这项举措影响16万小区的推倒重建!涉及上亿居民,郊区房子尴尬了

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  6月19日,国务院常务会议,总理提出加快改造城镇老旧小区,群众愿望强烈,是重大民生工程和发展工程。这一决定的提出对楼市未来的影响不可谓不深远。

  

  先来看看通稿内容:

  据各地初步摸查,目前全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人,量大面广,情况各异,任务繁重。

  会议确定:

  一要抓紧明确改造标准和对象范围,今年开展试点探索,为进一步全面推进积累经验。

  二是重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施,有条件的可加装电梯,配建停车设施。促进住户户内改造并带动消费。

  三要创新投融资机制。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索,以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。

  四要在小区改造基础上,引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。

  可以看出,这里说的“旧改”,跟此前的“旧改”、“棚改”有着本质区别。棚改属于典型的大拆大建,旧改现阶段只是小修小补,手段比较保守,不再推倒重建,在配套设施、外立面和公共空间翻新上下功夫。

  

  根据住建部、发改委今年3月印发的《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》,这类老旧小区一般建成于2000年以前、公共设施落后。那么,在全国满足这类条件的小区到底有多少个?又涉及到了多少户或是多少人?

  国务院会议通稿说“目前全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人”,而据住建部有关人士透露:全国共有老旧小区近16万个,涉及居民超过4200万户,建筑面积约为40亿平方米。这个数据,跟国务院常务会议新闻通稿的权威数据吻合。

  16万,4200万户,40亿平方米,这些数字单个看都不小,聚一起更是惊人!它们在告诉我们,如果要全面贯彻新的旧改方案,这16万个小区、4200万套房子将在未来几年里陆续改造,而不太可能拆除重建。假如每套房子里住3个人,则有1.2亿人换房子的紧迫性大幅降低了!

  这绝对是房地产行业的“重磅事件”,如果真的落地执行,将在很大程度上改变楼市的现状。

  

  那么,“旧改”具体会房地产市场带来哪些影响呢?从三个方面给大家分析:

  第一,中央推出这个举措,不是为了刺激房价,而是为了拉动有效投资。

  今年楼市的基调一直是“稳”,所以各项政策的推出都是围绕“稳”来操作的,“棚改式”的拆除重建在一定的程度上损耗的人力财力资源都是非常大的,而“新旧改”更多的是追求“投资的有效性”,尽量避免重复建设。从而达到两个目的:一方面让老旧小区的宜居性得到提高;另一方面创造更多的就业机会。

  从过去的很多老破小改造方案的施行来看,资金来源是由政府和居民共同负担的,具体谁占大头,各地略有不同。

  此次国务院常务会议提出,中央政府会有补助资金,同时鼓励金融机构和地方积极探索,加大金融对老旧小区改造的支持。此外,还鼓励用市场化方式吸引社会力量参与(比如养老、托幼设施)。

  仅河北保定市,就提出2019年改造290个老旧小区,2020年改造174个。而整个河北省,2019年要启动改造的小区就达2779个。国务院参事仇保兴曾透露,我国需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元,如改造期为五年,每年可新增投资约8000亿元以上。

  第二,对于争抢“旧改项目”的开发商来说,这可能是一个利空消息。

  在一二线城市,一直有开发商投入大量资金,长期运作旧改项目。此次中央定调,16万老旧小区不会拆除重建,这对于争抢“旧改蛋糕”的开发商是利空,前期投入的资金、做出的努力能否收回成本还未可知!

  第三,这对于郊区、新区楼盘来说,可能偏空。

  最近20年,中国各城市的建成区面积都急剧膨胀,老旧小区多在市中心。而现在大城市建设重点多在郊区、新区。老旧小区的改造、提升,会让很多人失去换房子的动力,毕竟中心城区配套更完善,而且邻里关系都在这,住着熟悉又舒适,不想搬也正常。

  如果一个城市人口增长迅猛,每年涌入几十万人,老旧小区的改造,不会对新区、郊区楼市产生很大影响。但对于人口增长缓慢的城市,情况就完全不同了,到时可能面临旧的不拆,新的难卖的局面。

  

  总之,“新旧改”的广度、深度如何,还有待观察。但有一点是肯定的:短期内,是不鼓励大规模拆除重建了。能得到改造提升的、位置好配套好的“老破小”,会有一轮“价格发现”。

  部分大佬们是不是想问:这是不是意味着楼市要下跌了?还是那句话——稳地价、稳房价、稳预期才是中心,“新旧改”如果改得“需求消失了”,那就是不成功的。所以,有人口增量的城市不用怕,至于人口流失的城市,早就不适合投资了,房子自住的还是多。

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