地价和房价的关系是怎么一回事？

近日，上海易居地产研究院报告指出，1-5月份，房地产开发企业土地购置面积同比大幅下降33.2%；土地购置均价4389元/平方米，同比下跌3.5%，2012年以来首次同比下跌。1-5月份，全国房地产开发投资同比增长11.2%。

笔者简单为大家阐述下，地价和房价的关系。

房价是由多种因素构成的，

地价成本30-40%，建安成本30-40%，税费成本12-15%，销售管理成本10-15%，开发商利润8-15%.

一、地价是房价基础成本之一。地价波动，房价会随之影响。

一个房地产经营项目的开始的基础，开放商需要先取得土地使用权，通过买，招，拍等方式中标后，再开始房屋的开发和经营。

笔者在数年前，陪一位开发商朋友，去参加一次土地竞标。对手公司以高出市场价500万的报价拿下。这让我朋友感到不解：“这个成本，他们要怎么赚钱呢？”

其实道理很简单，所有溢出的地价，开发商都会转移到购房者身上。

虽然两个开发商的利润率是一样的，但是心更狠的开发商才能拿到土地。

不过还好，现在国家对地价进行了更稳健的调控，有关部门对开发商的利润率，也进行更严格的限制。

这对普通购房者来说，是一件值得庆幸的事。

二、地价的成本并不等于房地产的市场价格,房地产的市场价格是由市场对房屋的供需所决定的。

同板块的两楼盘，就算地价等成本不一致，但在同时期内，其房价也会趋于一致，差别不大。

而每当市场供需发生变化的时候，房价就会随之而变。

如今，中国一二线城市化发展速度，已经超过了中国整体的城市化速度。大量的人口选择流入一二线城市，而不是三四线城市。

开发商是商人，以逐利为目标。

他们能敏锐地嗅到了商机，所以近期他们又再次回流一二线城市，

而人口的增长和流入，购房需求也不断增加，造成如今一二线城市房价居高不下。

三、开发商对同一区域的拿地价，是有时间差异的。

前段时间，成都出现了万人抢购的热门楼盘：仁恒滨河湾三期项目。

其房价和周边二手房价出现“剪刀差”，该项房价比周边二手房低很多，接近1.5万每平。有购房者在采访中表示：“转手能赚200万”。

终究其原因，一是国家的指导，坚持“房住不炒”，不让开发商卖高房价。

二在开发商拿地早，他能保持一定的利润率。柳林预计该盘开发商将减少5亿利润。

相信大家对地价如何影响房价有一定了解了。

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