【看见·楼市年中观察】长沙前5月新建商品住宅供应同比增两成 销售微跌

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编者按:2018年6月25日,长沙市人民政府办公厅发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》,一系列限购、限售的房地产调控政策正式出台。时光飞逝,转眼间距离“6.25”新政实施已有一年时间,长沙楼市有哪些变化与不变?现在回过头来看,当初调控的目标是否已基本实现?政策的未来走向又有何种可能?

对于楼市的宏观调控,我们既是见证者,亦是亲历者,借助“6.25”调控实施一周年的契机,红网房产特别推出《看见》系列观察稿件,记录和捕捉市场的最新动态,梳理楼市的风向变化。

今日的记载,即成明日的历史。

岳麓区某人气楼盘开盘现场图

红网时刻6月24日 (记者 戴丹)这是6月平常的一天,在长沙雨花区上班的“二胎妈妈”刘畅如愿将自家的一套小户型住宅卖掉,只等待完成过户手续便可以获得一张珍贵的“房票”,而在等待房票的过程中,她已经将长沙东南片区的在售房源都扫了一遍:“想买个大户型,价格也要能承受得起,虽然现在市场上的新房不少,但合适的房源还是比较难选,打算利用这几个月慢慢找一找。”

相较于2018年上半年城区房价节节攀升,楼盘开售动辄“彻夜排队”,甚至“天价茶水费”重现江湖的市场行情,一个最为明显的变化就是,目前的住宅市场已悄悄从卖方市场转变为买方市场。

一组来自中原湖南战略研究中心的数据显示:今年1-5月,长沙市内六区新建商品住宅供应468万方,同比上涨21%;成交方面,1-5月内六区新建商品住宅成交407万方,同比下跌0.43%。

供应:多项目集中入市“抢人”

从“人抢房”,到“房抢人”,楼市风向在一年之内变化巨大。

接近年中节点,开发商纷纷积极推货,准备冲刺年中业绩。某项目置业顾问直言,为了让财报更好看一点,原本想在7月推出的房源提前到了6月。

2019年6月17日-23日,湖南中原战略研究中心监控到11个住宅项目开盘,开盘认购率59%。

6月17日这一天,长沙同时启动认筹的就有7个住宅项目,分别是:万科魅力之城、碧桂园印象、映客龙湖璟翠中心长房东旭国际、中海珑悦府、紫华郡四期、保利香槟国际、新推房源套数达2905套。其中,保利香槟国际和长房东旭国际距离上一次开盘时间不到1个月,又再次加推大量房源。

市场货量十分充足,这也意味着购房者的选择性更多。

“作为一名‘90后’,我首先考虑的一定是性价比。”在高新区一家医疗企业就职的欧阳,5月底购入了自己人生的首套房,“看房有两年了,但是做决定只有一个星期,综合地铁、商业、物业等因素考虑,还享受了楼盘的团购优惠。”

来自搜狐焦点数据中心的一项年初发布的踩盘统计显示:2019年,在长沙六区一县范围内,有253个楼盘项目有推新产品计划,计划新推住宅7万余套,公寓产品2万余套,别墅产品1千余套。全年预计的新增供应量为10万套房源。

而据中原湖南战略研究中心的研判,2019年全年,长沙购房需求预估量为7.3万人。

“10万”VS“7.3万”,当前市场的供求关系,其实早已注定。

销售:开盘去化率同比走低

作为一个可以直观地测量到新房市场温度的经济指标,长沙楼市的“开盘去化率”在过去一年中,变化尤其明显。

回顾湖南中原战略研究中心的数据:2018年5月,长沙的开盘去化率一度高达93%;随着“6.25”调控令的出台,到了6月,开盘去化率应声下跌为86%,此后一路下行,至11月的开盘去化率跌至64%。

“去年的开盘去化率,综合全年约为65%;而今年一季度,市场平均开盘去化率降至50%左右。”湖南中原董事总经理、海南中原董事长胡治钢告诉记者,目前市场两极分化日趋明显。

从销售来看,进入2019年以来,长沙坚持“房住不炒”的政策定位不放松,楼市保持了2018年下半年的稳定局势,地段佳、配套好的热门楼盘延续了火热的销售局面,尤其是多期开发、拿地成本相对较低的一些限价老盘,在当前市场行情之下性价比突显,开盘去化率超过95%,但另一方面,优势不明显的楼盘开盘去化率只有20%-30%,销售可谓举步维艰。

快速发展中的城市。

湘经联会长、星辰尚东产业小镇董事总经理易建国分析认为,随着供需关系的逆转,下半年,市场两极分化将更加明显。“一些近地铁、近校区、户型设计满足刚需客群需求的楼盘,尤其是定价在1万/平方米以下的楼盘,仍会继续受到购房者的追捧;而单价在1.2万以上,又无特别配套,区位优势也不明显的住宅盘,则会感受到越来越大的压力。”

他建议,不同特质和定位的楼盘应对后市,需要不同的策略:小盘、小地块、小开发商需“快跑”,快速回笼资金;规模大的品牌楼盘,建议主打刚需路线;而拥有大山、大水、好学校和好位置的楼盘,则建议走“品质”路线。

后市研判:今年调控基调仍然维稳

“由于限购限售的调控维持,有购房资格的客户有限,且市场面无积极政策刺激,客户需求持续入市消化,整体需求释放维持平稳。”胡治钢评价当前的市场,用一个词来形容就是“稳定”。

“一个明确的感受是,‘6.25’房地产调控政策实施以来,政府预期要达到的抑制投资需求、保护刚需的目标已经基本实现,长沙仍是全国楼市的价格洼地,也助推了城市竞争力的稳步上升。”易建国也有相似的感受。

另据一位市场资深观察人士透露,截至今年3月中旬,实时更新的悦居星城APP注册的可购房人数约为5.6万,而当前这一用户的数字已降至2万余人。

当具备购房资格且有意愿入市的购房者越来越少,买方拥有越来越强的话语权。

一个值得关注的现象是:就在6月20日,西安出台了楼市限购再次升级的政策;此前的6月14日,中国人民银行成都分行发出紧急通知,要求各家银行一手房按揭利率首套不得低于上浮15%,二套不得低于上浮20%;更早的5月,曾被住建部预警的苏州连续发布两份调控文件,同时召开座谈会稳定市场情绪……

长沙的后市政策走向会如何?胡治刚表示,从中央今年的“两会”和多次官方表态来看,今年调控基调仍然维稳,放松的可能性微乎其微,也与调控的总目标相违背;“一城一策”的落地将进一步稳定各方预期,长沙目前市场量价走势平稳,暂无调控加码或放松的市场条件,预测将跟随中央步调,维稳为主。

把脉后市,易建国呼吁:开发商做精装要设置合理利润空间,宜多向运达等品质标杆项目看齐,同时,尽量避免采用整包的方式进行销售,“整包无异于杀鸡取卵,无形之中推高了购房者的成本,长远看无疑将会搞乱市场。做营销还是要回归价值、回归策略、回归品牌。”

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