2019年6月合肥学区房房价走势分析及投资建议

这两年合肥的学区房热度很高，顶级学区的学区房投资收益相当可观。本文主要通过最新的成交及挂牌等数据，分析近期合肥学区房的房价走势，房博士专注研究合肥房产投资与房产升值，并提供专业咨询服务。欢迎大家向我咨询（点击：咨询）。

不过大家要注意一点：学区教学水平的高低，与该学区房的房价涨幅并不是完全线性相关，有些较好的学区，产生的学区溢价不及一些中档学区，而许多优质板块的优质资产，若有中档以上的学区加持，同样可以产生高溢价。具体可以参见我的文章《合肥50中新望岳学区房价格走势分析及投资建议》（关注：合肥房博士，后台回复“学区”查看）中的相关分析。

本文选取：45中、50中新、42中、48中、50中西、50中东、168玫瑰园（西）、168玫瑰园（东）、38中等10所主要学区的学区房作为研究对象，选取已成交数据2624个，挂牌数据5729个，共计数据样本8353个。朋友们在投资学区房的时候可以作为参考。

2019年1-5月份，合肥10所主要学区二手房总成交套数为：856套，成交均价21915元/平，相比2018年19576元上涨了2339元/平，涨幅为12%。2019年1-5月份，平均成交总价为211.8万，而2018年成交总价159.1万，上涨52.7万，涨幅33%。平均面积为：96.6平，比2018年81.3平增加了15.3平。平均房龄为：2008.06，2018年为2007.7。2019年平均成交周期为：84.78天，比2018年71.95天延长了12.83天。

学区房的平均面积在增加，主要是由于50中新和168玫瑰园学区的大户型成交量放大，成交面积由81.3平的两房面积增加到96.6平的三房面积，说明大家更注重居住属性与学区属性的统一。

2018年1-5月份，合肥二手房成交均价是：16276元/平，学区房均价19576元/平，学区房溢价率为：20.27%

2019年1-5月份，合肥二手房成交均价是：16565元/平，学区房均价21915元/平，学区房溢价率为：32.3%。

学区房与全市均价差的距在继续拉大，事实上，合肥的学区与非学区、区域与区域之间、小区与小区之间，价格差距都在逐渐拉大。2016年的爆炒，经历了3年的严格限贷限购调控，合肥楼市的水分逐渐被挤出，泡沫被刺破。裸泳的也露出底裤，合肥的房价不是全市扁平比，而是进入了更强的分化。

一、十大学区房房挂牌及成交参数分析

截止2019年6月，合肥10所学区房的份挂牌数据、成交数据以及相关参数如下表所示：

1、 挂牌量与成交量分析

先看一下挂牌量：

6月份，10大学区累计挂牌房源5729套。其中挂牌量最大的是政务区的50新，达到了1582套，其次是38中，挂牌量达到了800套；滨湖的46中学区范围，挂牌量为606套。48中542套、45中516套、50中西490套、42中452套，最少的是50中东西园校区，挂牌146套，由于只统计有成交记录的小区的挂牌量，所以实际挂牌量还要高于这个数据。据房博士最新统计，50中东西园学区的全部二手房挂牌量达到了306套！目前市场上挂牌房源充足。从近几个月的合肥二手房挂牌数据来看，合肥的房源充足，每月都有不小的增量，这对于尚未购房的朋友来说是个好事。随着楼市转冷，市场房源逐渐增加，下半年购房议价空间和选择余地都会比上半年大得多。

成交量方面：

1-5月份共成交856套中，政务区50中新独占鳌头，成交了314套。占总成交量的36.7%。紧随其后的是滨湖新区的46中，成交124套，占总成交量的14.5%。政务50新+滨湖46中的成交量，合计达51.2%，占据了学区房成交的半壁江山。

我用成交量与挂牌量的比值，即挂牌成交比来衡量该学区的二手房流动性优劣。

挂牌成交百分比=成交量\挂牌量*100%。

数值越高，说明该学区范围的二手房流动性好，成交活跃。也能说明，该板块的学区需求度以及学区的受欢迎程度。

挂牌成交比值最高的仍然是政务区的50新和滨湖的46中，均达到了20%。紧随其后的是168玫瑰园东，比值为19%。作为优质板块的政务区和滨湖新区，以及合肥的新兴板块，经开区的翡翠湖周边，由于拥有优质配套和较好的居住环境，以及对未来比较乐观的预期。市场上，对于以上学区的学区房的实际需求明显高于其它学区。

不过值得注意的是，46中虽然有不俗的成交量124套，师范附小本部只成交了31套，占比25%。而屯溪路小学滨湖校区成交了93套！屯小学区内的5个小区，翰林园成交量最大，达37套；清华园成交25套排第二，枫丹园16套，滨湖和园14套，金榈园7套。清华园和翰林园的优势是位置好，户型不大，总价低，所以成交量大、流动性比较好。

成交比最低的3所学校是48中10%，38中低于10%，50中西8%。38中虽然挂牌量第2，但是成交比却倒数第2，50中西可能受到分年级办学的影响，成交比排倒数第1。48中排倒数第3，和42中、45中同属于老城区优质学校，但是只有45中保持较高的成交比， 42中有南门小学本部的优势，成交比48中好那么一点点。

2、 成交面积与成交周期

10大学区中，成交周期最短的是42中，只有45天，对应的平均成交面积也是最小的，53.9平。成交周期最长的38中，平均成交周期是138.5天，平均面积是97.4平，学区房的平均成交周期与面积正相关。一般户型比较小，总价比较低的，成交速度快。而面积越大，成交时间越长，比如168玫瑰园西达到134.6平，成交周期也达到了91.2天。而如果学区板块越弱，学区溢价不明显的，大户型越难成交。如果朋友们准备做纯学区投资，建议尽量选择小户型。

3、 成交均价分析

成交均价方面，50中新超越了45中本部，以均价24602元/平，坐上了第1的宝座。

45中以24157元/平区居第2。45中与50新稳稳占据了学区房价格的第1梯队。价格位于第2梯队的有42中，均价21239元/平；168玫瑰园西，均价21203元/平；50中东西园，均价20826元/平；46中，均价20453元/平；50中西,19964元/平。价格最弱势的48中和38中，均价分别只有17430元/平和16024元/平。

但是从近两年的升值率上看，42中的表现非常亮眼。2019年1-5月份成家均价，相比于2018年上涨13%，高于今年学区平均涨幅，相比于2017年上涨16%。平均房龄为1996年8月，房龄超过20年的老破小，有如此大的功力，上演了一出老破小价格回春的好戏，其实从成交面积能看出来，42中成交的二手房户型比价小，单价比价高。另一个原因是42中+南门小学的学区房，价格上涨明显，成交均价已经达到了25843元/平，而且有不俗的成交量，共成交了14套，拉高了均价。可见顶级小学在学区房中产生溢价的功能，丝毫不比初中差。

二、顶级学区房的入门门槛

双本部顶级学区的最低入门门槛会逐年提高，这与学区的稀缺性紧密相关。比如45中+南门小学、50新+奥体小学、168玫瑰园西；学区越顶级、越稀缺，最低入门门槛越高。而双顶级学区比单顶级学区又要稀缺的多，所以学区房投资，如果追求高回报，务必选择双顶级学区。

45中+南门小学：

2017年12月份成交的金寨路369号，38.6平，总价73.8万元。

2018年6月份成交的节约巷29号，37.6平，总价96.8万元。比2017年抬高了23万。

2019年6月挂牌最低价为节约巷29号，31.68平，挂牌总价116万元。按照45中+南门小学97%的议价空间，预计实际成交价约为112万。112万，应该是南门小学6月份的最低入门门槛。半年时间，比2018年抬高了15.8万。

50新+奥体小学：

2017年奥体小学没有小户型成交，不做统计。

2018年3月份成交的蓝蝶苑，45.5平，总价134万元。

2019年3月成交的蓝蝶苑，45.5平，总价166万元。一年涨幅32万！升值率23%。合肥楼市的高光时刻，从来没有定格休止。

2019年6月蓝蝶苑，45.5平，挂牌最低价为180万，实际成交不会低于170万。不过有意思的是，50新+奥体双学区的最低门槛已经不是蓝蝶苑了，而是浅水湾。浅水湾目前挂牌在售的80多平，挂牌总价150万。可能是有不少人担心浅水湾的学区不稳吧。

168玫瑰园西

2017年9月份成交的国耀花半里，39.2平，总价77.9万元。

2018年9月份成交的国耀花半里，39.2平，总价92万元。比2017年抬高了14.1万。

2019年6月挂牌国耀花半里，39.8平，总价113万元。实际成交应该在105万以上。不过168玫瑰园出现了更低的挂牌价，大学城博雅居，目前最低挂牌价100万。预计实际成交在95万以上。这是入门168玫瑰园西的最低门槛。

限于篇幅， 其它学区房的入门门槛，这里不再一一分析，需要交流的可以加我微信：Hefeifbs咨询。

三、各学区综合点评及投资建议

通过以上数据对比分析，不难发现。

45中本部学区房仍然是非常优质的资产，平均涨幅达到了9%，特别是45中+南门，45中+六安路小学顶级双学区。

42中今年逆势上涨，主要得益于42中+南门小学的较大涨幅，这与42中2018年中考中的较好表现也有关系；

50中西两个小区均衡化，学区价值被稀释；50中西，因为分年级办学，抑制了学区房房价的快速上涨，这正是均衡办学的价值所在。

50中新仍然是最优质的学区房投资目标；但是如果50中新与万象城东边的50中新分部如果也实行分年级办学，对于潜山路西的学区房，应该是利空，对于均衡政务区教育资源，抑制学区房价格高居不下，意义重大。

50中东西园校区的成交量倒数第一，1-5月份只有16套成交。而且相比于2018年，出现了2%的跌幅。主要原因是拥有双本部的西园新村小区的成交量大幅减少，但是省外贸绩溪新村成交了6套，省外贸绩溪新村房龄超过20年，是典型的老破小，距离最近的5号地铁口也要1.3公里，趁上半年楼市回暖集中出货，拉低了均价。

38中连续两年下跌，已经逐渐失去投资价值，学区不等同于学区。类似于38中这样的学区，比较适合刚需上学，不适合投资。

如果我们沿着望江路将10大学区房分成南北两部分，北部的45中、42中、48中、50中西、50中东西园、38中，虽然在教学水平和质量上，还能保持着传统学区的优势，但是从从房产投资的角度，与南边50中新、168玫瑰园、46中等新兴学校相比，却已经拉开了明显的差距。成交量上来看2019年1-5月份，北部6校，成交套数332套，南部4校成交534套；成交价格方面，北部6校均价20133元/平，较2018年涨幅4%，而南部4校均价23524元/平，涨幅9.7%。望江路以南的4大学区房，其流动性和受市场的欢迎程度，南部明显高于北部。

这几年合肥的发展是有单核向多核发展，合肥由市府广场的单核，慢慢发展成政务、滨湖、经开、高新、庐阳四里河、东部新城、北部新城等多个核心板块。相应的学区也会出现新旧更迭、新陈代谢。上图可以清楚的看出，作为传统名校45、42、48、38、50西、50东集中在老城区，而老城区的人群特别是高端人群在向各个核心板块分流。老城区的优质学校最终只有少数1-2所学校能够继续保持优势，比如45中、42中中的顶级学区部分可以继续稳住顶级学区的位置。而48中、38中、甚至50中东、西，都有逐渐衰弱的走势。而新区也会有顶级学区的产生，下一篇学区分析，我会和大家聊潜在顶级学区。欢迎大家持续关注我。

6月18日合肥市各区学区划分方案出炉。学区划分较2018年没有大的变化，维持现状也许就是当下学区划分的最好解决方案。蜀山区学区与2018年完全相同，滨湖初中不变，只增加了一所小学：南宁路小学。原计划搬入合肥市经济管理学校的庐阳区47中也未能按计划搬迁，阜南路以北的部分小区，计划今年划入45中的愿望也落空......连前期期待很高的168玫瑰园南区以及清华附中合肥科技城学校的学区划分，也只是保持原有状况，168玫瑰园南区只是原有莲花小学新年校区的范围，清华附中只包含了清华自己楼盘。在最小的范围内。

事实上合肥的学区进入了一种很僵化的状态，当前这种状态，谁也有没有勇气去打破平衡，维持现状，以不变应万变，就是最好的。但是我相信这种状态无法持久，最终会有顶层的学区设计，对现有的学区与学区、学区与房价关系找到新的平衡点。比如全面实行集团化办学、多校划片、电脑派位，比如控制每个学区房的年限等等。

所以学区房的投资，机会与风险并存。

房博士潜心研究合肥楼市达十年，专业解答这种楼市投资问题，帮助朋友们分析合肥楼市走向，挑选潜力楼盘，计算投资收益，避免投资误区等等。朋友们如果需要咨询，可以直接加我微信：Hefeifbs，一对一及时交流，实时、快捷、方便。

题外话：

关于教育，房博士想多说两句。从孩子的终身成长角度，我还是建议大家不要过于迷信私立学校。公办学校的教师绩效考核、工资收入与私立学校老师的薪酬模式区别很大。公办学校的老师，升学压力没有私立学校老师那么大，所以不会因为一味追求高分而实施残酷的应试教育。给孩子有更多自由成长的空间。私立学校的老师，工资待遇是与学生的成绩完全挂钩的。而学生出不出成绩，全靠分数说话，老师会把自身的压力转化到学生身上，孩子很容易被培养成考试机器。据房博士了解，合肥某王牌私立学校，在教学初中数学时，把公式、解题方法全部流程化、机械化、模板化，学生只要死记硬背，照搬照套，反复训练，学生拔尖的少，但是高分的很多。在这种机械的教学模式下，活学活用的数学，完全失去了对孩子智力开发的价值和原有的魅力，最终会造成孩子的高分低能。有朋友鼓吹西方国家有钱人都上私立学校，贵族学校。其实中国的私立学校和西方的贵族学校有天壤之别。中国的私立学校刷题刷题再刷题、考试考试再考试、补习补习再补习，就是为了适应应试教育的考试机器。人家西方的贵族教育，走的是精英教育路线，全方位培养孩子的各方面素质，体育、口才、思维、意志、毅力、动手能力、创造力、协助能力、视野、情商......真的没得比。我国的私立学校和国际贵族学校的教育全面接轨，不知道猴年马月呢。不过公立学校管理的松散一些，所以家长需要对孩子有更多的约束，不能放任自流。学区房虽然贵，但是学区房能升值，也许孩子上完学，转手卖了学区房，还能赚个几十万。因为我密圈里有投资学区房尝到甜头的，也有坚信孩子可以花钱上私立而一直不买学区房，现在懊悔不已的。学区房投资的风险也是存在的，主要的就是政策风险。特别是当楼市进入存量房时代，地方不再依赖买房子的时候，学区房失去了其存在的价值，热度就会消退。这一方面，我们可以且走且看。

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