谈老旧小区改造——“旧改”代替不了“棚改”烟台棚改仍是重点

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  作者: 王木木作者房天下 王木木“旧改”一词目前已有两个涵义

  一、旧村改造的简称。在烟台这个涵义的“旧改”多数情况下通“棚改”例北上坊旧改项目即为北上坊棚改项目。

  二、老旧小区改造简称。关于怎么定义“老旧小区”老旧小区改造包括哪些方面木木为您找到了2017年2月印发的《山东省老旧住宅小区整治改造导则试行》。——1.2 本《导则》所称老旧住宅小区是指城镇和工矿区中1995年前建成投入使用、配套设施较差、群众整治改造意愿强烈的住宅小区组团、楼院小区须位于城镇建成区内国有土地上住宅为多层以上楼房且主体建筑基本完好不含危旧房未列入未来10年内棚户区改造、征收拆迁、重大项目建设等计划。来源山东省住房和城乡建设厅

  棚改与老旧小区改造是“二选一”的关系。未列入未来10年内棚户区改造的小区才有可能纳入老旧小区改造。或者说老旧小区改造的项目至少十年内不会进行拆迁。

  虽然今年关于老旧小区改造的“声音”特别大但是老旧小区改造并不是新事物。“2016、2017年两年时间烟台市先后完成了213个老旧小区的整治改造受益居民达19万人累计完成投资约3.8亿元。2018年烟台争取省级奖补资金6806万元对243个老旧小区、630.7万平方米、7.2万户进行整治改造。其中烟台市区共有37个小区列入改造名单涉及超过3.2万户。”摘自胶东在线2018年9月报道

  今年关于老旧小区改造的“声音”特别大体现在两方面

  一是2019年3月两会上的《政府工作报告》对棚改与老旧小区改造均有提及前者简略后者具体——“继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造保障困难群体基本居住需求。继续推进地下综合管廊建设。城镇老旧小区量大面广要大力进行改造提升更新水电路气等配套设施支持加装电梯和无障碍环境建设健全便民市场、便利店、步行街、停车场等生活服务设施。新型城镇化要处处体现以人为核心提高柔性化治理、精细化服务水平让城市更加宜居更具包容和人文关怀。”来源新华社

  二是2019年6月19日召开的国务院常务会议定了3件大事其中第一件就是老旧小区改造——部署推进城镇老旧小区改造顺应群众期盼改善居住条件确定提前完成农村电网改造升级任务的措施助力乡村振兴要求巩固提高农村饮水安全水平支持脱贫攻坚、保障基本民生。来源中国政府网

  会议认为加快改造城镇老旧小区群众愿望强烈是重大民生工程和发展工程。据各地初步摸查目前全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人量大面广情况各异任务繁重。会议确定一要抓紧明确改造标准和对象范围今年开展试点探索为进一步全面推进积累经验。二要加强政府引导压实地方责任加强统筹协调发挥社区主体作用尊重居民意愿动员群众参与。重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施有条件的可加装电梯配建停车设施。促进住户户内改造并带动消费。三要创新投融资机制。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。四要在小区改造基础上引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。来源中国政府网

  在木木看来棚改VS老旧小区改造有共同的目标保障群众居住需求、提升群众幸福指数又有区别。

  一、老旧小区改造涉及面较窄棚改涉及面更广

  老旧小区改造涉及的面比较窄简单来说就是政府跟居民。

  棚改是“拆旧房、建新房”涉及面更广除了政府、棚改居民、开发商还有拆旧建新过程中多建的“商品房”的购房客户。

  二、棚改尤其是货币化棚改大概率会带来房价上涨。

  原因有以下几方面

  1、新小区环境更好、居住品质更高很多时候还会有修路、配建幼儿园、小学、配建商业等这些都是本小区以及周边小区的房价上涨利好。

  2、货币化棚改给市面上带来了更多的“钱”。不管是给房票房票只能用于买房还是给现金那也在拿来买房不然住哪儿呢结果都是一样的。就跟政府放松信货政策会带来房价上涨一样市面上“钱”多了购买力增强了房价才能涨得起来。巧妇难为无米之炊货币化棚改带来的“钱”就是用于下锅的“米”例芝罘区棚改融资+房票兑付的安置方式 可凭房票自由选购商品住房《烟台市福山区棚户区改造房票安置实施办法》房票限定在福山区范围内使用。只可用于抵扣购房款。。

  3、棚改尤其是货币化棚改给市面带来了强刚需。房子拆了住哪儿呢实物安置棚改给房子对有存款的人来说尚且要考虑一下是不是买套现房搬进去更别说货币化棚改了。

  从结果看棚改会带来房价全面的上涨不止是待改造小区与其周边小区还包括因为购买力增强、购房人群增多带来的全面的房价上涨老旧小区改造对房产的增值则比较局限于被改造小区。

  虽然2019年以来各媒体对棚改“唱衰”之风已久但是就木木搜集的相关报道2019年烟台各区棚改并没有停。

  莱山区2019年工作思路——棚改仍是重点 剩余10个村拆迁全部完成莱山全面打好旧村改造攻坚战集中优势力量攻坚初家区片改造指挥部强化统一领导区级领导带头一线调度确保年内剩余的10个村拆迁任务全部完成。同时全力加快土地招拍挂、安置房建设等进度。福山区清洋街道2019年2月发布东北关、兴华庄、夹河岛、宋家疃、御花园等棚改扫尾与遗留问题化解时间表。芝罘区近年来城市棚户区改造从开发商眼里的“香菜饽饽”变成了“烫手山芋”。面对困境芝罘区抓住体制机制创新这个关键积极探索“整体协调、相互融合、一体推进”的工作路径走出了一条高质量棚改发展之路。目前全区已启动67个棚改项目其中27个全面完成、40个正在推进29个因历史遗留问题停滞的项目全部拿出解决方案、19个实现重启2020年底前将全部完成现有棚改任务、1.8万户棚户区居民住上新家 。芝罘湾畔2019年6月报道总结“旧改”代替不了“棚改”烟台棚改仍是重点。

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