李超人中国大陆再次出手,联合中金入局成都商业地产 | 睿和点评

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  编译 | 司丹 编辑 | 李江涛

  来源:睿和智库

  导读:据报道,5月14日长实集团计划出售上海普陀区真如副中心值约200亿元的高·尚领域(Upper West Shanghai)项目权益,正在吃瓜群众惊叹李超人又跑了后,旗下ARA基金突然返场杀个回马枪,联合中金资本收购铁狮门(Tishman Speyer)成都商业地产。

  ARA基金卖卖卖,买买买

  ARA 是一家亚洲房地产基金管理公司,为李嘉诚旗下长江实业的附属公司。截至2018年12月末,ARA资产管理的规模高达801亿新元,折合4000亿人民币,遍布全球23个国家的100多座城市。

  虽然ARA资产管理于去年年底出售了内地一对商业物业,合计人民币约55.6亿元。然而ARA并不真正打算撤离中国大陆。

  2019年2月,ARA资产管理设立厦门亚腾启航股权投资基金合伙企业(以下简称亚腾启航)。2019年4月,厦门中金启航股权投资基金合伙企业(以下简称中金启航)筹集4亿人民币,携手亚腾启航筹集的4亿元人民币,共同入股成都启航晶融商业管理公司,两者各占50%的股份。

  2019年5月15日,成都启航晶融商业管理公司斥资8亿元从铁狮门手中收购了成都一大宗项目。

  此次收购位于四川省首府春熙路 - 盐市口商业中心的晶融汇商场(Atrium mall),是成都的核心商业区之一。

  收购方表示不仅对成都的潜力非常感兴趣,并且相信中国大部分的购物生态系统已经实现了体验式零售的飞跃,预计在承担额外的债务融资后,未来将在45352平方米(488165平方英尺)的零售地产上投资16亿元人民币,各方拒绝披露该资产的交易价格。

  抄底收购核心商业区第一配角

  晶融汇(The Atrium)是一个12.3170万平方米的综合开发项目,包括商 场、A级办公楼、豪华住宅和顶级公寓。整座商业大厦在建筑设计和施工以及建筑核心和外壳方面均获得LEED金牌认证。

  

  图片来源:http://www.doc88.com/p-9387269627662.html

  这个由Skidmore,Owings和Merrill设计的晶融汇位于成都的主要商业区之一,靠近香港开发商太古地产(Swire Properties)和九龙仓集团(Wharf Holdings)控股的重大项目,周边聚焦了众多五星级酒店、甲级写字楼,向南有香格里拉中心,向东是成都快速发展的东大街金融经济带、城际快铁中心站和机场路东延线。

  

  晶融汇购物中心(Atrium mall)于2012年竣工,占地四层,加上大厦的地下室层,商场的总建筑面积为4.5352万平方米,停车场387个。

  虽然身处繁华之地,背后依靠铁狮门(Tishman Speyer)强大的背景,但却一直是成都第一商圈的配角。这与晶融汇购物中心(Atrium mall)试图引进国际小众品牌,依托艺术主题的发展模式不无关系,购物中心的WM艺术画廊门可罗雀,小众的差异化竞争又淹没在周围成都国际金融中心IFS、远洋太古里(Taikoo Li)的国际大牌里,实际成效确实差强人意。

  面对ARA抄底晶融汇商业(Atrium mall)之举,吃瓜群众已经搬好了小板凳。

  瞄准成都零售业,兵马未动粮草先行

  Ara资产管理的AlvinLoo非常看好成都,“而且这个位置与太古里(Taikoo Li)和成都国际金融中心IFS直接相对,并且具有出色的重新定位和资产管理机会。”新加坡上市公司美罗集团(Metro Holdings)表示,成都是中国最具吸引力的新一线城市,成都的商业发达,零售物业数量仅次于北京和上海,受到了国际知名品牌的认可,因此,晶融汇是一个非常不错的投资标的。

  根据《2018年成都零售业运行分析报告》显示,2018年,成都全市商业零售呈现总体平稳、稳中提质的发展态势,全年实现社会消费品零售总额6801.8亿元,同比增长10%,高于全国1.0个百分点。在副省级城市排位中,增速排名与青岛、济南并列第二。

  成都吸引了众多国内外知名开发商、优质零售物业不断涌入,截至2018年底,拥有优质购物中心55座、建筑面积650万平方米。2018年成都新亮相商业体14座,新增商业体量110万平方米。

  

  2018年,成都全市商业零售呈现总体平稳、稳中提质的发展态势(来源:《2018年成都零售业运行分析报告》)

  

  按照消费业态分,成都测商品零售占比86.77%。(来源:《2018年成都零售业运行分析报告》)

  根据中国第一太平戴维斯研究公司(Savills Research)的数据,晶融汇购物中心周边地区的零售项目目前平均空置率仅为5.5%,2019年第一季度一楼的租金为每月每平米850元人民币左右。

  晶融汇购物中心共有26078平方米的净出租面积,其中包括威马汽车(WM MOTOR)、前途汽车(Qiantu MOTOR)、劲浪体育(Kicks Lounge)和春熙轴心线上首个艺术画廊WM gallery。

  ARA资产管理表示,尽管零售业仍然是一个具有挑战性的行业,但在中国,许多管理良好的购物中心已经跃升成为体验型目的地。该公司认为,随着对家庭聚集点的持续需求,一些零售资产可从而从大陆中产阶级得持续增长中获得获利的机会。

  合作背后有深意,未来干票大的

  对于ARA资产管理而言,除了投资人民币基金外,成都投资使其与中国最悠久和规模最大的投资银行之一的分支机构建立了合作伙伴关系,可谓是一举两得。

  “与中金资本(CICC Capital)的合作是一个巨大的优势,”Loo说。 “他们是中国首屈一指的金融机构之一,他们与地方政府的良好关系可以开辟资金渠道和货币化选择,与ARA非常互补。

  新加坡美罗集团(Metro Holdings)在中国拥有自己的商业和住宅资产组合,目前通过大陆中金启航投资2亿元人民币,来支持此次成都风险融资。

  根据其2018年年报,中金公司在内地A股IPO承销量排名第一,在香港股票再融资方面排名第一。该投行在香港IPO和中国并购市场交易量方面也排名第二,这些都可能有助于为潜在的基金投资退出提供融资渠道。

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