绿地大笔拿地负债率接近90% 先买后卖上海资产为哪般?

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  6月25日晚间,绿地控股发布出售子公司股权的公告,绿地香港控股有限公司全资子公司SPG Investment X (BVI) Limited拟将其持有的全资子公司旺泉投资有限公司100%已发行股本转让给BSREP III China Retail Holdings Limited。根据初步估计,交易价格预计不少于人民币28亿元。

  一般来讲,公司出售子公司无非有两种情况,一种是子公司经营业绩欠佳,出售子公司被视为转手烫手山芋,而另外一种情况就是公司本部需要大量的资金周转,那对于绿地控股来说,是属于哪一种呢?《道哥财经》为你细细解读。

  何故转手他人

  资料显示,BSREP III China Retail Holdings Limited 是Brookfield Asset Management Inc控制的实体公司。Brookfield 是全球另类资产管理公司,分别在纽约证券交易所及多伦多证券交易所上市,拥有及经营以房地产、再生能源、基建及私募股权为主的资产。

  根据德勤﹒关黄陈方会计师行为本次交易出具的审阅报告,按国际会计准则,截至2018年12月31日,标的公司资产总额约为人民币127亿元,其中相关物业账面值约为人民币87亿元,负债总额约为人民币113亿元,资产净额约为人民币14亿元,资产负债率高达89%。2018年度,标的公司收入公、税前及税后利润分别为人民币20.059亿元、人民币7.704亿元及人民币4.062亿元。

  据资料显示,拟交易项目公司为上海五里置业有限公司。项目公司目前开发的地块位于中国上海五里桥街道0099街坊2/2丘999,占地面积55,590平方米,已于2019年6月中旬竣工。该地块上所开发的物业,除另行销售的1号办公楼及23个停车位外,其余物业(相关物业)规划建筑面积257,780.16平方米,其中商业79,296.26平方米,办公112,808.01平方米,停车位62,771.39平方米,配套2,904.50平方米。

  绿地控股表示,本次交易为公司正常经营行为,有利于公司商办地产的快速去化。本次交易如顺利完成,初步估计可为公司带来约人民币27亿元左右的税前投资收益,对公司经营业绩产生积极影响。鉴于本次交易结构相对复杂,实际投资收益可能与估计投资收益存在差异,具体以日后经审计的数据为准。

  资产优化实为债务优化

  其实,就在今年的2月份,绿地也进行过一次公司股权购买行为,2月14日晚,绿地控股发布公告,绿地地产集团有限公司收购上海董家渡置业有限公司持有的中民外滩房地产开发有限公司50%股权及转让方对标的公司的全部债权,交易价格共计121亿元,为此绿地控股不惜质押旗下子公司——中民外滩房地产开发有限公司的全部股份,以换得50亿元现金支持。

  资料显示,标的公司的项目主要是位于上海黄浦区核心区域的董家渡项目,地理位置优越,综合条件好。项目坐落于上海外滩金融集聚带的重要位置,“十三五”期间,上海将在黄浦江沿岸大力发展以新型金融业态为核心的外滩金融集聚带,携手陆家嘴金融城共同打造上海“一城一带”的总体金融格局。

  而反观此次交易的项目上海五里置业有限公司,位于上海五里桥街道,地理位置的优越性明显比上述董家渡项目逊色不少,同样绿地不缺项目。根据绿地控股发布的2019年5月新增房地产项目的公告来看,报告期内,绿地新增房地产项目为15个,总地价142.78亿元,项目总用地面积303.97万平方米,总计容建筑面积643.91万平方米。

  上述15个项目中,浙江宁波收获了9宗地块,广东、安徽、河南分别收获2宗地块,山东青岛、江苏、山东菏泽、四川宜宾、山东济南、云南昆明各获得一宗地块。

  拿地一时爽,还债火葬场。疯狂拿地的同时,绿地的资产负债率已然经不起持续攀升。截至去年12月31日,绿地控股总负债规模达到9276亿元,资产负债率89.49%,与2017年同期88.99%相比,上升0.57个百分点,对比国资委对央企非工业企业资产负债率不得超过80%的规定,绿地控股显然并未达标。

  与同期降杠杆的万科和万达相比,绿地的杠杆率显得突出。经过一年的去杠杆,万科的资产负债率已经降低至84.5%。值得注意的是,曾因负债过高、存在系统风险的万达集团资产负债率已不到60%,逾4000亿元的负债规模不及绿地控股的一半。虽然今年一季度,绿地集团资产负债率略微下降,但仍处在89.42%的高位。加上房地产行业的负债严控,融资不断收紧,绿地将面临巨大的债务困扰。

  而且尽管公司为扩张拿地频频,但从实际效果上来看,房地产业务的盈利空间正在减少。2018年,绿地房地产营业收入1615亿元,同比增长不到两位数,仅有7.3%,与绿地整体20.91%的营收增速也差距较大。

  受此拖累,绿地并没有完成去年制定的4000亿元营收目标。集团董事长、总裁张玉良表示,去年一年地产调控力度加大,政策趋严,信贷收紧,是房地产历史上的寒冬。

  因此对于绿地来说,数量充盈,但质量还需不断优化,正如绿地控股董事长、总裁张玉良表示,2019年将是绿地万亿时代的元年,绿地将全面推动高质量发展。所以资产的优化,长远上来讲,也是对后续债务的优化,将对公司未来发展产生重要影响,盲目拿地,显然时代已经不允许,现阶段只有小心驶得万年船。

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