金额巨大,且签约投资额多为百亿万以上项目居多,极大推动了国家提倡的战略规划的文旅产业发展。

  其次,以康养旅游为代表的大健康产业投资契合了“健康中国”的国家战略和老龄化加剧现状正在国内走高,康养小镇或康养类项目成为投资重点之一。

  第三,由于主题公园投资热度持续升温,市场下沉趋势明显。近年不少房地产企业相继建设了一批文化主题公园,世界知名主题公园运营商也纷纷加快在中国布局的步伐,华侨城、华强方特和海昌海洋公园等大型主题公园从一线城市向二、三线城市转移,市场下沉趋势明显。

  

  03

  旅游投资高位

  文旅地产四大趋势

  不断涌现

  旅游经济将迈入文旅融合新时代和繁荣发展的新通道,旅游投资仍将维持高位。2019年文旅地产将呈现四大趋势:一是旅游景区“脱票经济”,重组IP、开发衍生品提高收益;二是以内容创造为核心的旅游非标品的竞争将加剧;三是旅游住宿业步入高质量发展时代;四是产业融合、生活功能拓展、创新会成为旅游集团赋能的三大途径。

  2018-2019的旅游地产开发特征(节选)

  

  01

  投资总额放缓

  格局聚焦程度加深

  投资总量长三角仍居榜首

  从开发规模上来看,投资总额增速放缓,体量数量呈下降趋势。2018年中国旅游产业投资额持续增长,但旅游地产累计项目数量和开发体量增速呈现出不同的下滑趋势。

  从区域格局来看,集聚化程度加深,长三角总量仍居榜首。2018年旅游地产向海南、西南、环渤海、长三角、两广、闽东南六大传统旅游地产板块发展高地聚集,六大区域的旅游地产项目数量占到全国旅游地产项目总数的87.9%。从六大区域内部结构来看,截至2018年底,长三角旅游地产项目总量仍居榜首,占全国累计数量的21%,环渤海地区和海南地区紧随其后。

  

  2018年六大重点区域旅游地产发展特征(节选)

  

  01

  海南:迎远客、均价涨

  西南地区:四平八稳、成交稳

  长三角:文化、功能、总价高

  海南地区:成交量大幅下跌、均价上涨;以寒冷地区客源为主。

  今年海南对购房者资格把控严厉,成为岛民的难度增加,但一定程度上也刺激了购房者加快入市节奏;且岛内优质资源日益稀缺,导致意向置业者对于海南旅游地产物业的可接受价格也有所提高。所以出现了成交量大幅下跌、均价上涨的形势。海南旅游地产置业客户依旧以黑龙江、北京、吉林、山西、辽宁等高纬度和寒冷地区人群为主,其中东北、华北和西南为传统的核心客源输出地;此外,长三角、中原区域等地的置业客户占比近些年也有所上升。

  西南地区:呈现出“供求平衡、成交趋稳”的态势;“湖景”资源仍是核心竞争力之所在。

  受宏观市场环境影响,2018年西南地区商品房市场呈现出“供求平衡、成交趋稳”的态势,去库存化周期进一步加快,供求关系的相对稳定得以持续;成交均价大幅提升。随着“因城施政、分类调控”的逐步贯彻实施,从西南地区内部各版块表现来看,四城市场分化愈加显著。

  重庆市场延续了需求旺盛态势,成功卫冕西南地区单城市新建商品房成交面积榜首;成都紧随其后,在2018年经历了“史上最严调控”后,供求关系愈发接近真实;而受海南全省限购影响,昆明成为置业客眼中的新宠城市,和贵阳商品房市场供求量的差距也随之逐步拉大。

  从资源偏好来看,西南地区旅游资源丰富,“湖景”资源是历年西南市场核心竞争力之所在。除了传统旅游资源以外,湿地公园、田园等其他旅游资源也出现了不同程度的关注。

  长三角地区:置业者总价承受能力较高;更加注重文化、功能体验方面的产品配套。

  长三角地区楼市迎来调控大年,长三角各城限售、限购政策频发,房企逐渐放量,但仍然难掩成交量下滑的现象,价格假性上涨。三角旅游地产市场置业客户绝多数来自区域周边的各大城市,上海作为典型的客源输出地之一。“度假”需求占主导,同时今年对于“海景”资源的偏好度有所上涨。对于总价的承受能力增强,对“公寓”项目的偏好逐年增加。受到越来越多国内外高品质主题公园进入长三角的影响,消费者向文化、功能体验方面的思考逐渐增加,“主题公园”、“特色小镇”等文化旅游资源的关注度有所提升。

  

  2019年旅游地产整体宏观环境预测(节选)

  

  01

  全域旅游、优质旅游

  旅游供给侧改革

  下阶段旅游业发展核心任务

  中国改革开放40年,旅游业作为破冰产业始终处于发展最前沿,经历了事业属性、经济产业和综合性产业的定位转变。

  旅游业从外交事业的延伸与补充,逐渐成为融入国家战略体系造福于人民群众的现代服务业。

  在大众旅游、全域旅游和“三步走”战略指导下,满足游客对美好生活的向往和追求,提供品质优越、结构合理、丰富完善的旅游产品,应成为未来旅游业改革发展的任务的核心。

  02

  曾经:重地产、轻文旅

  现在:文旅、地产两手抓

  过去的旅游开发过分偏重于规模和经济利益,各区域在发展旅游、文化项目时,往往将目光聚焦于硬件建设。

  未来应该用文旅产业深度融合的眼光去思考旅游项目的落地,一方面让硬件为内容服务,提升文旅综合项目的软实力;另一方面借助旅游的形式活化文化空间,将文旅产业变成一种新的能源,从而形成新的产业升级与消费下沉之间的平衡关系。

  

  2019年旅游地产市场发展趋势(节选)

  

  01

  跳脱“路径依赖”法则

  迎“收敛聚焦”新机遇

  近几年的高地价导致房企利润空间被压缩,重资产模式下的高库存引发滞销,加之贷款政策收紧,单一融资模式导致传统的重资产模式不再适用于房企的长期发展,导致许多房地产企业谋求轻资产转型,进行多元化业务布局,文化、健康等利润快速增长的行业受到热捧。

  以恒大集团为例,已经形成以民生地产为基础,文化旅游、健康养生为两翼,高科技产业为龙头的产业格局,数据显示养老产业作为细水长流的重运营、重服务的行业之一,在2018年取得阶段性成功,为恒大集团的转型带来了更多可能性。但是风口之下,多元化发展带来新机遇的同时,也更加考验入局者的内功。

  以行业龙头万科为例,2018年已经提出了“收敛聚焦”的发展策略,而其中提到了“投入和产出的不匹配的项目需要要调整”、“风险和收益严重不匹配的业务需要调整”、“做了三年还没做成的业务需要调整”等基本原则,这些都意味着未来房企在多元化业务探索方面的态度也会更为谨慎。

  02

  企业跑马圈地

  “马太效应”方显

  从资本及政策的角度看,受到政策调控及资本寒冬等背景影响,陷入融资、拿地困境的中小企业不得已退出市场。从市场占比来看,行业集中度进一步提升,从2018年新增旅游地产项目单体占地面积可以看到,市场呈现大项目为主的局势。房企间的竞争正变得越来越激烈,而且主要是重量级选手之间的相互较量。

  2018年,华侨城集团在广东湛江、茂名、江门、潮州、肇庆以及湖南衡阳等多地布局文旅项目;复星集团计划投资30亿元建设Club Med南京度假村,占地150亩。截止到2018年12月,国内Club Med已落地运营项目6个,北京、成都、云南等项目也在陆续启动中;恒大将在全国布局15个童世界项目,每个童世界辐射半径500公里,未来2-5年陆续竣工开业。这预示着,未来旅游地产行业将有更多大而优的项目陆续问世。

  克而瑞乐苇《2018-2019中国旅游地产发展年报》的精彩内容就先告一段落了,关于年报内中国典型旅游地产开发企业解析的内容,今年将一展华侨城、幸福时代、Club Med、万达集团等2018年叱咤风云的头部企业风采。另外,备受大家关心的旅游地产十大关键词深入解析,也是每年旅游地产发展年报的必看重头戏。

  

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