等了16年房没交,购房协议也无效?郑州动物园打官司近十年

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  河南商报记者 陈媛媛 文/图

  作为购房者,从付钱到入住,你能等几年?

  在郑州,有这样20多位购房者,全款买房后,等了16年,却被告知,《购房协议书》无效了。

  房子买了16年,却一直交不了

  2003年12月15日,乙方郑州市动物园(以下简称:动物园)跟甲方郑州大地花卉蔬菜培育有限公司(以下简称:大地花卉公司),签了一份《购房协议书》,购买了甲方开发的6层职工集资房,位于郑州市城南路174号。

  协议书中写到,自协议签订之日起一年内,甲方保证房屋竣工,并把各户房门钥匙发给乙方。若违约,每拖延一天,甲方赔偿乙方1000元。

  也是在2003年12月,20多位购房者从动物园那里购买了这批职工集资房。“我们当时都交了全款,约13万元。”其中一位购房者表示,交完全款后,动物园出了收据,约定钥匙交给购房者后,收回收据。

  

  购房者与动物园签的购房款收据

  原以为很快会等来房子的购房者,首先等来了变故。购房者表示,在房子建好后,因为质量问题,一直没交。

  官司打了近十年,法院称《购房协议书》无效了?

  6月23日,河南商报陪办(ID:hnsbpb)记者跟随多位购房者来到动物园,记者在一份《房产开发合作协议》中看到,上述房产项目为郑州市煤建总公司(现称:郑州煤建有限公司)和大地花卉公司合建,郑州煤建公司提供土地,大地花卉公司出资。

  

  2003年,郑州煤建有限公司与大地花卉公司签订的《房产开发合作协议》

  

  2003年,动物园与大地花卉公司签订的《购房协议书》

  “两家合作开发的房产是单位的自建住宅楼,不是房地产公司开发的商品房,实际上就是单位盖的家属房。”购房者表示,因为交房问题、违约金问题,郑州市动物园已经跟两家房产开发单位打了近十年的官司。

  记者梳理自2012年~2019年的判决书发现:此事主要有两大焦点,一是两家开发单位是否应该赔付违约金?二是郑州市动物园跟大地花卉公司签订的《购房协议书》是否有效?

  焦点1:两家开发单位是否应该赔付违约金?

  因违约金一事,在2012年,动物园就将大地花卉公司和郑州煤建公司起诉到了管城回族区人民法院。要求支付自2004年12月15日开始的违约金(每日1000元)。

  据管城区法院的(2012)管民二初字第955号裁定书称,法院认为,动物园和大地花卉公司在《购房协议书》中约定,涉案房屋在施工过程中,由原告动物园派技术员监督工程质量进度,动物园与技术人员不认可工程质量时,不能施工,而该房屋因存在质量问题被郑州市工程质量监督站于2012年9月24日发文责令有关责任方进行整改,目前整改尚无结果,该房屋能否交付尚处于不确定状态,由于房屋不能交付的现状非由被告单方违约造成,原告请求二被告支付逾期交付房屋及钥匙的违约金没有具体的事实和理由。

  购房者也向河南商报记者提供的一份《关于郑州市煤建总公司住宅楼一层结构、施工情况的调查汇报》(未盖章),购房者称,是2014年4月由郑州市城乡建设委员会提供。其中结论中写道:可以投入正常使用。

  

  购房者称,2014年由郑州市城乡建设委员会提供的《调查汇报》

  焦点2:郑州市动物园与大地花卉公司签订的《购房协议书》是否有效?

  在管城区法院的(2015)管民二初字第2083号判决书(一审)中,法院认定,动物园与大地花卉公司所签的《购房协议书》无效。

  理由如下:

  依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定:“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的,应当认定合同无效。但起诉前已办理审批手续的,应当认定合同有效。”

  法院认为,郑州煤建有限公司提供的土地为国有划拨土地,土地性质一直没有改变,所建房屋只能安置郑州煤建有限公司住房困难职工,郑州煤建有限公司与大地花卉公司签订的《房产开发合作协议》及《补充协议》未经过人民政府批准,协议应属无效。

  法院还认为,动物园与大地花卉公司签订《购房协议书》时,大地花卉公司不具备房地产开发经营资质,亦未取得房屋销售许可证,故该协议也无效。

  而在2017年,河南省郑州市中级人民法院的(2017)豫01民终7431号判决书(二审)也判定,该《购房协议书》无效。

  2019年3月,河南省高级人民法院的(2018)豫民申4322号民事裁定书(再审)显示,法院在再审中认为,郑州煤建公司与大地花卉公司签订的《房地产合作开发协议》及《补充协议》无效;郑州市动物园与大地花卉公司签订的《购房协议书》无效;郑州市动物园未能证明涉案住宅楼已竣工验收,亦未提供足够证据证明涉案住宅楼一层质量合格。所以综上,法院认为,关于此案关于违约金的请求缺乏法律依据。

  

  2019年,河南省高级人民法院的民事裁定书

  

  动物园:将继续进行抗诉

  在此案中,郑州市动物园的代理律师庞华东认为,《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》于2005年8月1日开始实施,而郑州煤建公司与大地花卉公司之间的《房产开发合作协议》、《补充协议》签订于2002年和2003年,根据法不溯及既往的原则,一审、二审、再审法院不应当适用该司法解释作为认定2002年、2003年协议效力的依据。

  6月24日,郑州市动物园负责此事的谷先生告诉河南商报记者,针对河南省高级人民法院2019年3月的民事裁定书,他称,将继续进行抗诉。“上周四就已经把材料递交了。”

  随后,河南商报记者又联系了大地花卉公司的一位员工何先生,提到这20多位购房者的购房款,他表示,大地花卉公司并没有收这个钱。“现在是这个情况,受害的是我们公司。”何先生称。(编辑 华丽娟 吕瑞天)

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