史诗级土拍：5宗宅地总成交超220亿元 深圳楼市未来怎么走？

此次土拍中，深圳市龙光房地产有限公司“血拼“配建人才房22600平方米，让渡超24%的建面无偿提供给政府，配建比例之高，引得竞拍现场一众呼声。有行业人士指出：“人才房是最大的赢家。”

在6月24日下午三时至六时，对深圳各大房企竞拍者而言，在深圳土地房产交易大厦中度过的这3个小时注定不平凡。据不完全统计，在这3个小时中，位于宝安尖岗山、龙华民治、光明观光路、光明光明大道、坪山区老坑路4区的5宗宅地，共经历了300余轮激战，37家企业分为80组参与竞拍，5地块均达到了最高限制地价，累计出让总价达到223.84亿元，超过起拍价近70亿。五地块累计建筑面积约68.97万平方米，总供应土地面积约为17万平方米，越秀、龙光、中海、电建、平安公司成拍卖会的最终赢家。

除了令人咋舌的成交金额，此次被业界誉为“史诗级”的土地拍卖还另有诸多看点。早先曾出现在披露名单中的万科、恒大、碧桂园等龙头房企“一无所获”，成为“土拍看客”；龙光等三家深圳本地房企“豪掷”约144.6亿，一举夺得三地块；“单限双竞”的五地块在转为竞拍配建后引来了意料之中的房企鏖战，最高楼面价逼近6万元大关；多年未曾在深圳获得土储的中海与外来房企越秀，“不惜血本”杀出重围喜获宝地。

经历了此次拍卖的高光审视后，深圳土地市场将走向何方？配建面积不断上涨，房企的“生意经”又该如何盘算？南都记者系统梳理此次深圳5宅地连拍前身后市，为你解密深圳的房企与土拍之“四答三问”。

豪宅片区地块引来一小时“血拼”

此次土拍哪些地块最火爆？同样位于传统豪宅片区的龙华民治地块和宝安尖岗山地块，因与早前地王相邻，受到了市场的高度关注。最高地价分别被限定为65 .9亿元和59.1亿元。

在土拍现场，这两地块也属现场鏖战最激烈之列。宝安尖岗山地块开场两分钟内已经举牌近1 0轮。25号企业———广州越璟房地产开发有限公司“志在必得”，率先叫出了590800万元最高限价，随后又一举拿下该地块。算下来，累计将配建人才房面积达19610平方米，成交楼面价超过每平方米5.8万元。

南都记者整理发现，就在宝安尖岗山片区，2015年，泰和曾以57亿竞得当年全国单价最高地块，其成交最高楼面价达到了7.99万元/平方米，不仅刷新了当年深圳单价纪录，更是将该记录保持至今。泰禾也在该地块上，倾力打造了其最高品质的产品系列———中国院子。而此次拍卖的尖岗山地块，正是与此前泰禾拿下的这块“单价最高地块”相邻，虽然时隔4年，但楼面价着实“优惠”了不少。

另一方面，该片区目前二手房均价约10万元/平方米，部分好的地段可达16万元/平方米，招商华侨城曦城、中海九号公馆、誉名别苑等数个豪宅项目更是围绕周边。从此来看，首次进入深圳土地市场的越秀，将土储目光锁定该地块不无道理。

另一边，紧随其后亮相的龙华民治地块引来的房企争斗战则显得更为激烈。尽管有着5地块中最高的挂牌起始价和最高限制地价的高门槛，该地块依然吸引了11家房企参与。经过超1小时的激烈厮杀，深圳市龙光房地产有限公司“血拼”配建人才房22600平方米，总报价65.85亿元，杀出重围，将该地块收入囊中。值得注意的是，该地块总建筑面积为148300平方米，共配建36700平方米的人才房，意味着竞得企业龙光将要“让渡”超24%的建面无偿提供给政府。

同时，该地块成交楼面价也超过了每平方5.9万元，这一价格甚至超过了龙华最近一次的单价最高地块———2016年6月，由金茂与电建联合体以82.92亿元取得的地块，该地块楼面地价为56781元/平方米，且与此次龙光竞得地块同属一个片区。

另据南都记者了解，该片区如今周边新房价格普遍为6万～7万元/平方米，部分二手楼盘成交均价为7万元/平方米。此次龙光竞得地块逼近6万大关的成交楼面价也因此被业内称为“面粉贵过面包”。

光明小地块吸引23家房企角逐

此次土拍中，哪块地最被竞拍企业关注？早在竞拍开始前，就有多位房企投拓部代表向南都记者直言，此次参与竞拍的光明小地块为全场关注度最高地块。“面积小、总价低”的低门槛地块———光明小地块共吸引了全场23家房企参与角逐。

开拍仅五秒钟，该地块报价已过五轮，并冲到20.12亿的最高竞价，引来现场一片喧哗。最终，该地块以20.12亿元地价、19030平方米配建人才房被闪电拿下，成交楼面价约为每平方米3 .68万元。竞得企业是深圳楼市并不甚熟悉的电建地产。

如果向回追溯，电建地产上一次在深圳楼市的“高光”时刻还是在2016年6月与金茂联手，以82 .92亿元取得当年龙华单价最高地块，其楼面地价高达56781元/平方米。

焦点

龙头房企为何“不肯”出手

三小时亲眼目睹各大房企“豪掷”223.84亿元的竞拍现场让人兴奋不已，但冷静下来看，众房企在竞拍现场的表现实与此前传言不甚相符。在早前网传的报名竞拍名单中，不乏万科等大头房企的身影。但从5宗地现场竞拍情况来看，虽然不乏紧张的举牌环节，但大头房企却更多以“看客自居”，甚至于恒大、碧桂园等直接缺席。有业内人士甚至调侃某几家大头房企是来围观写市场报告的。

对此，深圳贝壳研究院院长肖小平分析认为，深圳一些大房企没有尽全力参与竞拍，主要在于开发商对后市的看法不同，今天拿地的开发商对后市的信心更为充足。另外，一些没拿地的大房企可能手上的项目也比较多。

深职院房地产研究所所长邓志旺认为，一些大房企未全力以赴主要是考虑到价格超出了需要，而最终的竞得者大多是在深圳没有地或者地比较少。以中海为例，他在深圳没有特别强的土地储备，“可以说是被逼无奈”，“要在深圳市场继续存在，最快捷、可靠的方式就是招拍挂”。

除大头房企表现平平，整个拍卖过程大多数房企举牌也稍显谨慎，深圳某本土品牌房企在开拍前曾向南都记者透露，其公司报名了位于光明及坪山的三宗地块，但最终该房企并未成功竞拍到地块，空手而归。

龙光土储为何“不差钱”

分地块来看，首宗出让的宝安尖岗山地块剔除配建面积后，实际楼面价格达到5 .8万元/平方米，尽管这一价格并不便宜，但位于豪宅片区且有泰禾尖岗山全国单价最高项目在同一片区，“对于竞得者越秀地产而言，算是一个利好”。

而此次实际价格最高的龙华民治地块，最终由本土房企龙光地产高价夺得。由于此前龙光已在该地块周边布局了项目，国际城市战略研究专家黄一真指出，龙光再度拿下此次的地块，尽管利润或许会被削薄，却能与其周边在开发项目“抱团取暖”，形成围合效应，于龙光而言局面是可控的。若是由其他房企拿下，变为竞争关系，则多少会因为产品需要差异化竞争而受影响。

南都记者梳理发现，此次夺得龙华民治地块是“不差钱”的龙光至少第四次拿下深圳“单价最高的地块”。

2014年，龙光斥资46.8亿拿下龙华单价最高地块，楼面地价逾25000元/平方米，超过当时龙华新房均价。

2015年，龙光以112.5亿拿下当时深圳总价最高地块———龙华红山地块。

2016年，龙光再次以140.6亿元总价拿下深圳市光明新区一块商住混合用地，楼面价27623元/平方米。

有业内人士分析，龙光之所以土储“财大气粗”，与其背后“金主”支持密不可分。2014年12月17日，龙光地产宣布平安大华对龙华地王玖龙玺项目公司注资20亿元，项目最终由龙光地产及平安大华分别持有51%及49%权益；2015年，龙光再次向平安大华借款，用于开发红山地块。

“跨界”平安的隐形不动产布局

此外，最后出让的坪山区宅地相对迅速地由本土企业平安拿下，该地块配建面积比例也达到了25.2%，因此实际楼面价也达到了约2.03万元/平方米，已经逼近片区内的新房售价。关于平安跨界竞拍的意图，深圳中原二级市场董事总经理玉家雄认为，平安一直都想进入地产领域，这次刚好有招拍挂的机会，他们希望通过这次跨领域的结合，来谋求不同领域的发展机会。黄一真则建议，目前坪山尚未有代表性的项目，而该地块位置环境条件相对不错，或许可通过打造高端项目来解决成本和利润问题。

追问

超24%的建面“割肉”给人才房，房企生意经怎么算？

按照深圳“二次房改”的政策，未来深圳60%的住房都将会是人才、保障性等政策性房源，政府有意增加政策性住房比例，如今深圳出让土地配建人才房已是不可避免的话题。在此次土地竞拍过程中，主持人也笑言感谢各大开发商对深圳人才引进做出贡献。

南都记者统计发现，此次5宗住宅用地的总土地面积约为17万平方米，总建筑面积为68 .97万平方米，但最终成交后，需配建的总面积也达到了约15.86万平方米。若分地块来看，5宗地块的配建面积比例区间在16%-25.82%之间，其中4宗都在23%以上。此次出让面积最小，由外来房企电建地产拿下的光明区光明大道宅地，人才房配建比例甚至已占地块总建筑面积的四分之一。

而剔除人才房配建面积后，有地块实际楼面地价已经追平所在片区房价，成为了此次土拍不可忽略的一个关键词。其中，位于龙华民治片区的宅地是此次剔除配建面积后实际楼面价最高的地块，约为5.9万元/平方米。整场竞拍结束后，有位于上述地块片区的楼盘已迅速借此打出海报广告，表明其“价值潜力”。

不过，对于此次出让土地的实际成交价格，黄一真并不认为偏高，长远来看，是与深圳目前的城市地位以及未来区域价值相匹配的，且未来深圳的土地价格以及房价也会往豪宅化的方向发展。另一方面，本次出让的地块建筑体量最大不足19万平方米，对于开发商而言，算是“小盘”，意味着进入深圳的门槛相对变低。此次出让的光明区光明大道宅地作为体量最小地块，获得了最多开发商报名竞拍便是最好的佐证。

深圳中原二级市场董事总经理玉家雄在接受南都记者采访时表示，这个在预期中，因为这次竞价的比拼点就在人才房。这次土拍的竞得者除了龙光外，在深圳拥有的土地都不多，同时，还有第一次进入深圳的开发商，心态放得比较低，对于利润的要求没那么高。

此外，南都记者了解到，深圳贝壳研究院于2018年12月和2019年6月分别做过一次市场信心的调研。调研结果显示，经过半年时间，认为2019年房价持平的人数比例由34%增至为50 .6%，认为2019年房价上涨的人数比例由19 .6%增至为31 .6%，认为2019年房价下跌的人数比例由28%减少为10 .6%。深圳贝壳研究院院长肖小平表示，通过这两次调研可以发现，市场已经从较低的情绪中走出来，在这种情绪之下，此次拍地拍出这样的结果也很正常。

楼面价逼近6万大关，将对片区及深圳楼市有何影响？

邓志旺表示，这次土拍和预想中差别不大。“竞争非常激烈，房企举牌的积极性比较高”，但出乎意外的是，拍出的价格比较高，尤其是扣除无偿移交给政府的人才房之后，可售价格都超越了以往竞拍地块。

以龙华民治地块和光明大、小地块为例，龙光地产经过140多个回合，以65.85亿元竞得龙华地块，剔除人才房之后，可售楼面价高达5.9万元/平方米；中海地产以54.08亿元总价竞得光明大地块，配建人才房面积42330㎡，去掉人才房和公共配套，可售楼面价为3.8万元/平方米；电建地产以总价20 .12亿元，共配建19030㎡人才房拿下光明小地块，可售楼面价为3.68万元/平方米。

“这三块地的价格都接近地块附近一手房的价格了，也就是面粉和面包的价格差不多了。”邓志旺指出，在房地产整体调控的大背景下，此次竞拍的价格偏高。

对此，玉家雄则表示，此次拍地对于未来楼市有启示的作用，但不意味着未来楼市会上涨。以龙光为例，它在深圳拿地大多是通过招拍挂，而深圳土地供应比较少，一旦有土地拍卖，必定引来众多的竞争者。深圳楼市不仅包括招拍挂的地块，所以并不代表整个楼市。

龙头房企成看客，中小企业兴趣浓，土地市场将走向何方

肖小平表示，现在深圳楼市整体比较平稳，相对今年三月的“小阳春”来说，还有点“降温”。在这种前提下，价格的上涨是不切实际的。开发商希望卖出较高的价格，但对于买家来说，当下的选择比较丰富，能否接受还不一定。“能提振信心，但还不至于影响太大。”

邓志旺则分析深圳楼市后认为，整体来说，大家看法比较乐观。尽管此次竞拍的价格比较高，但相信市场会逐渐消化掉。“不说赚多少钱吧，保个本问题还是不大”。

邓志旺认为，会对市场形成心理暗示。对于开发商来说，会提振信心，可能会收紧原有楼盘的优惠和折扣。对二手房市场来说，卖方的信心会增加，减少议价空间。

对于购房者来说，也传递出了相应的信号。“深圳房价下跌的可能性不大。”这会逼迫大家更快地做出选择。

统筹：南都记者孙雅茜

采写：南都记者 孙雅茜 陈蓉 黄冬艳

摄影：南都记者顾威 霍健斌