一叶落而知秋！房屋竣工面积降12%，3年来，楼市首次露出“马脚”

回顾过去几年的房价波动，每次当楼市发生转折，总是由不经意间的“小事”引发的。

比如，2016年，新一线城市崭露头角，楼市四小龙成为追逐的热点，省会城市的房价涨幅出现加速。

2017年，以棚改货币化为契机，叠加返乡置业这个大概念，三四线楼市同样水涨船高。

2018年，多地出现土地流拍，由此引发去化率下降、房企资金面紧张，降价促销、二手房积压成为常态。

到了今年，前几个月还是风和日丽，到了六月份，同样有一个容易被人忽略的迹象出现，对楼市来说，可以用“一叶落而知秋”来形容。

6月22日，东北证券宏观分析师沈新凤发布研报指出，房屋新开工面积增速放缓。1-5月房屋新开工面积同比增长10.5%，增速回落2.6个百分点。其中住宅新开工面积同比增长11.4%，回落2.4个百分点。

另外，1-5月房屋施工面积同比增长8.8%，增速与1-4月份持平。房屋竣工面积下降12.4%，降幅扩大2.1个百分点。其中，住宅竣工面积下降10.9%，降幅扩大3.4个百分点。

请注意最后一个数据：房屋竣工面积下降12.4%，重点是降幅还在扩大。

为什么说房屋竣工面积的下降，应该引起我们的警惕呢？

原因其实不难理解，最近几年房企扩张的手法很简单，一味的不看价格拿地，在开工满足预售条件之后，迅速将回款投入到下一个项目中，这就是所谓的“高周转”。

如果及时交房，回款充足还好，一旦资金链出现问题，必然会影响之前预售楼盘的施工进度，从推迟交房的时间。

所以，竣工面积的下降，意味着交房速度的下降，也说明延迟交房的楼盘越来越多，并不是房企不想交房，而是资金占用过多，在前几年疯狂高周转，不断拿地王的节奏下，存量项目的施工进度必然受影响。

事实上，这是过去3年以来，楼市首次露出了“马脚”。

表面上看，我们的房地产年销售面积可以达到17亿平米，每年成交额能达到15万亿元的级别，光上半年部分城市卖地的收入，就能达到数百亿，居民持有的房产市值将近300万亿，占全部财富的六成以上。

这些不断扩大的数字，却正在被“延迟交房”这个不起眼的现象“瞄准”，从以往的经验来看，或许是拐点产生前的征兆。

有两份数据能说明这个问题，此前国泰君安固收研究团队负责人覃汉指出，自2016年4季度至今，预收账款占房企负债比重已经从29.4%攀升到了34.4%，创出了三年以来的新高。

无独有偶，光大证券宏观研究团队发布的一项报告指出，从2016年至今，房地产的施工与新开工面积出现长时间背离，至今已有三年之久。

也就是说，过去三年时间里，不管是回款这部分负债创出了新高，还是施工面积和新开工面积出现背离，都被不断膨胀的楼市体量所遮掩了。

直到今年出现竣工面积下降、延迟交房这个问题，才使房地产市场露出了“马脚”。

想一想，预收款一直增加，收入却不增加，开发商收了购房者的钱，却无法按时提供符合品质的房子，楼盘迟迟不交房，拿地端却一直在消耗着手中的这些钱，最终的结果不言而喻。

笔者并没有能力去预测会产生什么样的后果，但可以确定的是，在今年接下来的时间里，房企会过的不太“舒服”，恰逢4月份、5月份融资规模大幅下降，或许重演2018下半年的市况，也未可知。