按揭合同因购房合同解除而解除，银行所主张返还的利息如何计算？

问题概述：

《按揭贷款合同》因《商品房买卖合同》解除而解除，银行在诉讼中往往会要求购房者与开发商共同偿还剩余借款本金及利息，对于该利息部分，如何计算？

基本案情[（2013）沪一中民二（民）终字第325号]：

1、2010年4月13日，B、C（乙方、买方）与D公司（甲方、卖方）签订《商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买某房屋，付款方式为首付款+按揭贷款。

2、上述合同签订后，B、C向D公司支付了首期购房款，并作为借款人与**支行、D公司签订《个人住房借款担保合同》办理银行按揭贷款，D公司提供阶段性担保。B、C以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。

3、因D公司未能按期交房，B、C诉至原审法院，请求法院解除《商品房预售合同》、《个人住房借款担保合同》,并要求D公司向**支行返还剩余贷款本息。

4、本案中，**支行诉讼中的地位为被告，但并未提出反诉请求。

争议焦点：

合同解除后银行有权要求开发商向其偿还剩余贷款本息，那么对于利息部分应当如何计算？

裁判理由：

按揭贷款合同不同于典型的继续性合同，其解除溯及于合同成立时即消灭效力，因此，按揭贷款合同解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。对于银行因按揭贷款合同解除而受之损失，可要求购房人予以赔偿。在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时，当然可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。这也是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定的应有之义。据原审判决，按揭贷款合同解除前，相应贷款本金及利息由购房人B、C承担，按揭贷款合同解除后剩余贷款由开发商D公司承担，同时D公司赔偿B、C支付银行的本金及贷款利息，就结果而言与前述处理原则并无本质差别。

附：各地法院关于返还本息的判项：

（2017）最高法民终683号：越州公司于判决生效之日起十日内向建行青海分行返还《个人住房（商业用房）借款合同》项下的剩余借款本息，即借款本金64,799,004.19元及利息（从2017年3月21日（注：借款人于2017年3月21日起开始逾期不偿还）起，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率计算利息）；

（2016）苏09民终693号：南港公司于判决生效后一个月内向大丰邮储行返还剩余贷款本金261479.75元，并赔偿大丰邮储行此款自2015年3月30日（注：借款人于2015年4月及以后不再偿还）起至实际履行之日按年利率6.55%计算的利息损失（扣减已偿还的利息322.65元）。

（2017）云民终282号：被告云南奥宸房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向第三人中国建设银行股份有限公司云南省分行偿还原告李昆尚欠的贷款本金余额及利息（贷款本息以中国建设银行股份有限公司云南省分行于判决生效当月出具的还款明细单为准）。

（2017）辽民再959号：抚顺绿地置业有限公司于本判决生效后十日内将黄婷婷尚未偿还的贷款返还中国银行股份有限公司抚顺分行（贷款具体数额以中国银行股份有限公司抚顺分行出具的还贷明细为准）。

法律依据：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

第二十五条（第二款） 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

法理分析：

关于《按揭贷款合同》解除后，开发商与购房者共同向银行承担剩余本金及利息的偿还责任，此问题本律师已经深刻讨论过，在此不再赘述。本文需要讨论的是银行所要求“利息”的计算方法。

根据本文所引用的案例（2013）沪一中民二（民）终字第325号所阐述的观点，首先在合同解除后，按照最基本的法理进行分析，应当恢复原状，即借款人应当向银行返还全部的贷款本金，而银行则需要向借款人返还其已经支付的本金及利息，如两者发生抵消，则购房者需要向银行返还的金额为“全部贷款本金-已支付本息”。但是需要值得一提的是，合同解除后，有过错方需要向无过错方赔偿损失，即购房者还应当向银行赔偿损失，即购房者需要向银行支付的金额为“全部贷款本金+银行损失-已支付本息”。

银行的损失应当包含实际资金占用损失及可得利益损失，实际资金占用损失的计算方式，银行可以主张的利率可以为银行基本存款利率至在法律允许银行贷款的最高值之间任意选择，但实务中法院一般最高按照合同约定利率来判定。可得利益损失在现有的判决中一般不支持，理由一般为银行在收回借款后可将上述款项再次借出。至于上述认定是否准确或者公平，非本文讨论的重点，本文主要讨论按照上文或者说上述判例的认定方式，即银行损失如何计算的问题。

按照上文中所述的合同解除后，应当恢复原状，那么银行资金的实际占用费用或者说银行损失（此处的损失包含购房人实际履行部分的借款利息，因为按照恢复原状的说法，购房人或者开发商应当返还全部借款及银行损失，而银行应当返还借款人已支付的借款本息）,可分为两部分计算：一部分为购房者按约履行期间银行按照合同约定应当收取的利息；另一部分的损失=贷款剩余本金*（购房者未按约履行期间即自不再按照合同履行利息支付至判决实际履行的期间）*合同约定的利率。这两部分的损失如果是在采用等额本金的还款方式时，二者计算思路是一样的。如果采用的等额本息的还款方式，则利息的计算方式存在不同。

但值得一提的是，在购房者按约正常还款的期间，无论是按照等额本息的方式还是等额本金的方式，购房者每月所支付的利息均是与还款期间内的占用费用相等的，区别在于由于每月偿还的本金不同，进而造成了利息不同。其计算公式为（购房者当月还款利息=购房者当月使用的本金数额*合同约定的月利率=当月本金占用费用），如果还对上述概念不能理解，笔者提供一种思路，按照购房者每月向银行申请贷款，贷款额度为每月的剩余本金，借款期限为一个月，到期还本付息，如此循环往复。总之，购房者已支付的利息=银行在购房者在正常还款期间内资金占有费用。

根据上文论述，综合起来我们可以得出如下公式：

1、借款合同解除后购房者应向银行支付款项=全部贷款本金+银行损失-（已支付本金+已支付利息）

2、银行损失=按约还款期间内的损失（或利息，在损失利率按照约定利率计算的前提下，二者是相等的）+逾期期间内的损失

3、按约还款期间内的损失=购房者按约还款期间内已经支付的利息

4、逾期期间内的损失=剩余未偿还本金*合同约定月利率*未偿还月份

5、综上，借款合同解除后购房者向银行支付金额=全部贷款本金+购房者按约还款期间内的损失（购房者按约还款期间内已经支付的利息）+逾期期间内的损失-已支付本金-已支付利息=剩余贷款本金+逾期期间内的损失=剩余贷款本金+剩余未偿还本金*合同约定月利率*未偿还月份

通过以上论述和公式推导，我们希望广大的读者能够理解最后这句结论“银行的损失是自购房者不再按约还款之后才产生的。”即银行的损失（利息）是剩余未偿还本金*合同约定月利率*从违约开始至实际履行期间的月份

实务建议：

按照法理来说，合同解除有法定和约定的区分，合同法及其它相关法律对两种合同解除后的权利义务均有明确的规定。之所以出现本案中的混乱情形完全是商品房买卖合同司法解释第二十五条硬性将借款合同解除所导致。目前审判实务中的判决虽然有上述主流观点，但建议银行在主张权利时除积极表达诉求外，在损失主张上仍可以大胆提出（包括可得利益损失），争取自身的利益最大化。