棚改未退旧改已来楼市再发大招对房价影响有多大

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  近日国务院常务会议提出“加快推进城镇老旧小区改造”。文件指出老旧小区改造涉及居民上亿人能够促进住户户内改造并带动消费。

  

  旧改会不会下一个棚改对房地产到底有多大影响

  先说结论旧改暂时还不会成为另一个棚改。

  棚改属于典型的大拆大建旧改现阶段只是小修小补。

  可见老旧小区改造主要以水电气路和光纤配套设施作为改造对象最多加上加装电梯、配建停车场最终带动养老医疗等发展无论是规模体量还是投资能量都无法与棚改相匹敌。

  在很多城市旧改的另一个称呼是“城市更新”微改造为主大拆大建为辅。

  退一步讲旧改即便涉及老旧小区的整体拆迁改造也不会与棚改等量齐观。

  棚改背后是政策逻辑和民生逻辑存在财政和信贷资金的广泛背书。而旧改则要服从于市场化的商业逻辑财政补贴可有可无一旦无利可图不会有开发商选择大拆大建式改造。

  要知道老旧小区往往都位于老城区而老城区多半寸土寸金改造成本极其高昂。一些密度较高的高层老破小容积率本来就高补偿资金体量庞大商业效益难以高估。

  在城市更新的逻辑下利用小修小补提升其外在形象和居住质量倒还问题不大 想要原地拆除再起高楼并非想象的那么容易。

  棚改与旧改有着完全不同的逻辑。

  棚改最早出现于2005年起初作为民生工程而存在。直到2015年在新一轮大宽松之下才顺势成为三四线城市去库存的工具进而推动了三四线城市的房价上涨。

  这背后最大的转这点就在于PSL抵押补充贷款的出现。

  要知道任何大拆大建都需要资金作为支撑棚改也不例外。棚改最初的资金来源是财政但财政资金相当有限不仅棚改难以快速推进而且对拆迁户多是实物安置拆一补一为常态对楼市影响相当有限。

  直到有了央行PSL贷款之后棚改专项贷款横空出世棚改获得了定向放水的支持从此大步快上一发不可收拾。

  

  数据显示从2015年到2018年我国棚改总规模超过1800万套货币化补贴一度上升到60%左右而这恰恰与三四线城市楼市发展路径一致。

  与此相比旧改的金融上尚未得到如此之多的支持。

  目前旧改主要是由财政资金和居民共同埋单政府会对加装电梯等给予一定金额补贴比例有限至于整体拆除更新改造则主要由开发商负责政府不会过度参与。

  虽然相关方面提出“加大金融对老旧小区改造的支持”但若无央妈的参与效果将会极其有限。

  换言之棚改能成为楼市发动机根本原因不是大拆大建而是有定向放水的强力支持。

  旧改如果没有央妈的底部背书就会失去杠杠放大效应不会产生如同棚改一般的巨大能量。

  棚改虽未消退但已开始慢慢熄火了。

  数据显示2019年棚改计划相比2018年直接腰斩而央行的PSL贷款连续两月零投放今年前五月央行累计发放PSL抵押补充贷款1530亿相比上年同期骤降65%。

  

  旧改的到来暂时还不会扭转这一局面。

  对于三四线城市来说棚改大跃进之下城市老旧小区基本改造完成旧改无论是规模还是潜力都相当有限。

  一二线城市的老旧小区区位较好改造潜力相对来说比较大将会成为旧改扩张的主要区域所在。

  但由于改造成本和利益复杂等因素的存在这些区域以城市更新尤其是微改造为主大拆大建的比例不会太大。

  老旧小区的衰败正在成为一个社会问题。

  最近“中国楼盘的中年危机”这个词不胫而走建筑质量、楼盘老化乃至城市中心的变迁都将老城区置于相当尴尬的位置不少人发出了“千万不要买老破小”的提醒。

  旧改的到来有助于改变这一格局。

  无论是改造水电煤气还是加装电梯停车场都会明显提升老旧小区外在形象和居住质量自然会带动“老破小”估值的提升。

  显然具有交通、医疗乃至学位优势的老破小在旧改的加持之下其价格将会更为坚挺。但没有这些综合优势的老破小有了旧改的加持也会减缓其衰败的过程。

  减缓衰败并不等于可以成为新的楼市发动机。

  一方面旧改无论是小修小补还是大拆大建都难以制造大量的新增需求。小修小补只会改变个别区域的房产估值不改变房地产市场的存量大拆大建没有货币补贴的刺激没有拆迁户带资入场也很难搅热楼市。

  另一方面旧改服从的是市场化的商业逻辑。如果财政补贴有限而且无利可图大拆大建就很难推进。即便有利可图但如果利益主体复杂交错矛盾也会滋生。城中村改造尚且多年推进不下去遑论老旧小区的整体改造

  目前来看老旧小区改造目前走的还是民生工程的路线意在稳定投资和提振消费而非刺激房价。

  可以预料只要没有大范围的大拆大建没有来自央妈的定向放水旧改对房地产市场的影响就不必高估。

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