土地使用权划拨和出让有什么区别?|承包的土地出租后被征收,土地补偿费应该归谁?|京平律师解惑答疑

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  土地使用权划拨和出让有什么区别?

  京平律师答:

  划拨土地是指国家在实行土地出让制度前实行的由政府部门批准、在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。房改房、公管房及经济适用房等所用土地都属于划拨性质。

  出让土地则是指开发商以有偿的方式取得土地,并向国土资源部门支付土地出让金,这样的土地具有使用年限。开发商卖的商品房就是属于出让性质。

  

  划拨和出让具有以下不同:

  (1)取得的代价不同

  以划拨方式获得国有土地使用权的,无须向国家缴纳土地使用权出让金,为无偿取得。但是如果该土地被划拨前存在拆迁、安置等情况的,以划拨方式取得土地使用权的单位应当承担补偿安置的费用;

  以出让方式取得国有土地使用权的,须向国家缴纳土地使用权出让金。

  (2)使用年限不同

  以划拨方式取得土地使用权一般没有使用年限的限制;

  以出让方式取得的国有土地使用权则有期限限制,如工业用地出让年限最高为50年,商业用地最高为40年,居住用地最高为70年。

  (3)经营活动的限制不同

  以划拨方式取得的国有土地使用权,限制自用,未经政府批准不得进行转让、出租、抵押、联营、联建等经营活动;

  以出让方式取得的国有土地使用权,可以进行转让、出让、抵押等经营活动。

  (4)依法收回土地使用权时补偿不同

  以划拨方式取得的土地使用权,依据土地取得途径给予适当的补偿;

  以出让方式取得的国有土地使用权,则根据土地使用证使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。

  承包的土地出租后被征收,土地补偿费应该归谁?

  京平律师答:

  土地承包经营权可以依法进行流转,有转包、出租、互换、转让或者其他方式。

  征收耕地的补偿包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

  将土地承包经营权以出租的方式流转之后,征地补偿如何分配,首先需要明确什么是出租?

  《农村土地承包经营权流转管理办法》规定,出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变,原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。

  

  从以上法律可得知,出租主要是农户将土地承包经营权租赁给本集体经济组织或其以外的人,是一种民事合同,承租人通过租赁合同取得土地承包经营权的承租权,并向出租的农户支付租金,承租人可以享有使用该土地、种植的权利。

  出租后原土地承包关系不变,原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务,这就意味着出租方仍为原承包合同的承包方,而承租人只享有承包土地用于经营的权利,即获得种植土地的收益。

  所以,以出租方式进行土地承包经营权的流转,征收耕地的土地补偿费以及安置补助费仍归承包方(出租方)享有,承租人只享有地上附着物以及青苗的补偿。

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