凯诺拆迁律师：把城中村纳入到棚户区改造的范围内是否合法？

　　对于城中村能不能纳入到棚户区改造的范围类，其本质是对棚户区的划定范围以及项目设立是否合法的怀疑。下面我们先来了解一下什么是棚户区？什么是城中村？

　　棚户区和城中村的含义

　　什么是棚户区？根据财政部、国家税务总局《关于城市和国有工矿况棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》中明确规定来看，所谓棚户区是指国有土地上集中连片建设的，简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差等区域。

　　而城中村的含义比较容易理解，所谓的城中村说白了就是城里的农村。城中村是后续发展中被包围的村庄，虽然在城市中，农民也可能转为了城市居民，但由于没有经过法定征收程序变更土地性质，而且主要聚集在城市的郊区。所以土地仍是集体土地性质。

　　那么城中村到底能不能纳入到棚改之内呢？

　　关于棚改规划确定具体的范围，在《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》中指出，将包括中央企业在内的国有企业棚户区纳入改造规划，重点安排资源枯竭型城市、独立工矿区和三线企业集中地区棚户区改造，优先改造连片规模较大、住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的棚户区。同时，鼓励国有林区（林场）、垦区（农场）棚户区进行改造。

　　因此，从以上规定来看，城中村纳入棚户区范围也是有很大可能的，虽然有可能把城中村纳入到棚改的范围，但也要看纳入范围的城中村是否符合棚户区的特征。

　　棚改项目的设立

　　根据《国务院关于加快棚户改造工作的意见》中的相关规定，各地区要摸清待改造棚户区的底数、面积、类型等情况。区分轻重缓急，结合需要与可能，按照尽力而为、量力而行的原则，有计划有步骤地组织实施。做好征收补偿工作，以及对棚户区改造项目进行项目立项、规划许可、土地使用等审批手续。

　　棚改本身是国家推行的福利政策，是为了解决困难家庭的住房问题，改善居民生存生活条件，且拆迁之后棚户区的居民应该得到安居，而且国家在棚改项目审批以及资金上都给予了重大的优惠，包括建立行政审批快速通道，落实财政支持等。

　　可是在现实生活中经常有一些拆迁方在拆迁过程中不按照法律规定的程序走，比如规划不合理、拆迁补偿不合理、拆迁程序不合法等乱象丛生，做出有损被拆迁人合法利益的违法行为，使国家出台的各项政策的效果大打折扣。这也导致了棚改矛盾的增加以及更多的人开始抵触棚改和害怕被棚改。

　　城中村棚改拆迁的法律依据

　　城中村拆迁，因为其土地性质是集体土地，所以主要还是依据《土地管理法》和《土地管理法实施条例》。不过根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》中的规定：征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的，补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的，那么土地权利人请求按照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应当应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

　　也就是说城中村的土地原则上是农村集体土地。但对于已经纳入到了城市规划区内的房屋，拆迁补偿必须要参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行补偿。其补偿原则是“被征收房屋的价值补偿不得低于征收决定公告之日被征收房屋同类房地产的市场价格。

　　而对于集体土地上房屋的征收，必须要按照法律程序实施，发布拟征地公告并征询村集体经济组织和农民的意见，进行地籍调查和地上附着物登记并拟订“一书四方案”组卷上报审批。

　　其次征收实施过程中的基本程序，有征收土地公告；征收补偿登记；征收补偿安置方案制订、公告、听取意见(听证)并修改；征收补偿安置方案报批；征收补偿安置方案批准；补偿安置方案的具体实施等。

　　最后凯诺律师提醒大家，拆迁原则必须是先补偿后搬迁，补偿标准是不能低于被拆迁人原有生活水平。如果在棚改过程中出现违法或是补偿不合理等情况的时候，切忌不要拖延，及时的通过法律途径来维护自己的合法权益。