从土拍市场看深圳东西部的差距

文 | 孙不熟

深圳昨天下午的一场土拍，引发轰动，近80家房企参与竞逐，据称全国叫得上名字的房企都去了，光保证金都超过1000亿元。

最终，越秀、龙光、中海、电建、平安抱得美人归，五宗宅地让深圳狂揽223.84亿元，吸金能力令人称叹，成交楼面价分别如下：

第一宗，宝安尖岗山地块，38880平米，成交价59亿，楼面价6.68万/平，被广州越秀地产拿下。

第二宗，龙华民治地块，32667平米，成交价65.85亿，楼面价6.7万/平米，被龙光地产拍得；

第三宗，光明区观光路北侧地块，46020平米，成交价54.08亿，楼面价4.3万元/平米，被中海地产夺得；

第四宗，光明区光明大道东侧地块，18429平米，成交价20.12亿，楼面价4.22万/平米，被深圳电建地产拍得；

第五宗，坪山地块，34277平米，成交价24.71亿，楼面价24297元/平米，被创勇平安公司拿下。

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很多人问我怎么看，是不是意味着深圳房价又要涨了？我的看法是，“地王刷屏”的确是市场升温的信号之一，而且对市场的刺激效应强烈，但房价真要全面启动，仅靠这一项操作是远远不够的。

目前的货币政策、限购限贷都不允许房价异动，之前已有苏州、大连等城市因为房价过热被敲打，说明国家对房地产的宏观调控丝毫没有放松，“打地鼠”式的管控仍然会继续。

别忘了，四年前那一波行情，是有“去库存”这个大背景作为系统性支撑的，信贷、调控基本大开绿灯，地王刷屏不过是推波助澜的一个助攻，而今天完全没有这个基本前提。

而且，现在的风口早已切换到旧改，未来会有几万亿资金会流入老旧小区改造，对日趋衰败的老城区带来极大的提振效应。升级后的老房子，会重新赢得市场的青睐，这相当于加大了市场的供应量，严格来说，这对一手房市场是一次利空。

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所以，大环境不允许房价再来一次2015年式的暴涨，深圳此次土拍大热有这个城市独特的背景。

我认为有两个原因值得一说：

第一，肯定还是稀缺造就了疯狂，深圳目前的土地开发强度已经达到50%，远远超过香港和北上广，卖一块地就少一块地。而且深圳又有那么多房企总部，这些房企如果再不拿地，真的就无米小锅了。

根据中指院的数据，从2015年至2019上半年，深圳全市成交的商品宅地（不含纯人才住房用地）只有20宗，这对每年新增人口达到50万的深圳来说，无异于沙漠中的几滴水。

再加上，去年各种“5000万蹲”新闻的刺激，足以让房企感知到市场的饥渴。然而，高价拿地是不是一定是理性的呢？未必，我看，很多时候，所谓“地王”的出炉，主要是靠赌，或者说是靠蒙。

众所周知，2015年拿下尖岗山地王的泰禾、2016年拿下龙华地王的金茂府，拿地价和当时周边的二手房几乎打平，不可谓不超前，但这三四年来，深圳房价基本没涨，这两个项目也迟迟不敢开盘，可谓骑虎难下，个中滋味只有房企自己知道。

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第二个原因，和深圳的城市发展格局息息相关，来看看昨天出让的五宗宅地分布情况：

如图所示，五宗宅地中有四宗位于西部，而且楼面地价全部超过4万，位于东部的那一宗地，价格才两万多，差距非常明显。

特别是位于光明区的两宗宅地，到市中心的距离接近40公里，几乎和坪山一样偏僻了，但仍然拍到4万＋，令人叹服，这个价格在罗湖中心区，都差不多能买到二手房了。而同样的地块，在广州，能拍到两万，也能上头条了。

那么，问题来了，同样在深圳，为何西部比东部贵那么多？要知道，深圳最初的发展路径是自东向西的，罗湖在20多年前当中心时，福田、南山都还是城乡结合部，宝安就更是农村了。

更何况，东部的滨海条件更好，深圳人一到节假日就往东部的海边跑，而且深圳最重要的深水港（盐田港）也在东部，这是深圳作为全国最大外贸城市的核心支撑。所以，深圳向东，不仅生态条件更好，而且更利于制造业的发展。

所以，道理上讲，东部比西部的区位条件更好啊。

在我看来，西部之所以比东部发展得快，不是深圳自己能够左右的，而是外部环境决定的。西部在哪里？虽然离罗湖远，但是和珠江口进，也就是和广州、东莞、佛山、中山近啊。

这个地理格局决定了深圳最核心的基础设施和战略发展区，基本都布局在西边，比如宝安机场、前海自贸区都在西部。而且，广深港高铁、穗莞深城际、广深沿江高速，以及规划中的广深第二高铁，都是从西部接入深圳的。

城市重心的西进，也从根本上塑造了房地产的生态。以越秀地产此次拍下的尖岗山地块为例，这个地块是有着“地王基因”的，因为依山傍水的独特优势，十多年前就已被定位为低密度豪宅区，并分别在2003年、2004年、2009年、2012年、2015年拿下共五次问鼎深圳当年的单价地王。

尖岗山地块为何如此受到房企的青睐？依山傍水的生态优势，还只是其次，它手上最大的王牌其实是前海。回顾深圳过去20多年的城建史就会发现，几乎每一个新中心，都会匹配一个豪宅区，正如银湖山庄之于罗湖，香蜜湖之于福田，深圳湾之于南山。

随着前海－宝安中心区的崛起，西部地区的富人是不是需要对应一个新的豪宅区？这一点正是尖岗山地块真正的潜在价值。

所以，无论是拿地还是买房，首先要搞清楚的是一个城市在空间上的发展逻辑呀。