8年长租行业老司机的家具、家电采购秘籍

上周，公寓达摩院深圳落地交流会上，来休公寓创始人钟志提给一群入行不久的公寓创业者们分享了自己从业10年来在公寓装修中踩过的坑，其中特别提到选购家具、家电的问题。

为了追求盈利，很多公寓老板用了价低的家具、家电，但往往折旧率高，且频繁损坏，租客报修麻烦，维修也麻烦，搞不好还投诉。到底该如何选择家具家电呢？一份珍藏宝典，送给各位。

公寓次世代曾请教一位公寓老司机，做这行已经8年了，采购、装修、招租样样在行！

家具篇

那么，家具要怎么选？有哪些要注意的？哪些采购渠道？花多少钱合适？

前期准备

家具采购前，你要先做好功课，明确你要什么样的家具：

1、满足整体装修风格

对公寓，房东要有整体概念：什么装修风格？色彩怎么搭配？具体了解并规划好，在选购的时候，能提高效率、节省时间。

2、根据房间大小与格局，定尺寸、样式

单人沙发or双人沙发？衣柜放哪？要多大尺寸？

根据房间大小合理规划家具尺寸和摆放，将空间利用率最大化。

3、注意摆放、安装要求

考虑到光线、湿度对某些材质家具的影响，以及对家电摆放位置预留，对于家具摆放安装要事先想好，并考虑到租客的使用习惯。

功课做足了，你还要根据预算选择家具的材料，并根据房间情况对尺寸有一定了解。

材料、尺寸，怎么选择？

1、材料

公寓家具，以板材家具最为常见，用料大概有密度板、颗粒板、细木工板、多层胶合板、定向刨花板、实木指接板和实木直拼板等。

关于不同材质的优缺点，上期有提及：

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不同的材料，以不同的工艺体现在不同的家具表面。

柜体

·最常见，性价比高：普通实木颗粒板+三聚氰胺浸渍纸饰面+PVC封边条+热熔胶封边；

·预算稍多：可以考虑使用均质定向刨花板，大约会比普通实木颗粒板增加30%-50%的成本（视品牌、工艺和服务水平不同）。

·质感好，抗变形，防潮性能好：多层板贴天然木皮加天然木条封边、使用聚氨酯漆或者木蜡油饰面，但是是造价是三者最高。

柜门

·最常见：普通吸塑模压，以中、低密度板为主，表面铣型打磨后喷胶，再覆盖PVC膜，不用二次封边，防潮性能较好；

·颜色艳，耐油污：密度板基材加密胺贴面加封边的柜门，但不耐细微划痕。

厨房、卫生间的柜子

·用三合板，别用纤维板，否则遇水会膨胀，损坏。

桌、椅、柜的腿

·最好用硬杂木，比较结实，能承重，内部则可用其他材料；

·大衣柜腿，厚度要求达到2.5cm，太厚显得笨拙，薄了容易弯曲变形。

2、尺寸

鞋柜：高度850-900mm,深度≥350mm；

衣柜

·挂衣杆上缘至柜顶板的距离为4cm-6cm；

·挂衣杆下缘至柜底板的距离，不应小于85cm，如果考虑挂大衣，则不应小于135cm。

·衣柜深度应不小于53cm，否则纵向挂衣挂不开。

床：长度2m，高度在人体膝盖部位（45-50cm）为宜，宽度根据房间大小而定。

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书桌椅

·书桌高度不低于78cm，桌下空间高度不小于60cm，空间宽度不小于60-80cm，保证两腿有足够的活动空间。

·单柜书桌长度为90-150cm，宽为50-75cm；

·双柜书桌长度为120-240cm，宽为60-120cm；

·座椅高度40-50cm，座椅宽度≥38cm。

沙发

·靠背高度85-90cm，扶手/角几一般高56-60cm。

·深度在48-60cm范围内，座面的高度应在36-42cm之间，

·单人沙发坐面宽不小于48cm，双人/三人沙发除坐面宽外，还要考虑坐面间距，以45-48cm为宜。

茶几

·沙发和茶几的间距应在40-45cm之间。

·高度可以与沙发相仿，或略高于沙发，方便拿东西。

·与三人沙发搭配的茶几尺寸：120*70*45（cm）、100*100*45（cm）。

选购渠道及成本

一般来说，房东家具的采购渠道来源于二手家具市场、家具厂商、品牌家具厂（宜家等），具体到哪家，则根据你做的公寓定位、采购预算进行选择。

如何判断家具质量？

1、看结构

四脚平整：将家具放在地上，看四脚是否平整、桌面是否平直。

检查柜门、抽屉：分缝不能过大，讲究横平竖直，门不能下垂。

小件家具：在挑选椅子、凳子、衣架时，可以在水泥地上拖一拖，轻轻摔一摔，声音清脆，说明质量较好；如果声音发哑，有劈里啪啦的杂音，说明榫眼结合不严密，结构不牢。

2、看外观

家具的油漆部分，光滑平整、不起皱、无疙瘩。

边角部分不能直棱直角，直棱处易崩渣、掉漆。

门子里面也应刷一道漆，不然易弯曲，又不美观。

看木材是否有虫眼、掉末，并打开柜门、抽屉门看内料有没腐朽，可以用手指甲掐一掐，掐进去了就说明内料腐朽了。

3、看工艺

贴皮是否平整

·检查时要冲着光看，看贴皮是否平整，有无鼓包、起泡、拼缝不严现象。

·刨花板贴面家具，着地部分必须封边，否则会吸潮、发胀而损坏。

·看贴面边角是否容易翘起，挑选时可以用手抠一下，如果一抠就起来，说明用胶有问题。

包边是否平整

·封边还应是圆角，不能直棱直角；用木条封的边容易发潮或崩裂。

·包条处用钉子钉，要注意钉眼是否平整，钉眼处与其他处的颜色是否一致。通常钉眼是用腻子封住的，要注意腻子有否鼓起来。

·看木材的正反两面的封装整体是否平整，是否会松动；合格的封装材料，厚度一般在1-1.5mm，并具有一定的防火性能。

4、看配件

检查一下门锁开关、大柜暗铰链、镙丝等，并根据安装要求了解是否偷工减料。

试坐沙发，看是否摇动有动响，如果吱吱嘎嘎地响，一摇就晃，是钉子活，用不了多长时间。

方桌、条桌、椅子等腿部都应该有4个三角形的卡子，起固定作用，挑选时可把桌椅倒过来看一看，包布椅可以用手摸一摸。

5、看舒适度

挑沙发、软床时，应注意表面要平整，忌高低不平；整体软硬一致，软硬度适中。

检验方法：坐一坐，用手摁一摁，平不平，弹簧响不响，如果弹簧铺排不合理，致使弹簧咬簧，就会发出响声。

家电篇

公寓常用的家电，空调、洗衣机、冰箱、电热水器是标配，也是家电维修类的主角。

据不完全统计，在公寓运营成本中，家电维修费用占比20%；而在家电维修里，选购不到位、质量不过关、安装不当，三大原因占比超50%！

空调

选购要点

1、制冷/热效果

一般的空调都是冷暖两用的，按照国家标准规定，空调实际制冷量不应小于额定制冷量的95%。

空调输出制冷/热量要与使用面积相对应，每平方米需要的制冷量定为150W，综合考虑楼层、朝向、日晒、开窗、户型、居住人数等几项，占其中任意一项或者更多，每平方米增加50-150W，只能多不能少！

注：1匹≈ 2325W，1.5匹≈ 3500W

2、考虑性价比

对空调的能效比、制冷量、消耗功率、噪音、安全性和可靠性、使用寿命等方面进行考虑。

这里提醒一下：N+1的房子用电量虽然较大，但千万不要买变频空调，维修材料太贵。

安装建议

●安装时间：装修粉刷前钻好空调孔，确定空调品牌型号，同时把室内机的挂钩都装好。

●空调插座：提前定好，最好离空调近一些，并且是独立插座，和其他电器分开使用。

●安装位置：最合适的位置就是床头正上方；如果实在是无法得到最佳安装位置，应当选择在房门的斜对角方向，并安装至距离天花板10-15cm位置，风力更强劲。

●外机安放：避免阳光直射，若不具备该条件，加盖遮阳罩；外机上四周应无遮挡。

●尽可能不要接长管线路。空调自身就配套有相应的连接管路，这个管子不要轻易加长。

●检查：重新开机前，应仔细查看室内机的排水管有无杂物堵塞，防止出现积水倒灌现象。

洗衣机

选购要点

1、选择大小及型号

首先要确定，洗衣机放哪里。很多房东会把洗衣机与冰箱一起放在定制橱柜下面，这时候要着重考虑台面高度，选择洗衣机的大小及型号。

再次，不管买波轮还是滚筒，综合考虑使用人群及衣物大概数量，一般来说，6KG容量，可同时容纳2-3人衣物，洗床单被套也没有压力。

2、质量

首先看电机质量是否牢靠，再看产品是否3C认证产品，并在选购时，进行测试：

●看外观：外壳有无划伤、擦伤，塑料有无翘曲变形，功能选择和各个旋钮是否灵活。

●试机：按说明书演示进行各程序运转测试，看运转是否平稳、脱水时是否敲缸、声音振动有无异常、噪音是否过大等。

●看配件：排水、电源线是否安装牢固完好，附件是否齐全等。

安装建议

●放置地点：通风良好并没有阳光直晒的地方，这样有利于水气散发，减少潮湿霉变，保护机器零部件及性能。

●摆放要求：放在水平而坚固的地面，并应距墙面5厘米以上；地面不平整可通过调节机壳底角处螺钉或塞加结实的垫片垫平。

●尽可能距水源、电源、排污管道近些，不要在洗衣机上面放置重物。

●下排水口要高于排水管道，不能将水残留在排水管内。

冰箱

选购要点

1、容量

一般来说，每个人日常使用的冰箱容积大概在70L-80L，但公寓住户不同于家庭用户，可在购买时，结合年轻人的使用习惯进行购置。

2、制冷效果

冰箱的制冷效果是关注点，但是，并非冷冻力越大越好，更要考虑的是保鲜能力。

冰箱制冷方式主要有三种：

3、质量

选材上，最好是纯钢管、进口涂复钢板等优质部件，这样的制冷系统寿命更长。

并且，冰箱的外观及各零部件应该光亮完好；箱门、箱体和门襟等接触处，发泡液不外漏；内胆和门胆的表面平整，光洁。

安装建议：

●摆放时要远离热源，并避免阳光直射，宜通风干燥。

●冰箱背面与墙面之间的距离应≥5cm，以利于压缩制冷机的正常工作。

●如果地面不平稳又潮湿时，可用薄金属片垫起，不能用橡皮垫，一旦冰箱漏电，橡皮垫绝缘，人开冰箱易触电。

●预留单独的线路，以免发生跳闸、断电。同时管线的安置要与燃气灶保持距离，避免管线与热源的接触。

电热水器

选购要点

1、安全

一般产品材料上，要做到耐高温、保温性好、防腐蚀漏电和保温节能，看是否有科学的认证证书、质量检查报告。

选择有漏电保护器的热水器，还要确保内胆长期使用不漏水，另外还要有防干烧、防超温、防超压装置，确保安全。

2、容量

需依据住房情况和使用习惯，选择不同容积的热水器。一般来说，2个人就需要用40L至50L的电热水器，3-4个人就需要60L至70L的电热水器。

3、方便

为租后服务考虑的话，建议选择具备恒温出水的热水器，能自动调节温度并将水温控制在42℃以内。

安装建议

●做好安全措施：建议做防电墙、配备安全插座、空气开关，防止洗澡时的大量水蒸气渗透到插座，引起漏电。

●注意用电是否供得上：一般储水式热水器的功率在1200W--3000W之间，而即热式的会比较高，所以对电表电线的要求比较高，特别是一些老房子，配电比较老，要格外注意。

#综上所述#

家电选购其实大同小异，最重要的要安全，而且适合自己。

现场看实物，通过不同品牌、不同型号的对比，决定自己该购买哪一款。

多试用摆放的样品，或许能发现到一些小问题。

认准有关认证，选择有过硬售后服务的厂家。

家电到货后，检查产品的外包装及外观，发现问题及时反馈商家。

最后，还是那句话，别贪小便宜，买稍微靠谱点的。