把一居变四居,“百变户型”是噱头还是实用主义?

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  本篇灵感来源于微博热搜,并未充值,公正、客观、理智。如有开发商表示感谢,欢迎加微信号fangyouxiaoyi3,私信红包

  

  能被封神的户型少之又少,更何况有的还是自封;倒是奇葩户型一眼明了,外行人也能说出个一二。

  户型遭人诟病,总的来说原因不外乎主要三点:1.不够方正;2.得房率低;3.采光通风差。

  严肃君好友,好评与差评说:在地产届,连最基本的户型上也做不好的开发商们,我们同样无法忍受。

  这肯定是所有买房人的心声,但现实中我们能参与的地方太少了,决定权不在买方。但如果把户型设计权归还购房者,会怎样?

  前段时间,万科“无限系”户型火了起来,该产品比较符合“由购房者设计”的构想。评论区有艳羡也有质疑,正好为今天的话题提供了一个现实理论基础。

  

  △原博与评论

  我们就从这里开始讨论其可行性。

  产品的构造原理

  从评论区不难看到,正是因为对现在户型设计的不满意,才会让这个早在2016年9月就发布的产品,时隔三年又引发起讨论。

  该产品的构造原理:整个户型建筑结构是外围的剪力墙,中间的一颗结构柱,包括他三套固定的管井组成,就是两个卫生间和厨房,这三个部分是不能动的,其他的没有剪力墙。

  

  在此基础上,经过市场需求调研,万科最终给了一至四居这四种变化设计。根据户主家庭情况,既可以递进式变化(如由一居变为两居),也可以跳跃式的变化(如由一居直接变为四居)。

  

  △户型变化展示

  产品空间可以自由分割,得益于“收纳墙”,其原理和乐高有些相似。

  

  具体操作流程为:部件全部组件化完成→工厂提前配置组件并对其进行编码→客户下单预定组件→工人上门安装,原组件还可回收再利用。

  

  在这种产品中,在无限系产品里,居住者想要更换户型,仅需15-20天。

  产品的实际应用

  单论在北京,万科有两个用了此产品的项目值得一提:位于门头沟的翡翠长安,首个无限系全覆盖户型;限竞房万科七橡墅的“无限墅”。

  前者,一期2016年9月24日开盘,主推140㎡、165㎡、190㎡三种户型。其中165㎡可有三种变换↓↓

  

  △165㎡户型变换示意动图

  后者,把该系列仅用在了别墅产品里。万科·七橡墅将内部的一层户型设计成可随意切换三居、四居的空间配置。

  

  △七橡墅一层样板间展示

  据案场人员介绍:交房前会填写表格,选择户型,三居和四居价格是一样的。

  说到这里,不知道大家有没有发现一个问题:即有的改造空间本身面积就不小。从当前严肃君查到分布在北京、长春、大连,沿用这系列的产品来看,选定的户型大都百平以上。

  也就是说,就算户型可以随心而动,如果想住的舒适,“大面积”依旧是个固定前提。即便在90㎡以内的空间里可以进行几种变化设计,家庭成员增加后,为了好的居住体验,最终的选择还是换房。

  如果细想,这类产品存在的问题可不止一种,评论区里的争论不是没有由来的。

  “自由”背后的问题

  当产品有三个“不能动”的主要部分,设计需在开发商提供的备案中选择,收纳墙货源来自开发商,购房者就应该意识到,完全自由是不存在的。

  而开发商给到的外围剪刀墙是个“既定值”,如果本身就存有奇葩户型的三大弊病,后期设计也只能起到改善作用,无法根治。

  另,万科收纳墙在产品介绍中,称内设的隔音板可以把噪音控制在50分贝以下,这个数值只是符合最基本的标准,正常的墙壁会让人更有安全感。

  住宅室内噪音的分贝标准归为1类:白天不能超过55分贝,夜间不超过45分贝。

  收纳墙是要另附价格的。以万科·七橡墅为例,对外总价370万属于毛坯总价,还要另加70-80万的装修费(预计价格),收纳墙包含在这个套餐内。

  如果“自由空间”的改造是在实体墙拆砌的基础上,耗费的成本会更多,且存有扰民的问题。

  昌平限竞房和悦华玺,主打特色就是“百变空间”:内部只有一个承重墙,其他空间可以任意修整。案场人员对外劝说:花钱调整内部结构,总比你花钱换房更划算吧。

  

  △标红位置为内部承重墙

  
甚至于,为了让参观者体会到“可拆性”“可塑性”,样板间几乎只保留了承重墙。

  从当前这种可操作户型来看,这种住宅产品能做到“全生命周期”,其实是个伪命题。首先一步到位的前提,是户型、面积要跟上;后期改造额外的成本也要考虑在内。

  最关键的还是质量问题。万科中间只留了一颗结构柱,和悦华玺只有一堵承重墙,真的能撑得起来大户型吗?严肃君对此保留意见。

  所以回到现实当中,由开发商设计的好户型才是最有性价比的选择。一来可以更舒适的生活,二来为后期换房成本,提供更多的保障。

  限竞房时代,开发商拿到的是“命题作文”,在追求利益最大化的同时,放弃对产品力的追求,绝非明智之举,毕竟做的不是一锤子买卖。

  在不限价地块逐步回归的市场前景下,望开发商在产品上多下功夫。来日方长,购房者现在失望情绪的挤压,都是未来去化路上的“绊脚石”。

  互动时刻:

  “自由空间”系列产品存有很多问题,但相对而言购房者选择确实变多,你会更偏重这种项目吗?

  除了上述问题,实际操作中哪些还需要考虑在内?欢迎在评论区里交流~

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