访谈:8年售楼生涯终于结束!这些购房潜规则我不想再隐瞒了

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  最近,本宝宝走访了一位做了8年售楼工作即将离职的置业顾问。从看房到买房,他道出了整个过程中房屋买卖的猫腻和潜规则。通过整理,总结如下:

  

  01看房猫腻多

  - 故意虚实不分,造就距离感错位

  置业顾问对配套进行夸大性的渲染,让你在脑海里构造出一副“要啥有啥”的场景。

  配套实际上距离楼盘很远,区位图上却标注得近在咫尺,营造十分便利的错觉。

  周围如有变电站、垃圾站等,绝不会把这些标注在区位图上,更不会主动说给你听。

  -故意混淆绿化率和绿地率

  置业顾问常常会把绿化率当绿地率介绍,就是为了让购房者混淆。

  绿地率指的是小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率,主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等,是我们需要知道的重要数据。

  绿化率具体是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率,简言之就是只要有块草皮就可以计入,没有参考意义。

  - 在样板间上耍花招

  为了让样板间看起来更大,样板间一般不做管线;

  里面的家具往往比实际的家具要小很多;

  用扩大开间和进深的方式来达到目的;

  小户型的样板间好多不会安装门;

  建议看房时个卷尺,根据样板间的家具尺寸考量实际的家具放在这种情况下是否得当,且根据比例考虑到门的尺寸。

  - 隐瞒容积率

  对于“这个小区容积率是多少”的问题,置业顾问往往不会说实话。

  即使告诉你了个数据,你还得问清楚它是整体容积率还是分组团住宅的容积率。

  

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  02疑问咨询第三方更靠谱

  在看房时可以和同小区邻居以及小区的门卫聊聊天,他们是最清楚小区真实情况的,往往他们的说法要比物业客观,往往能更准确地告知买家房屋的相关情况。从邻居或保安口中获得所需的信息,有时还能成为买房与否的决定性因素。

  

  03合同签订多欺诈

  -贷款办不下来

  

  购房申请的贷款银行是否会批,主要看开发商提供的担保情况以及你自己的资信状况。如果你已经支付了首付款,但是银行却没批准贷款,就会面临剩余房款无法支付,导致违约等责任风险。

  在签订购房合同的补充协议时千万要分清责任。例如:如果是由于开发商的问题导致银行不批贷款,那么购房者可以邀请开发商承担违约责任;如果是自身原因,可以选择变更付款方式或要求退房。

  -房屋保修责任混乱

  

  有关房屋质量保修责任问题,目前国家已经做了明确的规定。购房者最好在补充协议里就将开发商的责任和厂商的保修、维修和更换的责任连带起来,要求开发商在购房者联系不到厂商的情况下也能保证正常保修,并且保证负担一定的维修费用。

  -将开发商的口头承诺写在合同里

  

  很多开发商会给购房者很多口头上的承诺。例如对小区环境、学校、停车位和物业管理等方面的资源做出一定的承诺。因此在签订补充协议时,可以查看开发商是否将这些条款写进去了。还有买完房后一定要保管好这些原始材料,除了购房合同还有发票、收据凭证、协议书等,一旦日后发生争执,购房者也有据可凭。

  -因“不可抗力”遭受大损失

  例如将施工中出现的重大技术问题也列入不可抗力范围等,想以此来规避由于逾期交房而承担的违约责任。因此在签订购房协议时尽量明确不可抗力的范围。最好要求开发商在发生不可抗力事件时,开发商只有提供政府主管部门、公证机构或专业鉴定机构的证明性文件才能免责。

  除此之外,如果因为不可抗力导致逾期交房,那么最好约定好逾期的实际天数,如果超过这个期限,那么购房者有权终止合同,要求开发商退还已经支付的房款,并就实际逾期天数给出一定的经济补偿等。

  -分摊面积有误差

  

  尽管现在有明确的法规约束,但是因为实际操作中个别开发商仍然将经营性用房和人防工程等与房屋无关的面积调整实测面积和暂测面积的误差。所以一定要仔细审核合同中列明的分摊范围,对于不符合相关法律规定的,可以要求开发商删除。也可以在补充协议里直接明确房屋的实际使用率。

  -装修标准不明确

  

  如果你买的是精装修的预售商品房,那么在签订合同时,最好要在协议里详细约定房子的所有内外装修内容:例如装修设备的种类、型号、品牌、颜色、位置、方向等,参考市场价,对于达不到标准的要明确开发商承担责任,从而最大程度上保证自己的利益,防止被开发商以“进口、高级、先进”等不明确的口头表述所误导。

  -房产证办理时间不明确

  

  房产证迟迟拿不到看起来跟开发商没关系,但实际却跟开发商的手续是否完整、是不是及时缴纳了土地出让金以及测绘费等义务有关。所以,购房者在签订协议时,最好让开发商保证在规定期限内履行各项义务以确保业主及时拿到房产证。否则就要承担一定数额的罚金。如果超过这个期限,那么购房者可以要求开发商承担经济损失。

  温馨提示:购房者在签订合同时,一定要坚持使用国家认定的《商品房购销合同》的规范文本(各地工商部门有该文本),不要使用房地产商单方面制定的合同文本,以防在合同中出现欺诈行为。办理手续的最后一关是办理房屋产权过户登记,含房屋土地的产权证明。至此购房全过程才能结束。

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