商品房买卖合同纠纷中银行未提请求,法院不应当判令购房者还款

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  问题概述:

  《按揭贷款合同》因《商品房买卖合同》解除,银行在参与诉讼中未提出诉讼请求,请求购房者与开发商共同承担还款责任,此时法院是否应当在判决中判令购房者承担还款责任?

  基本案情[(2017)最高法民终683号]

  1、2015年8月12日,王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》,约定:王忠诚购买越州公司开发的66-16号商业用房,付款方式为首付款+按揭贷款支付。

  2、2015年8月14日,借款人王忠诚与贷款人建行青海分行、保证人越州公司签订《个人住房(商业用房)借款合同》,王忠诚向建行青海分行借款7397万元用于支付案涉房款;越州公司提供阶段性担保。

  3、2015年8月14日,借款人、抵押人王忠诚与抵押权人建行青海分行、建设单位越州公司签订《房地产抵押合同》约定,由王忠诚将其购买的66-16商业用房提供抵押担保。合同签订后办理了预告登记。

  4、上述合同签订后,王忠诚向越州公司支付首付款。建行青海分行借款向越州公司支付购房款7397万元。

  5、现开发商越州公司未按合同约定交付房屋,王忠诚向法院起诉解除《商品房预售合同》和《借款合同》,要求开发商向银行返还剩余贷款本息同时免除自己向银行的还款义务。

  6、庭审中,建行青海分行的诉讼地位为被告,并未提出反诉。

  争议焦点:

  诉讼中银行并未提请诉讼请求要求借款人承担还款责任,法院是否应当对《借款合同》解除后借款人对银行的还款责任进行评价?

  裁判理由:

  就《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义来说,并没有免除购房者(同时又是借款合同的借款人)的还款义务。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款之所以做这样的规定,是考虑到按揭合同的特殊性,因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款,在商品房买卖合同和贷款合同都解除后,就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者,然后再由购房者归还给银行,而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。因此,原审判决越州公司承担对建行青海分行剩余贷款本息的还款责任正确,但免除了《个人住房(商业用房)借款合同》借款人王忠诚的还款责任错误。本院认为,对王忠诚免除自己对建行青海分行剩余贷款本息的还款责任这一诉讼请求,依法应予驳回。鉴于建行青海分行在一审中的诉讼地位是被告,其没有对王忠诚提出诉讼请求,根据民事诉讼不告不理原则,王忠诚应当怎样承担责任,本院不予审理。

  法律依据:

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

  第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。

  第二十五条(第二款) 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

  法理分析:

  在按揭买房关系中,关于《商品房买卖合同》被解除后,《个人住房贷款合同》是否应当被解除的问题我们已经讨论过了,有兴趣的读者可以参考作者发布的前一篇文章。本文讨论的是两合同被解除后的法律后果,主要讨论的三方之间诉讼请求的列明问题。

  首先该文讨论的主要情形时,开发商构成违约后,购房人起诉解除《商品房买卖合同》、《个人住房贷款合同》的这种情形,购房者的诉讼请求一般为以下几个:1、请求解除《商品房买卖合同》、《个人住房贷款合同》;2、请求开发商返还已支付的首付款及已偿还按揭贷款本息;3、请求开发商赔偿违约所造成违约损失;4、请求开发商向银行返还已支付的剩余贷款本息。

  根据购房者上述诉讼请求,银行一般会强调关于剩余贷款本息,购房者与开发商均应当承担还款责任。为保障此项权利的实现,我们认为银行应当提出独立的诉讼请求(作为第三人)或者反诉(作为被告),如果银行在诉讼中未提出诉讼请求,法院根据“不告不理”的审判原则,一般不会判令购房者承担责任。因为在银行未提出诉讼请求的时候,此时的关系仅为购房者与开发商之间的商品房买卖关系,仅对购房者与开放商之间的权利与义务进行裁判,而购房者与银行的权利义务显然不在此列之中。对于购房者所提出的诉讼请求“请求开发商向银行返还已支付的剩余贷款本息”是购房者委托开发商向银行偿还贷款的行为,是购房者对于其与开发商之间的权利的自有处分,且有最高院的“政策法规”支持(注:《关于审理商品房买卖合同若干规定》第二十五条第二款)。

  实务建议:

  如上一篇文章讨论所言,在《商品房买卖合同》因购房人或者开发商的违约而解除后,银行一方应当主动参诉,并在参诉后(以有独立请求权第三人或者被告的身份)提出诉讼请求,以维护自己的权利,在银行未主动行使上述权利的前提下(或法院未予保障上述权利的情况下:比如以被告身份提出反诉不予支持),应当及时以原告身份另行起诉主张权利。

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